《李永然之子李廷鈞和大家分享》大法官宣告捐地抵稅未能提出成本只能扣除16%，違憲！

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月22日中國時報A12版記者王己由、沈婉玉之報導及經濟日報A4版記者吳泓勳的報導，司法院大法官會議第705號文解釋，財政部以一紙行政命令，將民間捐贈土地的節稅做法，以公告現值16%計算所得稅扣除額屬違憲，即日起失效。

    由於不少有錢人專門低價收購市價遠低於公告地價的畸零地或既成道路的私有土地，捐贈政府抵免稅捐，於是財政部從民國九十二年至九十七年間，作出六個函示命令，就捐地但無法提示土地取得成本證據，或因受贈或繼承而取得者，以「行政規則」規定「依土地公告現值16%計算」。大法官認為，這樣的限制係涉及稅基的計算標準，不符合「租稅法定主義」(《憲法》第19條)及「法律保留原則」(《憲法》第23條)，因此宣告該行政規則違憲失效。

    而財政部則表示，尊重大法官的解釋，也將在本會期推動修法，將規定個人以實物，捐贈給政府或教育公益團體的列報扣除額，以實際取得成本為準；若未能提出成本證據，或是受贈、繼承取得，將參照當年度實際市場交易資料認定。並且為了避免「空窗期」，立法完成前，將要求各地區國稅局加強查核，經查獲個人捐贈實物規避綜合所得稅，且涉及以詐術或其他不正當方法逃漏稅，將移送地方法院追究刑事責任。

    筆者認為，捐贈道路用地、公設保留地等雖然成為有錢人的節稅管道，但土地取得成本仍有高低之分，一律依土地公告現值16%計算，不免過苛。將來修法以取得成本為準，較為合理，值得鼓勵！！

《李永然之子李廷鈞和大家分享》東森房屋在商標之爭獲勝訴！

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月21日聯合報AA3版記者王文玲的報導，最高法院於101年11月20日判決「東森不動產」向「東森房屋」提起之侵害「姓名權」訴訟敗訴確定。

    據報導，「東森不動產」是一房屋仲介公司，於2000年8月申請登記「公司」名稱。然而，力霸房屋仲介再2006年更名為「東森建業」後，「東森不動產」即提告要求其不能使用「東森」二字，法院判決「東森建業」需改名；東森建業也而因而改名成「東誠國際仲介」。但改名後的「東誠國際仲介」，即向智慧財產局申請將「東森房屋」註冊為「商標」，並將旗下400多家加盟店都使用「東森房屋」的招牌。「東森不動產」之後向智慧財產法院聲請將「東誠公司」之「東森房屋」的商標，卻敗訴確定。之後提民事訴訟指對方侵害「姓名權」，但法院認為《商標法》是《公司法》的特別規定，東森房屋既經註冊為商標，東誠仲介使用於招牌與文宣，符合《商標法》的規定，故判決「東森不動產」敗訴。

    永然聯合法律事務所李永然律師提醒事業經營者除了公司名稱登記之外，如該「公司名稱」投入資金宣傳，宜進行「商標」登記，這樣才能保障品牌價值！由於「商標」採「登記保護主義」及「屬地主義」，故「登記」才有保障！

《李廷鈞和大家分享》中油信義區大樓將出租

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月20日聯合報A2版記者陳洛薇、林思慧的報導，台電、中油11月19日向立法院長王金平及朝野黨團報告經濟改善狀況，並提出經營改善報告，其中中國石油公司將進行「資產活化」，並已委請六家房仲業者針對中油大樓各樓層估價，之後將核定各樓層辦公租金行情，並將七樓中油辦公室騰空出租。

    事實上，依據《不動產估價技術規則》的規定，不動產之租金估計應考慮契約內容、租期長短、使用目的、稅費負擔、租金水準、變遷狀態、租約更新、變更條件及其他相關因素估訂之。根據《不動產估價技術規則》132條的規定，新訂租金之租金估計，可依以下三種方式進行：

一、                租賃實例比較法：以新訂租約知租賃實例為比較標的，運用比較法估計之。所謂的比較法，乃是針對同一供需圈內的近鄰地區或類似地區的不動產租金，選擇3個以上的實例其租金，做情況調整、價格日期調整、區域因素調整、一般因素調整後的租金價格。舉例來說：附近辦公大樓租金行情為2000元/坪，但其屬於急租的案件，因此調整110%(情況調整)，比較標的租約訂定時期為去年考量通貨膨脹調整110% (價格日期調整)，比較標的距離捷運站較近調整95%(區域因素調整)，比較標的格局較方正、坪數較大較好利用調整95%(一般因素調整)。經過調整後之價格2000*1.1*1.1*0.95*0.95=2187為「試算價格」，蒐集三個以上的比較標的計算試算價格，平均後得出「比較價格」。

二、                積算法：以勘估標的價格成以租金收益率，以估計淨收益，再加計必要費用。舉例來說：該棟大樓當初以50元億購買，估計每年淨收益應為5%，再每年稅捐、管理費等負擔約5億元，2.5+5=30，故每年租金應為30億元。

三、                收益分析法：分析企業經營之總收入，據以估計勘估標的在一定期間內之淨收益，再加計必要費用。舉例來說：中油之每年總收入為100億元，其中有5%應屬於該大樓之淨收益，為5億元，加上每年稅捐、管理費等負擔5億元，每年之租金應為10億元。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於中油公司能將閒置的大樓空間出租，有助於資產活化。很高興終於見到中央、地方機關及國營企業較往昔重視不動產活化，但未來如何將效益極大化，仍有改善空間。台灣加油！台灣不能輸！

《李廷鈞和大家分享》父母幫子女購置不動產須注意「贈與稅」規定

李廷鈞地政士

    依據民國101年11月20日經濟日報A16版記者張國仁的報導，有一位前立委因於民國94年間透過甲公司替其子支付購買台北市7筆土地的總價金2億3741萬元中部份土地款1869萬元的部分，經國稅局查獲以涉及《遺產及贈與稅法》第5條第3款規定按土地公告現值核定贈與稅額1582萬元，應納稅額307萬元，並加處1倍罰鍰計307萬元。同樣其妻子也被稅官開單補贈繳贈與稅473萬元及1被之罰鍰。

    前立委雖認為遺贈稅有關移轉財產是指不動產，僅移轉不動產才有贈與行為須申報，但法官認為，前立委誤解脫法規定，行政官司敗訴確定，該立委夫婦必須再額外負擔稅款及罰金共1560萬元。

    事實上依據《遺產及贈與稅法》第5條之規定：「財產之移動，具有左列各款情形之一者，以贈與論，依本法規定，課徵贈與稅：…三、以自己之資金，無償為他人購置財產者，其資金。但該財產為不動產者，其不動產。」因此以自己之資金替他人購置不動產，必須依照該不動產之公告現值核課10%的贈與稅！！尤其是二親等以內親屬間的買賣，更必須要注意到同條第六款之規定，須提出已支付價款且該已給付之價款非由出賣人貸予或提供擔保向他人借得的證明。又依同法第44條之規定：「納稅義務人違反第23條或第24條規定，未依限辦理遺產稅或贈與稅申報者，按核定應納稅額加處二倍以下之罰鍰。」或者是同法45條：「納稅義務人對依本法規定，應申報之遺產或贈與財產，已依本法規定申報而有漏報或短報情事者，應按所漏稅額處以二倍以下罰鍰。」；故必須注意申報的相關規定，切勿因小失大，不可不慎！

    此外，依《遺產及贈與稅法》第22條之規定：「贈與稅納稅義務人，每年得自贈與總額中減除免稅額二百二十萬元。」若是不動產，則依其公告現值計算！！故若能善加利用「免稅額」，便能達到合法節稅的效果，自然不會被國稅局裁罰！！

《李廷鈞和大家分享》最高行政法院判決大埔農地徵收案發回更審

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月17日聯合報A1版記者王文玲的報導及A8版記者祁容玉、張裕珍的報導，日前有爭議的大埔農地徵收案最高法院發回高等行政法院更審。

    該徵收案起因於民國98年間苗栗縣府計畫擴大「竹南科學園區」，對周邊農地進行「區段徵收」，引起部分地主反彈，拒領補償費繼續種稻。苗栗縣府於民國99年6月7日凌晨，動用大型機具進場整地挖除稻作，引爆農民反彈，組成自救會抗爭。隨後，在隔年一月方才修正《土地徵收條例》，規定土地徵收審查委員需要針對徵收案提出「公益性」與「必要性」的評估報告。

    然而法院認為，徵收私有土地必須具備公益性、必要性，政府為公共事業徵收土地，要先經協議價購等方式，以溫和的方式取得土地，非強奪人民的財產權。然而判決指出，在大埔暗中，內政部土徵會第210次會議中審議結果只寫了「通過」，討論及通過理由卻隻字未提。而苗栗縣政府所舉行的協議價購及區段徵收說明會會議紀錄只告知如何加成補償，並無「溝通交涉」，最高行政法院合議庭認為該程序「徒具形式」。

    事實上，依據《土地徵收條例》的規定，徵收必須基於公益性，於徵收前必須先評估公益性及必要性評估並舉行公聽會，除國防、交通或水利因公共安全急需使用外，應先與所有權人「協議價購」或以其他方始取得，所有權人拒絕參與協議或經開會未達成協議且無法以其他方始取得，才能依《土地徵收條例》申請徵收，並且要以「市價」補償。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為由於人民權利意識日漸高漲，基於保障人民之「財產權」，日後政府進行土地徵收，在手續上要更加嚴謹。

《李廷鈞和大家分享》北投區新民段1043坪閒置公有地地上權都更

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月18日經濟日報A11版記者楊文琪的報導，台北市政府財政局預定以公辦都更、設定70年地上權的方式，將台北市北投區新民段面積逾1043坪的土地對外招商，預定於101年11月20日舉辦招商說明會。

    財政局並表示該基地坐落於北投泉源路以西、中和街20巷東側地區內，距離淡水捷運「新北投站」僅120公尺，不僅交通便利，地理位置也相當好。該土地使用分區為「第三種住宅區」，依《台北市土地使用分區管制自治條例》的規定，適合開發為商務住宅或溫泉旅館！！

    筆者認為，用地上權的方式活化公有土地是相當好的手段，因為既不會賤賣公有土地，又可增加財政收入，並且達到「地盡其用」的理想，期盼政府將來能夠多釋出公有土地的地上權，以活化閒置的公有土地。

    永然聯合法律事務所李永然律師也呼籲政府應繼續全面努力活化國有土地，讓艱困的政府財政紓解，並帶動台灣的繁榮！

《李廷鈞和大家分享》合建分屋免奢侈稅須辦妥戶籍登記且非作營業出租用途

李廷鈞地政士

    根據經濟日報民國101年11月16日A22版記者吳泓勳的報導，台北市國稅局副局長周賢洋對於《特種貨物及勞務稅條例》第5條第10款及施行細則第13條的規定作出解釋。

    依據《特種貨物及勞務稅條例》第5條第10款規定：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物…十、所有權人以其自住房地拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。」《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第13條規定：「本條例第5條第10款所定所有權人以其自住房地與營業人合建分屋銷售，包括所有權人移轉土地與營業人及所有權人銷售所分得之房屋及其坐落基地之情形。」

    其中，周賢洋副局長對於「自住房屋」說明，必須是符合下列條件：

1.      土地所有權人或其配偶、直系親屬於該地辦竣戶籍登記。

2.      無作為出租或營業用的住宅用地。

3.      都市土地未超過3公畝，非都市土地未超過7公畝。

4.      戶籍遷入日至房屋拆除日、建造執照核發日止期間須屆滿一年。

    簡而言之，在此處的「自住房地」和自用住宅土地增值稅優惠稅率的條件大致相同，必須注意這樣的情形，若在拆除前不符合前述自住房地之規定，將同樣會被課徵奢侈稅。所以筆者在這邊呼籲無論是「建商」或是「地主」，將來於合建分屋的時候務必要注意該房地是否符合《特種貨物及勞務稅條例》中的「自住房地」條件，以免因不注意致被課徵高額的奢侈稅，這是相當冤枉的！！

《李永然之子李廷鈞和大家分享》遠企七樓IBUKI日本料理比目魚

李廷鈞到遠企七樓的IBUKI日本料理吃飯，看到水族箱裏面有養比目魚，不過李廷鈞覺得這隻比目魚的下巴好像有受傷的情況，不知道是不是因為常常撞牆才磨到的。李廷鈞這次去吃沒有點比目魚來吃，但是李廷鈞覺得IBUKI的日本料理真的很夠水準，相當好吃！！李廷鈞推薦大家去吃！！
ibuki日本料理

地址：台北市敦化南路二段201號7樓
電話：(02)2376-3241

《李廷鈞和大家分享》台酒新板特區地上權將招標 底價12億之將開發商辦百貨

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月15日經濟日報A2版記者陸煥文的報導，台灣菸酒公司公司啟動積極活化資產，並舉行新板特區土地地上權招標說明會，該土地位於新板特區車站特定專用區內，面積共727.07坪，建蔽率60%，容積率為450%，屬於「第二種特定專用區」，不得經營住宅及飯店，可開發商辦、百貨商場、餐影、電影院等，現在作為台酒板橋營業處使用，具有地形方正、產權清楚、交通便利等優點，附近並有遠百中山店、環球購物中心等大型開發案。

    負責招商的顧問高力國際表示，板橋商業區平均地價自2009年以來以上漲35%，包含即將開幕的誠品、麗寶鵬程購物中心等共有六家百貨商場，此案預計12月上旬公告招商，並於明年1月截止投標，只要有1家投標金額高於底價，明年3月即可完成簽約，存續期間50年期滿得續約1次，最長20年。高力國際並預估不含權利金的投資總額應在13億至18億之間。

    政府為避免助漲房價，3年前停售大面積國有地，改以標售「地上權的方式」活化。所謂地上權，謂以在他人土地之上下有建築物或工作物為目的而使用其土地之權，開發者付了權利金之後，即可取得該土地的使用權，期滿再將土地交還所有權人。地上權以往不受重視，但近年來在國內越來越流行，《民法》最近一次的修正更增加「區分地上權」的規定，顯見國有土地設定「地上權」也將會是未來的趨勢！！

    永然聯合法律事務所李永然律師相當認同目前國有地活化的方式，這樣才能永久保有國有資產，並能豐裕政府的財政收入！

《李廷鈞和大家分享》金管會調高壽險業不動產收益率

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月15日自由時報A8版記者王孟倫、廖千瑩的報導，政府為了防止壽險業者運用資金買地炒樓，造成資本風險過高與房價上揚，由金管會於今年八月底把最低投資報酬收益率從原本1.875%提高至2.125%後，擬再次將其提高三碼至2.875%。

    金管會保險局表示，希望壽險業者重視收益過低問題，畢竟業者投資購地資金來源是來自廣大保險戶，必須非常小心謹慎，如果業者租金投報收益率要等換約後才能達成，顯然就是「踩紅線」，社會觀感相當不好。

    此外金管會也將規範，壽險業者取得素地十年內不得轉售、不得購買預售屋等多項禁令，雖不會溯及既往，但希望業者能適度提高收益率。   

    筆者認為，這樣的措施雖然短期可能使商辦價格下跌，但長期來說對於商用不動產市場的穩定仍然是有相當幫助。

    永然聯合法律事務所李永然律師對政府此一措施不以為然，因為國內目前景氣已趨冷，為了活絡經濟，政府不宜再打壓，否則失業人口必將增加，政府拚經濟就愈拚愈退步！！

《李廷鈞和大家分享》新光人壽買襄陽大樓創區域高價

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月14日聯合報AA3版記者江碩涵、孫中英報導，繼今年8月富邦人壽以新台幣67億元買下西門町「萬國商業大樓」、11月初中國信託人壽以36.8億元買下遠東百貨寶慶店旁土地後，新光人壽於11月13日以16.168億元標下台北車站商圈位於襄陽路、重慶南路口的「襄陽大樓」。

    據了解「雙子星大樓」招商成功後，西區商用不動產話題不斷，本標案2樓以上樓層每建坪近新台幣80萬元，創區域高價。目前該大樓1、2樓由花旗銀行承租、3至11樓則出租給台北樂客商旅，年租金3750萬元，換算租金投資報酬率超過2.3%超過金管會規定的2.125%法定標準。新光人壽並表示新光董事會通過今年加碼房市還有200億元，會評估參與年底前其他大樓標售案，新光人壽今年投入房市資金已超過60億元，佔目前可運用資金6%左右。

    台灣房屋智庫市場經理劉志雄表示，花旗銀行3年前將「襄陽大樓」以6.5億元賣給「志嘉建設」，志嘉建設又以16.17億元標售給新光人壽，3年來漲了1.48倍，轉手獲利近10億元，該大樓屋齡37年，且為「商四用地」，容積率非常高，未來如順利「都更」，則增值空間相當大！

《李廷鈞和大家分享》以房養老 最快年底開放100名額試辦

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月14日經濟日報A4版記者楊文琪及中國時報A11版記者管婺媛、單厚之的報導，內政部將於101年年底試辦「以房養老」，開放全國65歲以上、自有不動產且無繼承人的老人申請。

    「以房養老」乃是以「不動產逆向抵押貸款」的概念，試辦計畫參加者將不動產逆向抵押給內政部，利率比照國宅貸款，參加者終身每月可獲相同、固定金額給付，至於每月所得金額則依長者性別、年齡、土地和房屋評定現值加以精算。

    參加以房養老者，必須符合65歲以上、無繼承人，且其不動產公告現值必須符合《社會救助法》所定的中低收入戶標準，以台北市為例，公告現值上限為新台幣710萬元，超過即不能申請補助。

    筆者認為，以房養老的概念將給有房產的退休老人一個財務規劃的選擇，固然不錯，但是條件未免過苛，每月若可得的金額不高將缺乏吸引力，所以政府應不必過度限制，較符合社會上的實際需要。

《李廷鈞和大家分享》台北市首宗1坪換1坪都市更新案通過

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月13日聯合晚版A1版A10版記者楊正海的報導，台北市長郝龍斌宣布北市府已審議通過首宗「一坪換一坪」的老舊公寓都更案，地點位於南港路1段及東興路口，面積約2800餘坪，預計104年7月動工，2年內完成。郝龍斌並宣示說本案可改善居民生活品質和附近環境，並讓外界了解台北市推動「都市更新」是「玩真的」。

    北市都更處長林嵩傑並指出，台北市的4、5樓老舊公寓，以現行都市更新獎勵機制，更新後分回的房地使用坪數，通常比更新前還小，使得居民參與意願低落。本都更案名為「南港新富發案」，原本屬於屋齡50年的4、5樓老舊公寓，更新之後適用最高的2倍法定容積後，建物拉高23層樓，原住戶可全數分回原來坪數，還多了122戶可供銷售。

    北市府為加速都更，專案計畫從99年8月2日受理，101年11月12日止，總計有51案提出申請，事業概要26件、事業計畫25件，目前只有南港區1件通過審議。另外，南港區一般更新案件申請審議共19件，其中已核定15件事業計畫，並有4件審議中。

    台北市都更處指出，除了南港興富發案，下一件位於信義路松仁路底的都更案，也將在下個月送交審議，若一切順利可望成為第二件通過北市審議的專案都更案件。永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市非推動「都市更新」不可，為了改善市容美觀及都市機能，台北市應加速推動，但必須注意住戶財產權益的保障！

《李廷鈞和大家分享》立委要求軍方活化閒置國有地

李廷鈞地政士

    根據101年11月13日中國時報A10版記者郭婉玉的報導，指出立委賴士葆於101年11月12日質詢時痛批國防部，指軍方擁有逾九成的閒置國有地，有些還是在大都會擁有土地卻不開發利用，賴立委要求財政部督促國防部交出土地，讓其活化利用。立委羅明才也質疑，空軍總部位於精華地段是否可進行開發。

    為此，財政部張盛和部長表示，國有財產局會與軍方密切合作，協助進行國有地活化利用。對於空軍總部的問題，則表示目前已經騰空，只要將土地改為非公用土地，就可以活化。國有財產局長周後傑也表示，目前全國198公頃待活化閒置土地，其中有147公頃屬於國防部，價值最高的是面積有7.15公頃的仁愛路空軍總部，但由於101年才騰空出來，故並未列入待活化閒置土地統計中。

    此外，針對有立委提建議國產局自建辦公廳舍，張盛和部長則回應如果由政府自己蓋，要編預算恐怕緩不濟急，透過和民間合作分舍，也是活化國有地的方式之一。政府除了「節流」外必須「開源」，在政策對於國有地標售嚴格限制下，用設定地上權等方式活化軍方閒置的土地是相當不錯的選項，可見將來閒置國有地活化的問題將越來越熱門！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也相當關切此一問題，他認為政府已有相關法令，用來活化國有土地，只是尚未能貫徹執行而已，盼政府能努力活用，寬裕政府財政收入！

《李廷鈞和大家分享》營建署修法提高工業住宅門檻

李廷鈞地政士

    根據蘋果日報101年11月11日A23版記者邱煜婷的報導，由於近來不少工業住宅建案因廣告不實而被公平會罰款，營建署為此著手修法增加工業區開發住宅的難度，以工業住宅最多的新北市來說，除縮小工業區中商業設施開發面積外，更限制商業使用總面積需在單一建築基地總面積10%以內。

    依據《都市計畫法台灣省施行細則》之規定，「工業區」內不得設置住宅，不過建商常以「商辦」名義取得建照，再規劃成一般住宅賣給民眾。依現行《都市計畫法台灣省施行細則》第18條規定：工業區可開發的公共服務設施、公共事業設施及一班商業設施可佔工業區總面積50%、一般商業設施中各類型使用土地總面積不得超過該工業區總面積10%；將來修法後，將提高門檻分別為30%及5%，此外並規定廁所需集中設置、房屋隔間最少要100坪等，大大增加設置工業住宅的難度，等行政院核定後，最快預計101年11月中旬公告實施。

    此外對於現有的工業宅，新北市輔導19件申請變更使用分區，目前僅新莊區「金莊悅泉」及泰山區「金璽御品」兩社區有條件通過，另有四案審議中。公平會發言人孫立群表示，近兩周會針對桃園縣及台北市南港區的工業住宅進行裁罰。

    筆者在此提醒大家，工業住宅雖房價較一般住宅便宜2~3成，但將會有漲幅有限、貸款不易及戶數多人雜品質差等問題，消費者購買房屋時必須注意房屋的建造執照及土地使用分區，才不會落入建商或代銷公司的圈套而得不償失。

《李廷鈞和大家分享》中國大陸《全國國土規劃綱要》將牽動未來產業的投資佈局

李廷鈞地政士

    我國日前才剛通過《國土計畫法》草案，而根據民國101年11月5日旺報記者高行的報導，中共十八大日前業已完成《全國國土規劃綱要(2010~2030)》初稿並將上報中國大陸國務院。未來將依據大陸未來20年的發展目標和環境資源乘載能力規範區域職能，並劃定限制開發和禁止開發區域。

    中國大陸的《全國國土規畫綱要》將包含《土地利用總量規劃》、《城市發展總體規劃》及《產業佈局規劃》等當前執行的內容將法律化，又被稱為「國土開發憲法」。重點在於實行差別化的國土開發策略，按照人口和環境布局城鎮化。目前中共現行制度不能依據環境資源的乘載能力進行安排戰略目標，未來將依據能使用的資源對未來生產力目標進行測定。

    此外，此一「國土開發憲法」將包含合理確定國土資源和地域空間開發的規模、強度、結構、布局和時序」等方面，劃定「限制開發」、「禁止開發」區域，實行「差別化」的國土開發策略，將來對於地方經濟發展和國土開發將產生重大影響。進行大陸投資的台商務必注意此一綱要的內容！

《李廷鈞和大家分享》中信人壽斥資53億買下遠百旁土地建總部

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月9日工商時報A4版記者魏喬怡、蔡惠芳的報導，中信人壽將斥資53億與大陸建設在台北市中華路和寶慶路口合建企業總部。

    據了解該地將由中信人壽與大陸建設簽訂合建契約，中信人壽可分配69.65%、大陸建設分配30.35%的房地價值，但未符合使用需求中信人壽將依合建契約成本買回大陸建設價值16億3455萬元的權利，新建的中國信託人壽總部大樓將規劃為地上13層、地下6層之辦公大樓，其中B1-13樓作為金融及辦公用途，總建坪4548.03坪，並於B2-B6設置90個平面車位。

    中信人壽發言人卓長興表示，中信人壽目前位於台北市的總公司即四處電話行銷中心都是租用，預估未來業務量將大幅成長，急需擴張營業面積。考量台北市區適合作總部大樓的現有辦公大樓取得不易，因此尋求開發素地興建總部大樓以降低成本。

    這塊土地屬於新光人壽，2010年皇家季節酒店以每坪529萬、總價18.23億元項新光人壽標購，此次以每坪1068萬、總價近37億元賣給中國信託人壽，兩年間地價整整翻一倍！因此投資房地產「地點」的很重要，這個地方附近將來有「雙子星開發案」，距離西門商圈、遠東百貨又相當近，加上鄰近捷運西門站，人潮容易聚集，土地價格自然容易上漲。

《李廷鈞和大家分享》民眾買屋須留意「工業住宅」！

李廷鈞地政士

    根據聯合晚報民國101年11月7日A13版記者盧沛樺的報導，行政院公平會在101年11月6日針對台北市的建案「首善」開罰，因為其廣告中透過文字說明及繪有客廳、臥房、浴室等住宅起居設備之途是，明顯致人誤會為一般住宅。公會則分別依廣告不實處分建設公司100萬元、該承銷的廣告公司55萬元。公平會發言人孫立群並表示，工業住宅違法建商層出不窮，統計100年類似處分案件達7筆，但他也坦言公平會僅能就廣告不實的部分為處分建物如何處置？是否勒令拆除？必須回到地方建管機關的職權。而台北市都發局則回應，未來建商在台北市任何開發案件申請，都會用最嚴格方式審查，並且會盡速全面清查違規建物，希望民眾不要被建商的不實廣告誤導。

    根據《公平交易法》第21條規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法、製造日期、有效期限、使用方法、用途、原產地、製造者、製造地、加工者、加工地等，惟虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」同條並規定：「廣告代理業在明知或可得知情況下，仍製作或設計有引人錯誤之廣告，與廣告主負連帶損害賠償責任。」「廣告媒體業在明知或可得而知其所傳播或刊載之廣告有引人錯誤之虞，而仍與傳播或刊載，亦與廣告主負連帶賠償責任。」又根據《公平交易法》第41條之規定，得限期命其停止、改正其行為或採取必要更正措施，並得處新台幣五萬以上二千五百萬以下罰鍰；逾期仍不停止、改正其行為或未採取必要更正措施者，得按次連續處新台幣十萬元以上五千萬元以下罰鍰。可見《公平交易法》對於「虛偽不實」或「引人錯誤」的廣告處罰相當重。

    又依據《建築法》第73條第2項規定：「建築物應依核定之使用類組使用，其有變更使用類組或有第九條建造行為以外主要結構、防火區劃…與原訂使用與原核定使用不合之變更者，應申請變更使用執照…」違反者，依據《建築法》第91條第1項第1款之規定，得處所有權人、使用人新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰，並限期改善或補辦手續，屆期仍未改善或補辦手續而繼續使用者，得連續處罰，並限期停止其使用。必要時，並停止供水供電、封閉或命其於期限內自行拆除，恢復原狀或強制拆除。

    然而，依據《台北市土地使用分區管制規則》，工業區並不允許為住宅之使用，故所有權人並無法變更使用執照，最嚴重者最後將面臨連續罰款且供水供電、強制拆除之命運，呼籲各位民眾在購屋時必須謹慎，切勿被建商不實或引人錯誤的手法矇騙。

    永然聯合法律事務所李永然律師長期關注消費者購屋權益，也要消費者購屋時依定要擦亮眼，並且要事先在「法律」上作功課，俾保障自身權益！

《李廷鈞和大家分享》葉署長看好房地產是在台的最佳投資

李廷鈞地政士

    根據101年11月6日聯合晚報A1版記者游智文的報導，內政部營建署長在「房地產產高峰論壇」中表示，2016年以前並不會進一步「實價課稅」，且不會把實價行情取代公告現值或公告地價提高地價稅及土地增值稅。

    並且，根據營建署長葉世文表示，日前有學者提到的全台空屋高達156萬戶的說法並不完全正確，營建署以台電低用電戶作為空屋參考，約88萬戶，他個人則認為空屋僅有20萬戶。未來10年在低利率的環境下，投資房地產平居每年報酬率有8.6%而投資股市證券，卻只有5%且90%以上的散戶都是虧本，因此房地產仍是最佳的投資選擇。

    此外，他也提到全台住宅存量800多萬戶，其中有302戶屋齡達到30年以上，172萬戶在20-29年，龐大的老舊房屋更新商機是國家未來發展扮演的重要角色。

    永然地政士事務所李廷鈞地政士認為，面對通貨膨脹、股市低迷，趁早購入不動產作為長期投資，未來不僅可供居住，於房價上漲時並可出售獲利，為理財的不二選擇；不過誠如永然聯合法律事務所李永然律師所說，投資房地產務必要注意三件事，應該是「地點、地點、地點」。

《李廷鈞和大家分享》松山機場大改造，將轉型為首都商務機場

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月2日經濟日報A9版記者蘇秀慧及工商時報A5版記者呂雪慧的報導，於11月1日由行政院通過「松山機場整體規劃案」，將與日前通過的「台北雙子星大樓」成為台北市一西一東的「陸空港雙國門」。國防部並同意釋出土地，將機場核心區外的「蛋白區」連同開發，將為台灣經濟動能引入約新台幣1000億元的活水，並將創造3萬3000個就業機會。

    根據台北市政府的規劃，松山機場整體規劃案分為「蛋黃區」及「蛋白區」兩區。「蛋黃區」危機場核心及民航關聯產業園區，面積約五公頃，於民國102-105年優先規劃，將闢建「民航關聯產業廊帶」，預計招商吸引200~400億元投資引進會展、購物、旅館及辦公空間，預計創造1萬個就業機會。

    「蛋白區」則是包括國防部所有的台北市敦化北路、民權東路東側土地，包含國泰、松齡、富錦營區及慈恩新村等約2.27公頃土地，將配合辦理都市更新，規劃發展為商務旅館、辦公大樓、免稅商店及旅遊資訊中心等，民航局預計至119年止將投資超過100億元取得周邊用地改善聯外道路交通及建置商務中心。以先行活化「公有土地」的方式來帶動私地改建。至於濱江街、民族東路廣約20公頃土地，涉及私地徵收，則預留作為中長期擴大機場腹地及相關產業用地，約5-10年後再規劃開發。

    民航局長沈啟地表示，未來5公頃航空園區廊帶，依禁限建60米高度，可發14、5層樓高，參考結合日本羽田機場，將讓松山機場更為親民。

《李廷鈞和大家分享》北市將檢討被發現違規使用的獎勵停車位於「3個月內恢復」

李廷鈞地政士

    根據聯合報民國101年11月2日B1版記者周志豪的報導，台北市議員調查發現自民國77年以來台北市推動「建物停車容積獎勵」，讓設置獎勵停車位的大樓給予容積獎勵，至今已受理1247案，約89.2萬平方米的容獎面積，增設共71438個汽車格位、39605個機車格位，然而由於建管處以審閱方式核准使用執照，卻未實勘建物，使得取得使用執照後的獎勵停車位遭到濫用，被用來作為交誼廳、健身房、垃圾集中場等設施。

    台北市議員認為，「容積」是公共財，建商應回復原狀，否則要以市價購回違規使用面積，市政府也應追討違規使用期間漏繳的房屋稅金。為此台北市政府郝龍斌承諾一個月內將清查議員所指建物，只要有發現違規使用，將要求於「3個月」內恢復原狀。

    獎勵停車位原是政府的美意，本意是讓停車位一位難求的台北市能多出一點停車空間，解決停車困難的問題。然而建商違規使用大部分沒有將獎勵停車位對外開放給一般大眾使用，卻賺取了更多的容積，形成更高密度的居住型態，對外卻沒有增加停車的空間，實在不可取。希望有關單位將來能夠訂定更完善的相關法規，才能一方面增加停車空間，一方面也要使購買獎勵停車位的民眾權益不致受損，得到兩全其美的結果。

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒社區管理委員會，如一旦遇到上述問題時，須注意《建築法》的規定，方能確保社區的財產權益！

《李廷鈞和大家分享》台中各大建商紛紛投入文化與藝術

李廷鈞地政士

    根據民國101年11月1日工商時報A21版記者曾麗芳的報導，台中各大建設公司陸續投入文化與藝術產業，並藉由舉辦文化藝術活動，搭起與客戶互動的橋樑，對提升品牌形象頗具加分效果。

    舉例來說：專攻七期與八期豪宅的「雙橡園開發」，於4年前就在台中七期打造「三A建築慧所」，除作為聯合銷售中心外，更定期策畫生活美學展演；以生機豪墅聞名的「陸府建設」，在八期陸府美學館舉辦徐仁修的攝影展、邀請導演王明霞帶看科幻片「憂鬱森林」，喚起民眾重視環保與生態。而「太子建設」則於台中十期重劃區推新建案「太子道」與台灣工藝研發中心合作，展開「生活啟藝」台灣工藝家聯展，由30位工藝大師作品輪流展出，接待中心充滿人文藝術氣息。

    建設公司投入文藝產業不但有助於建設公司形象，對於當地居民的文藝生活水準提升有所幫助，回饋社會，更值得鼓勵。