《李永然之子李廷鈞和大家分享》新北市淡海土地標售創新高

李廷鈞地政士

    根據民國101年12月7日聯合報AA3版記者江碩涵的報導，內政部營建署於12月6日標售新北市淡海新市鎮住宅區2筆土地，共吸引15家建商投標，最後由麗寶建設、湯泉國際分別以高出底價1倍、1.3倍得標。湯泉標下的土地總價新台幣新台幣25億元，平均每坪46.9萬元，創淡海新市鎮土地新高價。

    第一標土地面積6528坪，每坪底價10萬元，最後由麗寶建設以總價15億元，每坪23萬元得標。第二標則為「住三用地」，面積5381坪，每坪底價11萬元，由湯泉國際以總價25.2億得標，換算每坪46.9萬元。麗寶建設副總經理何昭宏表示，由於大台北土地難以取得，淡海新市鎮近來熱絡，加上有「淡水輕軌」、「淡江大橋」等題材，看好未來淡海發展。全球資產管理公司專案經理王維宏也表示，2007年營建署開始標售淡海新市鎮土地時，「住三土地」每坪脫標價格約10萬至13萬元，2010年時土地單價以上漲至20萬元，這次標脫格再度翻倍，可見建商有意炒熱房市。

    事實上土地取得的價格，與將來銷售的價格息息相關，在《不動產估價技術規則》裡面，對於土地開發分析價格的公式如下：土地開發分析價格=﹝開發或建築後預期總銷售金額÷(1+適當之利潤率) ÷(1+開發或建築所需總成本之資本利息綜合利率)-(開發或建築所需直接成本+開發或建築所需之間接成本)﹞因此，土地成本價格越高，推算回來，預期總銷金額則會越高，這也難怪淡水房價會不斷上漲了！！不過買家投資時，還是要慎重考慮「地點」，因為淡水地區範圍不小，自己投資的地段區位不得不謹慎，如此一來，才不至於被套牢。