2012年12月27日 星期四

《李廷鈞和大家分享》大陸萬通看好陸資擴張需求,鎖定信義計畫區建在台總部


李廷鈞地政士
    根據民國1011227日工商時報A19版記者蔡惠芳的報導,中國大陸「萬通地產集團」看好台灣於「後ECFA時代」積極推動「自由經濟示範區」、「兩岸簽署投保協議」等利多,正在物色台北適當的商用不動產,布署設立「China Center」企業總部,並鎖定台北市信義計畫區的101高樓層或其他商用大樓作為陸資企業在台北的聯合企業總部大樓。此外,跨國辦公商務中心知名品牌,也是號稱全球規模最大的辦公室供應商「雷格斯」,也加碼目標在2014年底前,於台北市設立15座中小型「辦公室商務中心」。仲量聯行董事總經理趙正義表示,兩岸進入「後ECFA時期」,光是2012年陸資來台投資家數已逾300家,預估台北市中小型商務中心、辦公空間需求將增加。此外,瑞普國際物業公司副總經理蘇銳強也表示,台北市大大小小本土、外商辦公商務中心至少230座,且在近23年來高速成長。
    筆者認為,隨著兩岸政治緊張關係逐漸和緩,「自由經濟示範區」的推動,商務中心將來將越來越搶手,手中握有充沛資金的民眾,不妨選擇區位較佳的標的進行投資,除可賺取將來穩定租金收益外,未來仍可享有增值利益!!
    對兩岸商貿事務熟悉的永然聯合法律事務所李永然律師認為過去是台灣投資大陸,而兩岸直航後,台灣地位已成為亞太中心,加上兩岸已簽署投資保障協議,台灣政府正積極開放陸資,同時陸客來台,陸資來台設點投資已勢不可擋!不過投資房地產,務必注意LocationLocationLocation

《李廷鈞和大家分享》中國大陸企業跨足農作門檻變高



李廷鈞地政士
    根據民國1011226日經濟日報A10版記者蘇珮儀的報導,工商資本進入農業領域成了下階段大陸農業改革的方向,大陸農業部正在探討工商企業租賃農戶承包耕地准入制,一方面獎勵工商資本進入農業,另一方面保障農民土地經營權。但業界則認為,未來企業跨足農業的門檻將越來越高,專家稱「准入制度」,主要是為防止土地「非農化」,中國大陸第17屆三中全會提出的「三個不得」包括土地承包經營權流轉不得改變土地集體所有性質、不得改變土地用途及不得損害農民土地承包權益。因此工商企業進行資質審查,租種農地的企業需要具備「經營農業的資質和能力」。
    事實上,中國大陸的土地包括「國有土地」及「集體所有土地」,農村土地為大部分為集體所有,農民可依法申請土地承包經營權,得以在其上耕作農作物,為了保障農民的生存、保障農民生計,中國大陸政府嚴格限制工商資本家將土地「非農化」。保障農地生產力是兩岸農業政策的大方向,台灣亦規定一般的「私法人」不得擁有農地,也是為了避免農民生計受到影響,中國大陸這樣的修法方向是正確的。

2012年12月26日 星期三

《李廷鈞和大家分享》財訓所地上權降低條件重新招標



李廷鈞地政士
    根據民國1011225日工商時報A21版記者林淑慧的報導,位於台北市景美的「財稅人員訓練所」萬坪國有土地的地上權標案,財政部國有財產局調降「合約」需求,已重新公告招標。財政部決定調降取回的樓地板面積從26500平方公尺降至16900平方公尺,等於業者可以多分得2904坪可開發面積,並開放可以依法容積移入,地上權的期限由原先的50年延長至70年,並調降租金依公告地價3.5%計算租金。業者可用每坪25萬元的標準購買「使用權」,除了替政府興建辦公大樓及財訓所學員宿舍外,其餘建物規劃可不售區位限制,預計在102312日開標。
    據了解,國產局去年推出財稅人員訓練所地上權標案,招商說明會時曾吸引30餘家業者參與,但最後都未出手;國產局二度公告招標均已無人投標流標收場,目前降低條件後,可望於明年3月順利標出。國產局局長周後傑表示,從今年標案成果觀察,市場已經逐漸接受「地上權」的新觀念,讓投資人從「使用」的角度投資地段好的土地。
    筆者認為,國有土地設定地上權可以防止國有地落入大財團手中養地,又可以妥善利用土地,達成「地盡其利」的目標,值得讚賞。公有土地設定地上權也是將來的趨勢,值得關注!!
    對海峽兩岸不動產制度均有研究的永然聯合法律事務所李永然律師認為,此一趨勢的形成主要原因,是中國大陸實施國有土地使用權有償出讓,讓中國大陸財政豐裕,而台灣過去出售國有地常受非議,因而形成「只租不賣」的政策,透過地上權設定,是活化國有地的良好方法!

2012年12月25日 星期二

《李廷鈞和大家分享》中國大陸放寬農民集體所有土地徵收補償上限


李廷鈞地政士
    根據民國1011225日旺報A10版記者郭芝芸的報導,中國大陸第11屆全國人大常委會第30次會議於民國1011224日審議通過《土地管理法》修正草案,規定徵收農民集體所有的土地應依照合法、公正、公開原則制定嚴格程序,並給予公平補償;未落實補償資金者,不得批准徵收土地。
    按中國大陸於1986年頒布施行《土地管理法》,該法類似台灣的《土地法》,該法過去經歷198819982004三次修正,此次又做了一次重要的修正。
    中國大陸農村採集體所有土地徵收補償,農民抗爭不斷,此與徵收補償的標準及落實給付有關,故此次修正乃基於原用途基礎上按照年產值倍數補償,並沒有綜合考慮土地年產值以外如土地區位、供需關係及土地對農民的就業和社會保障等因素,並且此次修正草案,刪除了原本按土地原有用途補償和30倍補償上限的規定,展現中國大陸中央政府近年一直強調保護土地徵收過程中農民合法利益。
    中國大陸的土地主要分為「國家所有」和「集體所有」兩種土地,集體所有的土地以農村土地為主,此次的修正看得出來對於農民更加保障。而巧合的是,由於「大埔事件」的影響,我國《土地徵收條例》於2011年修正,其中除落實「市價補償」的精神外,也對於農地徵收做出諸多的保障和限制,以盡量不徵收農地為原則,並必須做合理性和必要性的評估,經過公聽會等嚴格程序,方得進行徵收,可以看出這次大陸的修法方向與台灣所走的方向大致相同,值得讚賞;不過,法律修正了,落實執行更重要!

2012年12月23日 星期日

《李廷鈞和大家分享》大陸台商取得有償國有土地使用權的法律須知!


《稅法活頁版半月刊》
大陸台商取得有償國有土地使用權的法律須知!
李永然律師、李廷鈞地政士
一、台商建廠常須取得土地使用權
    台商赴中國大陸投資設廠,必須運用土地,而中國大陸實施「社會主義土地公有制」,土地為「全民所有」和「勞動群眾集體所有」;前者乃指國家所有土地的所有權,由「國務院」代表國家行使(參見大陸《土地管理法》第2條第1款、第2)
    台商如運用國有土地,必須取得土地使用權;台商必須明白大陸對國有土地係實行「國有土地有償使用制度」,例外則採「行政劃撥方式」(參見大陸《土地管理法》第2條第5)
二、建廠的土地為建設用地
    台商於建廠運用土地,須先瞭解土地用途,依大陸《土地管理法》第4條第1款規定:國家實行「土地用途管理制度」,其將土地分為「農用地」、「建設用地」和「未利用地」,現將之分述如下:
1.      農用地:指直接用於農業生產的土地,包括:耕地、林地、草地、農田水利用地、養殖水面等;
2.      建設用地:指建造建築物、構築物的土地,包括城鄉住宅和公共設施用地、工礦用地、交通水利用地、旅遊用地、軍事設施用地;
3.      未利用地:指「農用地」和「建設用地」以外的土地(參見大陸《土地管理法》第4條第3)
    建廠即須運用「建設用地」,台商如建廠,必須依法申請使用國有土地(參見大陸《土地管理法》第43條第1款前段);而前述的「依法申請使用的國有土地」包括:「國家所有的土地」和「國家徵收的原屬於農民集體所有的土地」(參見大陸《土地管理法》第43條第2)
三、台商取得有償出讓國有土地使用權的法律須知
    由於使用國有土地用以建設,此種使用權如係通過「有償出讓」方式而取得者,稱之為「有償出讓」方式而取得者,稱之為「有償出讓國有土地使用權」,而大陸頒布施行《物權法》,將之稱為「建設用地使用權」。台商受讓時,應注意以下三點:
1.      以出讓等有償使用方式取得國有土地使用權的建設單位,按照大陸「國務院」規定的標準和辦法、繳納「土地使用權出讓金」等土地有償使用費和其他費用後,方可使用土地(參見大陸《土地管理法》第55條第1);中國大陸為管理城市國有土地使用權和轉讓還發布《城市國有土地使用權價格管理暫行辦法》。
2.      受讓人應當按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定使用土地,如需改變該幅土地建設用途的,應當經「有關人民政府土地行政主管部門」同意,報「原批准用地的人民政府」批准;其中,在「城市規劃區」內改變土地用途的,在報批前,應當經「有關城市規劃行政主管部門」同意(參見大陸《土地管理法》第56)
3.      土地使用權如有下列情形之一,可能被收回:(1)為「公共利益」需要使用土地的;(2)為實施城市規劃進行「舊城區改建」,需要調整土地使用的;(3)土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿,土地使用者未申請續期或者申請續期未獲批准的(參見大陸《土地管理法》第58條第1款第()~())(4)受讓人如係運用土地進行房地產開發的,必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發期限開發土地,滿「二年」未動工開發的,可以無償收回土地使用權(參見大陸《城市房地產管理法》第26)
贈書小啓:李永然、張謀勝、李廷鈞合著:「天元生活法律手冊─不動產及其他財產權益」欲贈讀者,凡附回郵拾元中型信封,寄台北市中正區羅斯福路二段97樓永然法律基金會收即寄
四、結語
    綜上所述,大陸台商在國有土地上取得使用權,務必注意前述規定,按規定開發、建設、使用,方不致於招來相關的法律責任。

2012年12月21日 星期五

《李廷鈞和大家分享》奢侈稅上路一年半,稅收不如預期



李廷鈞地政士
    根據民國1011220日聯合報AA版記者林政忠的報導,財政部於1219日公布奢侈稅稅收總計 (新台幣以下同)59.7億元,超過67來自不動產,但不及原本預估的一年150億元。財政部將於明年6月檢討,是否退場將成檢討重點。
    不過財政部稅賦署副署長許慈美表示,稅收低於預期,證明奢侈稅達到政策目的,仍有繼續實施的必要。她並表示根據內政部地政司資料,全國不動產經紀業家數共6763家,受雇的不動產經紀人和營業員人數共39809人,可見對不動產發展不會造成負面影響。至於建物買賣移轉棟數,奢侈稅開徵後,每月移轉棟數均較開徵前減少,特別是台北市及新北市減少最多。房價漲跌部分,截至1018月聯合徵信中心的統計,僅台北市每坪上漲2.03%,其餘都會區每坪單價均下跌0.08%。財政部賦稅署表示,根據財團法人國土規畫及不動產資訊中心公布的「住宅需求動向調查」投資購屋者明顯減少,自住購屋的比率則穩定增加。
    筆者對於稅賦署的報告則有不同看法,僅提出以下三點:
第一、奢侈稅稅收不及預估的4成,並且連帶致使移轉棟數下降,地方政府本來徵收的土增稅、契稅等也連帶受到影響,國庫空虛,竟然認為達到政策目標,筆者無法認同。
第二、其竟然引用內政部地政司的資料,認為不動產經紀業家數成長,就判斷對不動產發展不會負面影響。不動產業包括建築、營造、仲介、代銷、地政士「不動產經紀業」僅是其中一環,僅以經紀業開業家數來認定不動產業有無影響似乎不構客觀。
第三、若奢侈稅目標主要在於抑制房價上漲,其他應課徵奢侈稅的項目應該廢除,諸如說汽車、遊艇、高爾夫球證皆與房價無關。
    因此奢侈稅應該要盡快檢討,並考慮適當的退場時機!!

2012年12月19日 星期三

《李廷鈞和大家分享》內政部將解編不開發的公設保留地



李廷鈞地政士
    根據民國1011219日自由時報A6版記者林恕暉、徐義平、張舒婷的報導,根據內政部統計,截至2011年底,全國尚未取得的公共設施保留地共約2.5萬公頃,徵收所需經費達新台幣7兆元。各縣市許多都市計畫公共設施保留地,因為政府無需求或財政困難因素,遲遲不辦理徵收,導致土地閒置三、四十年不能開發卻要繳稅,致民怨累積多年。
    內政部長李鴻源則向監委提出五項承諾,包括將不需要的公設地訂定辦法解編、與財政部協商讓公設地及地上房屋不必或少繳稅、擴大辦理公地等值交換公設地、研訂獎懲辦法,使地方政府確實配合中央都市計畫相關決策。
    依照現行《土地稅法》第19條之規定:「都市計畫公共設施保留地,在保留期間仍為建築使用者,除自用住宅用地依第17條之規定外,統按千分之六計徵地價稅;其未作任何使用並與使用中之土地隔離者,免徵地價稅。」《土地稅法》第17條則是指符合自用住宅條件,按千分之二課徵地價稅。除此之外,依據《都市計畫法》第50條之1之規定,公共設施保留地因繼承或因配偶、直系血親之贈與而移轉者,免徵遺產稅或贈與稅。同法第502條並規定私有公共設施保留地得申請與公有非公用土地交換,劃設逾25年未經政府取得者,得優先辦理「交換」。總而言之,公共設施保留地若能解編,對於民眾「財產權」的保障也是一大福利,值得鼓勵!
    永然聯合法律事務所李永然律師認為《憲法》第15條規定:人民的「財產權」應予以保障,「公共設施保留地」對人民財產權造成限制,必須合乎「比例原則」,必須考量「合理性」、「必要性」,政府於限制時,要格外謹慎,這樣才合乎《公民與政治權利公約》的精神!

《李廷鈞和大家分享》遠雄買全錄大樓先出租後都更


李廷鈞地政士
    根據民國1011218日經濟日報A4版記者黃啟菱之報導,遠雄建設於1011217日宣布以新台幣20.08億元買下台北市敦化北路與長春路口的「全錄大樓」,先出租5-7年獲取穩定收益,並同步申請「都更」,預計將興建豪宅。據了解,於「文林苑」事件發生後,遠雄104年於4月宣布暫緩都更業務,但此時又重新啟動都更業務,遠雄高層指出由於該大樓基地夠大,不必整合周邊地主具有直接都更的誘因。該大樓屋齡約25年,建物面積2311坪,仲量聯行副總吳瑤華表示,每建坪價格新台幣80多萬元,低於附近商辦大樓行情。除遠雄外,華固也布局敦化國小旁的國際大樓都更案,已接近收割期,可望明年推出,專家預估,附近新建案少,又有明星學區加持,推案價格勢必站上每坪新台幣200萬元。這是自金管會上個月中針對壽險業者買商用不動產祭出「金七條」管控措施後,又見交易。
    筆者認為,這樣的動作有助於老舊商辦更新,值得鼓勵。不過如果將來都更後,不只興建豪宅,低層的部分可以有商場或是飯店的規劃,更能夠活絡這一帶的商圈,有助於區域發展,希望遠雄能夠朝複合式經營的概念去規劃!!
    長期關注房地產交易的永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市一定要運用「都市更新」,台灣切勿因「文林苑」事件致使都更停擺。據了解《都市更新條例》修正案已進入立法院,條例固有始知更合理化修正的必要,但切勿因噎廢食,致毫無誘因,令「實施者」投鼠忌器,那台北市的都市風貌就令人擔心!

2012年12月17日 星期一

《李廷鈞和大家分享》農村再生耗費百億拉皮


李廷鈞地政士
    根據中國時報民國1011216A5版記者楊毅的報導,政府為落實《農村再生條例》(該條例由總統於民國9984日公布,遂自86日起施行)每年編列鉅額預算,活化四千個農漁村社區,加強農業產業結構,希望提高青年返鄉務農意願。但根據立法院預算中心最新研究報告指出,該計畫自推動以來,共花費新台幣(以下同)118億元,但大多數僅在做農村景觀建設的「拉皮工程」。
    至於「產業活化」部分,歷年來僅支出約26679萬元,約占總金額的2.2%,比例明顯偏低,恐無法達到活化農村經濟、發展地方產業的目標。報告並指出,過去十年來中央政府總預算農業支出總計9535億元,平均每年預算經費超過1000億元,但多數以「獎補助費」方式,無法提升農業產值和農家所得,預算中心建議政府推動農村再生計畫,不可淪為偏重硬體開發的農村拉皮,應注重改善農民產業結構及推動地方產業,結合生產、生活與生態的「三生一體」,吸引青年返鄉務農。
    筆者認為,光是「拉皮工程」,對於活化農村是不夠的,必須建立讓年輕人返鄉務農的誘因,並且制定更多有利於農村再生的計畫,如此一來才符合《農村再生條例》第一條明訂「促進農村永續發展及農村活化再生,改善基礎生產條件,維護農村生態及文化,提升生活品質,建設富麗新農村」的偉大宗旨。
    永然聯合法律事務所李永然律師也認為《農村再生條例》最重要的目的是活化農村,所以「農村再生計畫」相當重要,各界針對《農村再生條例》第9條的規定予以落實,這才能將「錢」花在刀口上,台灣政府日後更應慎用「錢」,這才對得起2300萬台灣同胞!台灣加油!

《李永然之子李廷鈞和大家分享》台北市華光社區有些居民仍苦等安置










李廷鈞地政士
    依據民國1011217日聯合報B1版記者郭安家報導,行政院準備將華光社區用地未來結合時尚打造成「新觀光不夜城」,預計年底拆除當地木造違建戶,部分居民等不到「安置計畫」已自行拆屋,不過知名廖家牛肉麵等住戶堅持「要等到推土機來為止」。居民將發動社區民眾及聲援學生於1011220日於廖家牛肉麵前辦靜坐,1011227日下午13時舉辦遊行,至財政部陳情並呼籲中央等單位暫緩拆除、提出安置計畫。
    行政院秘書長陳士魁日前曾說,要將華光社區打造成「台北六本木」並於12月底拆除當地100多戶,另有20餘戶繼續訴訟,日前法務部已刊登執行人員徵才訊息。部分居民已接到自行拆除公文,否則1228日將代為執行拆除,由居民自行負擔新台幣1040萬元的拆除費,已有多戶自行拆除。華光社區發展協會理事李德仁則表示,社區內除從事小吃生意外,仍有民眾生活赤貧,就算獲得租金補貼生活仍無以為繼,更有老人家存款帳戶被強制執行無法領社福津貼。市府發言人張其強則表示,由於華光違建不符合公營住宅入住年齡資格,又非由市府執行拆除,仍待近一步討論才能決定是否能住進基河路的中繼住宅。
    筆者實地到現場拍了照片,看到這邊掛了滿滿的布條,內心不禁感慨。期待政府早日提出解決的方案,讓居民能得到妥善的安置,讓整件事情落幕。也期盼預計的計劃能夠早日動工,否則在中正紀念堂這麼一個國家級的觀光景點旁,仍有破敗景象,掛滿白布條,恐怕讓國外觀光客貽笑大方!
    永然聯合法律事務所李永然律師對此一問題,較從全面性的角度觀察,國內已施行《住宅法》,政府如何有效推動「社會住宅」,好讓國內弱勢族群居住權能獲得照顧,實現「人人有屋住」的「大同社會」理想!

2012年12月16日 星期日

《李廷鈞和大家分享》屋主隱瞞海砂屋,被依詐欺罪判刑!



李廷鈞地政士
    依據民國1011213日聯合報A10版記者蘇位榮、袁志豪的報導,台北市有一名劉姓婦人花了新台幣二千五百萬買下台北市信義區一戶樓中樓,交屋後才發現早就鑑定為「海砂屋」,並且公告為「危樓」。台灣台北地院認定原屋主故意隱瞞資訊,依《刑法》詐欺罪判有期徒刑三個月,得易科罰金。此案之于姓房仲也被認定為共犯,函送台灣台北地檢署偵辦。前年二月,杜姓婦人委託房仲賣屋,在「屋況說明書」上勾選不是海砂屋,然而劉婦於買下後,遭台北市政府發函通知大樓將於明年二月停止使用,劉婦憤而提告。
    事實上,依據《刑法》第339條之規定:「意圖為自己或第三人不法之所有,以詐術使人將本人或第三人之物交付者,處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者,亦同。前二項之未遂犯罰之。」因此本案中杜姓婦人即是觸犯「詐欺取財罪」,又仲介也必須要注意賣方是否確實按實際屋況親自填寫「不動產說明書」,並要求雙方親自簽名,千萬不能代為勾選,以免將來爆發爭議恐對自己不利!!
    就上開問題,熟悉仲介法規實務的永然聯合法律事務所李永然律師提醒房屋出賣的委託人及仲介公司經紀人或營業員於填寫「不動產說明書」時,一定要據實填寫,最好在現場確認,這樣對交易雙方較不會發生無謂的爭議,更不會引來法律責任!

《李廷鈞和大家分享》法院判決3米圍籬擋鄰日照權,須修剪!



李廷鈞地政士
    根據民國1011213日蘋果日報A19版記者劉志原的報導,住在新北市「花園新城」的曾男表示其鄰居黃女的小花園中所種的樹木及竹子超過三公尺高,使他無法享受陽光,侵害其人格權,因此向法院提告。法院認為,依雙方向建商購屋時的合約,圍牆限高「一米二」,而竹籬與樹木也屬圍牆一部分,判決黃女應將竹、木修剪至一米二以下。又法官認為,曾男無法舉證「人格權」因黃女家中竹木太高而受損,也無法舉證明家中落葉來源,因此判決該部分黃女不用賠。
    依據《民法》第18條規定:「I.人格權受侵害時,得請求法院除去其侵害;有受侵害之虞時,得請求防止之。II.前項情形,以法律有特別規定者為限,得請求損害賠償或慰撫金。」其中,「法律有特別規定者」乃是指《民法》第195條第1項所列的「不法侵害他人身體、健康、名譽、信用、隱私、貞操」或「其他人格法益情節重大」者才可請求「慰撫金」。又依據《民法》第797條,關於「相鄰關係」的規定:「土地所有人遇鄰地植物之枝根有逾越地界者,得向植物所有人,請求相當期間內刈除之。植物所有人不於前項期間內刈除者,土地所有人得刈取越界之枝根,並得請求償還因此所生之費用。越界職務之枝根,如於土地利用無妨害者,不適用前二項之規定。」然而本案中,竹木並未逾越地界,因此並不適用本條規定。
    永然聯合法律事務所李永然律師提醒民眾居住房屋使用須注意「相鄰關係」,我國《民法》物權編中均有詳細規定,民眾可上網查看民法條文,俾保自身權益!

2012年12月13日 星期四

《李廷鈞和大家分享》34萬坪國宅地閒置 學者促建社會住宅



李廷鈞 地政士
    根據民國1011210日自由時報A7版記者徐義平報導,施行近40年的《國民住宅條例》將於民國1021月起廢止,但全國仍有高達113公頃的國宅用地閒置。根據國宅用地統計資料,當初使用國宅基金取得的全國國宅用地原始成本約30.91億元,現在光是101年度公告現值價值便高達225.58億元,若以市價計算將更高。其中新北市林口的國宅用地,101年公告現值達118.91億元,將於2017年世大運將作為「選手村」,等到世大運結束後,經過整理再以賣斷方式處分。另外於新北市三峽和淡水的國宅用地,則分別配合新北市政府開發休閒遊憩園區及採取BOT方式開發高密度住宅或住商混和的地上權開發。
    對此,學者則批評,對照目前社會出現的「籠民現象」及房價高漲難題,政府應將國宅土地適度在用於興建「社會住宅」,照顧社會上弱勢民眾,而非只是要藉由變賣國宅土地或者地目變更將土地做為其他方式使用。
    筆者相當贊同學者的看法,《國民住宅條例》當初的理念就是要幫助沒有房屋的中低收入民眾擁有棲身之所,既然本意如此,雖然《國民住宅條例》廢止,相關土地的地用應該要也朝本於相同理念的使用才是最好的。
    永然聯合法律事務所李永然律師認為既已有《住宅法》,如何讓《住宅法》中「社會住宅」規定能落實,政府必須用心思考!

《李廷鈞和大家分享》北市售屋所得擬分區課稅



李廷鈞地政士
    依據民國1011210日經濟日報A9版記者陳美珍的報導,財政部近期將召集5區國稅局會商101年財產交易所得額的標準,以便1025月報稅時,作為已在今年出售不動產但未提示買賣成交資料的課稅依據。財政部將以「分區調整」的方式繼續調高北市的售屋所得率,針對今年房價上漲幅度明顯,且豪宅密度較大的四個行政區,包括:信義、大安、中正及松山,「售屋所得率」從民國100年的42%一舉調高為48%,上調6個百分點,台北市售屋所得率自98年後逐年上調,分別為29%37%42%,以住宅單位坪數200坪、房屋評定現值新台幣(以下同)1500萬元的房屋為例,依100年的標準為630萬元,依101年的標準將變成720萬元,換算40%的綜合所得稅,應納售屋所得稅將從252萬元調增至288萬元,新北市方面原已採4級課稅所得額比率不變,但重劃各行政區的級別,課稅最重的第1級,28%稅率除原先的新北市板橋、永和、新店3區,將增加中和、新莊及蘆洲。
    出售房屋依據納稅人能否出示完整的買賣交易資料,主要有兩種課稅方式,一種是「核實課稅」、另一種是「推計所得」。其中,推計售屋所得是無法拿出購屋成本資料的售屋者,依據「財產交易所得額標準」來推算。凡是無法出售房屋取得成本證明的民眾,報稅時即需按各區鎖定售屋所得率,計算應申報的售屋所得,併入個人綜合所得總額計算應納售屋所得稅。以房屋評定現值呈上推計比率,即為售屋所得。舉例來說,財政部核定台北市100年度個人售屋財產交易所得額標準為房屋評定現值的42%,納稅人甲適用的綜所稅適用稅率為40%,今出售房屋評定現值為500萬元的房屋一棟,其售屋的所得稅即是500*42%*40%=84萬元。
    筆者認為,房屋買賣課徵增值稅於近年來公告現值調整下已愈來愈高,如今再調整所得額推算標準,房屋買賣成本更加提高,能不能有效抑制房價還不一定,但可以肯定的是,又得多繳稅了!!

2012年12月11日 星期二

《李廷鈞和大家分享》漂亮的孔雀魚

李廷鈞和大家分享李廷鈞養的孔雀魚,黃色的是魚媽媽,其他五隻是魚媽媽的小孩。這些孔雀魚都是李廷鈞養的,李廷鈞很喜歡,每天都會餵牠們吃東西!!

2012年12月10日 星期一

《李永然之子李廷鈞和大家分享》新北市淡海土地標售創新高




李廷鈞地政士
    根據民國101127日聯合報AA3版記者江碩涵的報導,內政部營建署於126日標售新北市淡海新市鎮住宅區2筆土地,共吸引15家建商投標,最後由麗寶建設、湯泉國際分別以高出底價1倍、1.3倍得標。湯泉標下的土地總價新台幣新台幣25億元,平均每坪46.9萬元,創淡海新市鎮土地新高價。
    第一標土地面積6528坪,每坪底價10萬元,最後由麗寶建設以總價15億元,每坪23萬元得標。第二標則為「住三用地」,面積5381坪,每坪底價11萬元,由湯泉國際以總價25.2億得標,換算每坪46.9萬元。麗寶建設副總經理何昭宏表示,由於大台北土地難以取得,淡海新市鎮近來熱絡,加上有「淡水輕軌」、「淡江大橋」等題材,看好未來淡海發展。全球資產管理公司專案經理王維宏也表示,2007年營建署開始標售淡海新市鎮土地時,「住三土地」每坪脫標價格約10萬至13萬元,2010年時土地單價以上漲至20萬元,這次標脫格再度翻倍,可見建商有意炒熱房市。
    事實上土地取得的價格,與將來銷售的價格息息相關,在《不動產估價技術規則》裡面,對於土地開發分析價格的公式如下:土地開發分析價格=﹝開發或建築後預期總銷售金額÷(1+適當之利潤率) ÷(1+開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率)-(開發或建築所需直接成本+開發或建築所需之間接成本)﹞因此,土地成本價格越高,推算回來,預期總銷金額則會越高,這也難怪淡水房價會不斷上漲了!!不過買家投資時,還是要慎重考慮「地點」,因為淡水地區範圍不小,自己投資的地段區位不得不謹慎,如此一來,才不至於被套牢。

《李廷鈞和大家分享》政府補助老屋健檢最高45%


李廷鈞地政士
    根據民國101127日聯合報A18版記者李順德的報導,內政部於民國101126日通過《住宅性能評估實施辦法》草案,將於同月30日發施行,將建立「住宅性能評估機制」,開放鼓勵屋齡20年或25年以上住宅提出申請,最快於民國103年起申請評估補助,符合規定者最高可補助45%的評估費用,上限則為30萬元。未來藉由評估住宅結構安全、空氣環境、光環境、音環境等性能,提出「官方認證」的品質、等級,有利屋主與消費者之間的不動產買賣,包括住宅興建者、所有權人或「公寓大廈管理委員會」等都可申請評估。
    筆者認為,這樣的評估其實對於消費者是有相當幫助的,假如老舊房屋有結構上或是功能上的瑕疵,將來將可以透過這個機制揭露。對於「公共安全」方面也有相當幫助,值得讚賞!
    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅性能評估實施辦法》是《住宅法》的配套子法,自《住宅法》公布施行,對未來台灣住宅的改變有一定的影響,民眾應密切注意!

《李廷鈞和大家分享》實價登錄網只登錄建物不含土地 內湖新屋一坪17萬元


    
    根據民國101126日蘋果日報A22版登載記者張婉聆、邱煜婷的報導,「台北市不動產交易實價查詢服務」於101125日進行第二次更新,根據台北市地價科科長曾錫雄表示,本次共更新619筆資料,其中「買賣案件」493筆「租賃資料」有126筆,但無「預售屋」資料。但實價登錄內容相當複雜,讓民眾感覺霧裡看花。依據北市「台北市不動產交易實價查詢服務」顯示,內湖區竟出現1字頭新成屋案、同樣於萬華也出現15筆每坪16萬元的新成屋,與同路段實價每坪40-60萬相比,落差相當大。根據仔細觀察才發現,該2地區資料「交易種類」僅列出「建物」。台北市政府地政局解釋,若該筆資料採建物與土地分開登記,就變成要申報成兩筆資料,若民眾想知道該地區實際成交價,須待土地價格登錄後,在一併合計。中華民國地政士公會全聯會名譽理事長王進祥則表示,此種登錄價格現象會讓民眾誤以為房價低,不僅影響判斷,還會間接影響到貸款銀行估價!
    筆者認為,實價登錄的美意固然好,但相關網站的設計應該要更清楚讓民眾了解實價資訊比較好,如果有誤導民眾的地方,一定要檢討改進,以免造成適得其反,價格更為混亂,令消費者更難了解真正的行情所在。
    永然聯合法律事務所所長李永然律師對於實價登錄已實施數月,竟仍出現此種失誤,實感不解。政府處理這類問題應積極、用心,不要將來衍生消費者因時價登錄的錯誤而生爭議,屆時消費者恐怕要怪罪政府了!

2012年12月6日 星期四

《李廷鈞和大家分享》審計部認為內政部應負起徵地閒置的後續責任


李廷鈞地政士
    根據民國101125日聯合晚報A10版記者張文馨的報導,監察院審計部於101125日提出中央政府總決算審核報告,認為內政部應負起中央和地方政府徵收土地,經常因為卡在環評甚至閒置達30年的責任。報告中指出「內政部」為土地徵收的主管機關,但在核准徵收計畫後,已徵收的土地中共有194件,面積達39萬平方公尺,因為環評未過、建照無法取得、經費不足或交通量需求評估尚欠詳實等原因導致土地無法使用或中斷使用,長期閒置也無相關罰則或課責機制,實在過於輕率。審計部同時也指出《都更新條例》推動困難,至今直轄市和地方縣市政府題租的都更案183件,卻完成數掛零;民間報請核准完工的都更案也僅有209件,執行率都須再加強。
    事實上,根據《土地徵收條例》第9條根據徵收後閒置的土地,原土地所有權人得要求繳回原徵收補償收回其土地:「被徵收之土地,除區段徵收及本條例或其他法律另有規定外,有下列情形之一者,原土地所有權人得於徵收公告之日起二十年內,向該管直轄市或縣市主管機關申請照原徵收補償價額收回其土地,不適用土地法第219條之規定:一、徵收補償費發給完竣屆滿三年,未依徵收計畫開始使用者。二、未依核准徵收原定興辦事業使用者。三、依原徵收計畫開始使用後未滿五年,不繼續依原徵收計畫使用者」。
    筆者認為,內政部在核准徵收前,應該要依據《土地徵收條例》第13條的規定,評估需用土地人是否具有執行該事業的能力、該徵收次否符合公益性及必要性,且應注意該事業的財務評估是否合理可行,才能核准徵收。此外提醒大家,如果土地被徵收後,長期遭到閒置,符合《土地徵收條例》第9條規定情形的,都可以申請照原徵收補償價額,收回原被徵收的土地。
    永然聯合法律事務所李永然律師認為「土地徵收」涉及《憲法》第15條人民之「財產權」的保障,政府進行徵收必須依法且要符合「必要性」,切勿有「徵而不用」的情事發生;倘遭濫行徵收,有徵而不用的情形,則應找專業「律師」依法救濟,才是自保「財產權」之道!