《李廷鈞和大家分享》寶豐隆興業花88億元買新壽敦南金融大樓

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月26日工商時報A3版記者彭偵伶及自由時報A11版記者廖千瑩的報導，寶豐隆集團負責人蔡鎮宇日前以新台幣88億元買下新光人壽標售的敦南金融大樓37%的所有權，共有B3~2樓及12樓，以樓地板面積來看，相當於每坪新台幣156.47萬元。

    由於壽險業金管會禁買令仍未打開，且此標的未符合金管會所訂最低2.875%報酬率要求，因此壽險公司此次未出手。目前該大樓12樓為新光集團作為美術館使用，其他樓層則是誠品及新光銀行租用。其中「誠品」租期到民國109年，「新光銀行」則到民國105年，每年合計租金約新台幣1300萬元，租金報酬率為1.48%，此次出售回約中，新光銀行未來有「優先續租權」。

    據了解該大樓起造前原本是國泰蔡家的故居，在1400坪的土地上共有四棟小洋房，包括蔡萬春、蔡萬霖、蔡萬才、蔡萬德以及第二代的蔡辰男、蔡宏圖、蔡明忠君在這裡長大，後來國泰信託蔡萬春長子蔡辰男以敦南大樓為基地興建「國泰信託總部大樓」，並於民國73年落成，但隔兩年爆發「十信事件」，由於國泰是十信關係企業，為了讓出不動產彌補缺口，敦南大樓被迫拍賣，後來由新光集團吳東進以新台幣25億1678萬元標下，並更名為新光敦南大樓。

    該大樓座落於敦南辦公商圈及東區熱鬧商圈，未來「都更」效益，增值潛力大，該棟所有權蔡宏圖、蔡鎮宇兩兄弟先後標下，基地達到13000多坪，目前全部由蔡家掌握，不排除未來合作可能性。

    筆者認為，這棟大樓的座落地點相當不錯，不但基地大，而且產權又單純，將來如果「都更」，可以打造地標級的建築物，因此雖然蔡鎮宇透過旗下的寶豐隆興業花了新台幣88億元買下，但若以未來都更的效益來看，仍是相當划算的！！

《李廷鈞和大家分享》假權狀冒貸案，地政事務所被法院判賠1566萬

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月24日聯合報B1版記者劉峻谷的報導，台北富邦銀行日前控告建成地政事務所疏忽未發現歹徒用假證件和房地所有權狀辦理貸款抵押，盼走貸款3916萬請求賠償之案件，最好法院認定地政事務所應當負4成的過失責任，並判決應賠償富邦銀行1566萬元定讞。

    男子黃某等人，於2008年5月組成詐騙集團，偽造蔡姓女子的身分證、駕照等證件以及她在台北市忠孝東路2段精華地段的4樓透天厝土地所有權狀，向台北富邦銀行辦理房屋抵押權貸款，不法貸款4000萬元。而黃某等人陸續領款3916萬元，地政事務所才發現該蔡姓女子身分為假，通知富邦銀行塗銷抵押權設定，富邦銀行則控告建成地政事務所未確實核對文件，造成歹徒冒貸請求賠償，地政事務所則反駁富邦銀行未確實徵信，也有過失。

    經過台北高等法院審理，印製房屋、土地所有權狀的中央印製廠，曾發文各地政、金融機構，教導辨識權狀真假的方法，地政事務所人員沒有仔細看房地產權狀，並且富邦銀行的放貸徵信人員僅打電話調查未到場查看抵押建物。合議庭最後認定雙方都有過失，建成地政事務所佔40%，判地政事務所應賠富邦銀行1566萬餘元，並經建成地政事務所上訴最高法院遭駁回，判決確定。

    根據《土地法》第68條規定：「因登記錯誤遺漏或虛偽至受損害者，由該地政機關負損害賠償責任。但該地政機關證明其原因應歸責於受害人時，不在此限。前項損害賠償，不得超過受損害時之價值。」因此，如果因為非可歸責於權利人的登記錯誤，必須由地政事務所負賠償責任。筆者也呼籲地政人員，在審查時千萬要注意，並為人民的「財產」把關，否則一有疏忽，除了造成人民財產權的損害之外，自己及地政事務所也必須連帶賠償，實在得不償失！！

《李廷鈞和大家分享》房租太低，國稅局會向房東要求補稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月25日經濟日報A15版記者陳美珍的報導，財政部指出，國稅局調查租賃所得申報案件時，會與市場上的租金水準進行比較，租金如明顯偏低者，縱使房東確實以低價租屋給房客，亦未額外收取其他費用，國稅局仍可按通常租金水準對房東補稅。財政部表示，根據《所得稅法》第14條第1項第5類第5款的規定，納稅義務人出租財產，約定租金較一般當地租金為低時，得參照當地一般租金調整計算其租賃收入。這類案件納稅人即使舉證實際租金所得並未高於稅捐機關核定的租金收入，往往也打不贏稅務官司。

    中區國稅局就有一件行政救濟案例，納稅人申報所得稅時，列報2010年全年租金收入為新台幣3.6萬元，扣除43%的必要費用後租賃所得為新台幣20520元，然而按照當地一般的租金標準，重新設算假的收入應為新台幣59906元減除43%之必要費用後認定甲的租賃所得是新台幣43146元，甲不服提出行政救濟，然而經國稅局調查鄰近房屋平均租金，均較甲的出租水準高，因此在「複查」時予以駁回。

    筆者認為，雖然這樣的規定，是在避免形成規避租金收入的漏稅弊端，但是對於不了解市場行情的房東，不甚公平。因為房屋租賃市場並不向房屋交易市場全面實價登錄有充足的資料可以查詢，租金更是隨著屋況、用途等等區別而有顯著的差異，不能一概以租金較市場行情低，就認為納稅義務人有逃漏稅，等於是把民眾當賊看！！

    永然聯合法律事務所李永然律師呼籲財政部應重視「賦稅人權」，因台灣已自2009年12月10日正式施行聯合國的「兩公約」，人權自應要較以往更進步。

《李廷鈞和大家分享》北市華光社區，糾纏12年終於開拆

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月23日聯合報A1版及A8記者劉峻谷的報導，糾纏12年的華光社區搬遷案正式啟動，預計於今年九月完成拆遷。法務部於民國102年2月23日上午九時拆除台北市華光社區的老舊房屋，為活化國有土地政策開了第一槍！

    法務部認為一些違規占用戶不但未繳交租金，甚至開店做生意，不當得利二十餘年，包括知名的店家行號等，將依《民法》求償判決確定前五年的「不當得利」。法務部催討小組並且採取分期分區拆除的方式，率先拆除坐落於563地號面臨杭州南路的台北看守所職員宿舍，該宿舍住戶已搬空，較為單純列為優先拆除。

    華光社區面積約十公頃，位於台北市精華地帶，主要是1949年政府撤退來台，由台北看守所監管，後來遭到軍民占地建屋，甚至私下買賣「違建房屋」，後來才在2006年6月劃定為「都更地區」，違建戶和占用戶居民希望能依照都更條例就地安置；但法務部認為，如果答應違建戶及占用戶的要求，會損害全體納稅人的權益，因此以訴訟的方式請求拆屋還地，並求償「不當得利」，迄今都勝訴，也陸續向台北地院聲請強制執行獲准。原預定於102年一月拆除，後來考量農曆春節因素延後，春節過後取得拆除執照，於是火速開始拆屋。空軍總部、華光社區及台北學苑並列三大「活化國有地」案，華光社區開拆，為活化國有地邁向第一步。

    筆者認為，華光社區的問題，事實上佔用戶占用公家房舍多年並沒有土地及建物的所有權，乃是無權占有，如果答應拆遷戶的請求，對於其他民眾並不公平。所謂的「居住正義」不該被濫用，政府必須「依法行政」，一切照法律規定走，這才是法治國家的精神。

    不過永然聯合法律事務所李永然律師分析，因《都市更新條例》中對「舊違建戶」有參與「權利變換」的報帳措施，故原住戶希望能採「都更」，較有保障但因政府政策改變，導致原住戶的期待落空。

《李廷鈞和大家分享》大陸首富宗慶後對大陸政府呼籲改革工業用地招標

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月23日旺報B5版記者葉文義的報導，大陸首富也是娃哈哈集團的董事長宗慶後於浙江省杭州「兩會」時表示，現行工業用地土地招標制度應該改革，不應只以「價格」決定最終的土地得標者，而應從「財政貢獻」、「行業性質」和「提供就業崗位」等來多方面綜合考慮。他並建議各地政府可以根據自己規劃，確定所拍賣土地競買者的行業範圍，且制定一系列的方案，又如企業在一定時限後，無法完成土地出讓時所作的承諾時，出讓機關可要求企業依據現行土地價格作出補價。

    杭州市國土局土地利用處副處長李立軍也表示，現行制度下許多工業用地招商已經針對企業「投資總量」、「稅收貢獻」和「行業性質」作限制，目前正在計畫建立專案庫，完善出讓土地專案准入制度，並且對競標者作更嚴格的篩選，每塊用地出讓時最少選定3個優質專案，再作決定。

    筆者認為，雖然這位大陸首富的意見立意良好，但可能還是可能會有徇私的弊端，畢竟從「財政貢獻」、「行業性質」和「提供就業崗位」多方面綜合考慮，仍會有一些操作的空間，尤其在中國大陸目前還是會有不少「以公謀私」的情形出現，恐怕以「價格」來決定得標者，雖不完美，但還是目前較為公平的方法。

《李廷鈞和大家分享》建商搶進國防部兩件地上權招標案！

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月21日工商時報A19版記者蔡惠芳的報導，國防部委託內政部營建署進行都市更新的兩塊台北市精華區土地，即將採設定50年地上權的方式於102年3月4日正式展開招商；國防部並且決定釋出松山機場附近1328坪、大直海基會對面603坪土地，底價分別為新台幣21億及7億元，約土地市價的3至4成，預料將成為建商搶地的大熱門。

    位於松山機場旁的土地為「台北市松山區敦化段四小段363-1地號等4筆土地都市更新事業徵求實施案」其面積為1328坪，使用分區為住3-2及住3，容積率分別為400%、225%，可開發建坪約1.11萬坪，總底價新台幣21億元，換算每坪底價約新台幣158萬元，約為當地土地市價每坪450至470萬元的三成多。

    位於大直的土地為「台北市中山區北安段三小段818地號等4筆土地都市更新事業徵求實施者案」其面積則為603坪，使用分區為住3，容積率為225%、，可開發建坪約3902坪，總底價新台幣7億元，換算每坪底價約新台幣116萬元，約為當地土地市價每坪新台幣250萬元的四成六。

    該兩筆土地財政部國有財產署日前表示將參照新加坡作法研擬開放地上權可分割出售，最快2013年首批地上權土地標售就會實施，遠雄企業團副總經理蔡宗易則表示，若財政部可開放地上權分割出售，將有助於降低民眾購屋價格、政府和公部門活化資產取得財源，創造建商、民眾、政府三贏，遠雄企業樂觀其成。筆者也贊同遠雄蔡副總的看法，認為若能有效以地上權方式活化國有土地，將可有效解決台北市的居住購屋問題，且對於建商及房地產市場穩健發展也相當有幫助！！

    永然聯合法律事務所李永然律師原本就贊成國有土地不宜再出售，尤其是精華地段的土地。國有地雖不售，但切勿閒置，而且必須活化，藉以增加政府財政收入。設定地上權固然不錯，但必須更靈活，地上權可分售出售，有益於地上權人，市場上必然更被接受，樂觀其成！！

《李廷鈞和大家分享》台南市為保護老街訂定自治條例

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月22日聯合報A20版記者修瑞瑩報導，台南市政府最近擬定《歷史街區振興自治條例》，希望透過立法加強對於古都內的歷史街區進行保護。這項自治條例已經經過台南市議會三讀通過，市政府將組委員會逐步劃設，根據台南市文化局的表示，全台南市包括安平、神農、橋南和新化等老街將進行檢討，未來將訂出獎勵辦法，補助老街區整建、房屋整修，並且以補助租金的方式鼓勵藝文團體或藝文工作者進駐老街區。

    台南市古都保存再生基金會副執行長顏世樺表示，許多老街在商業進駐後完全走味，市府擬定自治條例用心雖好，但重要仍是透過補助活化老街，俾有利保存。

    俗話說：「一府、二鹿、三艋舺」顯示出台南府城悠久的歷史地位，台南市《歷史街區振興自治條例》的通過有助於台南歷史建物的保存。不過筆者認為，要保留古蹟或歷史建物，原可透過「容積移轉」的方式，將其容積移轉至其他基地，以保留老街區的風貌，對於古蹟保存是目前最有效的方式；但日前內政部曾因為少數學者反對，傳出有意縮減「容積移轉」的上限，未來將使得容積移轉日漸困難，這對未來於老街的保存將是另一大挑戰。

《李廷鈞和大家分享》大陸房價連八漲，溫家寶總理打炒房，祭新國五條

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月21日工商時報A10版記者邱莞仁及經濟日報A10版記者何蕙安的報導，中國大陸國務院於102年2月20日的常務會議上總理溫家寶重申延續房地產調控，提出包括擴大房產稅改革試點範圍等5項房市措施的「新國五條」。

    據了解，中國大陸房地產自去年6月止跌回升後，已連續8個月逐月上漲，102年1月大陸全國100個城市住宅平均價格為每平方米9812元，較去年12月上漲1%。據知情人士透漏，官方可能在3月間舉行的大陸全國兩會前發布新一波房地產調控政策。

    而其主要措施包括「完善穩定房價工作的責任制」、「堅決抑制投機投資性購房」、「增加普通商品住房及用地的供應」、「加快保障性安居工程規劃建設」和「加強市場監管」。其用意就在於穩定房地產市場。

    筆者認為，全世界景氣低迷，忙著救房市，只剩下中國大陸和台灣在打房。然而，房地產是經濟的火車頭，一味地打房，只會使經濟不振，最後弄得民不聊生，台灣和中國大陸近幾年也是因為打房的關係，使得經濟開始成長停滯，實在是不智的行為。

《李廷鈞和大家分享》保險局3月後可望解除對台灣壽險業購買不動產禁令

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月21日經濟日報A1版記者李淑慧及工商時報A2版記者彭偵伶報導，金管會保險局去年11月中祭出保險業投資不動產金六條，道德勸說各壽險公司暫時不要買進新的不動產，讓其他資金來決定國內不動產的合理價格。今年則要求壽險公會訂出相關投資細節，如報酬率計算方式、免租期等。金管會主委陳裕璋表示，只要釐清相關投資細節，壽險業不動產「禁買令」可望打開，前提條件是保險局核定壽險公會的「不動產投資自律規範」，壽險業即可開買不動產。

    陳裕璋表示，去年壽險業搶標不動產搶得兇，金管會發動專安金檢，發現業者作業上有些改善空間，才會希望壽險公會先去訂自律規範。由於當面示意「全面暫停投資不動產」，於是多起不動產標案紛紛喊停，商用不動產市場進入冰凍期。

    據了解壽險公會最快102年2月底就會通過「不動產投資自律規範」，102年2月底交給保險局審核，如沒有太大問題，102年3月左右可望打開不動產「禁買令」，但由於仍希望壽險公司買比較合理價錢的物件，因此保險局訂出最低投報率2.875%的規範；並且陳裕璋主委表示他已同意壽險業買海外不動產及設立特殊目的公司，找到整棟商辦大樓，金管會就會同步修正保險業可投資該地區不動產的法規，及核准該投資案。

    筆者認為，壽險業者投資商用不動產，將可帶動國內商辦的買氣回溫，對於商辦有需求者，不妨趁目前價格仍低先逢低買進，以免到時壽險業者將價格炒高後，較不易買到理想的商辦。

《李廷鈞和大家分享》都發局成立「都市設計中心」

                                                                                                                                        李廷鈞地政士

    根據民國102年2月21日中國時報C2版記者陳芃的報導，台北市都市發展局22日宣布成立「台北市都市設計中心」，將利用展覽的方式呈現台北市30年的都市設計經驗，並以講座、論壇的方式促成產官學界的交流，預計在102年4月底完成場地裝修，102年五月開幕。

    都市發展局局長丁育群表示，台北市都市設計制度始於三十一年前的「信義計畫」規劃案，為了展現過去的都市設計經驗，成立「都市設計中心」，建立產官學意見交換平台。該都市設計中心將委託都市設計學會管理，位於台北市長春路339巷2號B1，利用「中泰敦北金融服務專區」回饋的館舍，佔地超過100坪。未來每周二至周日開放，國定假日休館，若機關團體有場地使用需求，也可向北市都發局申請。

    筆者認為，「台北市都市設計中心」相當具有前瞻性的意義，台灣的建築美感和國外先進國家相較，還有許多進步的空間，尤其是建築物與環境的和諧，需要再加強，透過這樣的中心，有助於建立民眾對於都市建築的美學素養，值得贊同。

《李廷鈞和大家分享》台灣的工者有其屋，將在新北市土城實現！

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月20日聯合報A10版記者黃福其、邱瑞杰及經濟日報102年2月20日A22版徐筱嵐、曾仁凱的報導，鴻海集團董事長郭台銘於日前提出「工者有其屋」的構想，打算在土城、三峽一帶打造「高貴不貴」的社區，減低鴻海員工的購屋負擔及通勤時間，新北市長朱立倫對此回應，新北市已展開內部整合。朱立倫指出，此事涉及中央土地及法令，若循「區段徵收」或「市地重劃」方式曠日廢時，未來最有可能選定土城捷運站旁的「舊彈藥庫」和頂埔工業區旁的「公有停車場」兩塊土地，該兩處土地面積均超過2公頃。

    新北市府官員表示，目前只等待國產署和國防部正式回函同意，預計最快102年2月22日就會有答案，一旦確認後，便可和鴻海規劃合作方案，最快方案3個月內就會出爐，於102年下半年即可動工。

    筆者認為，「工者有其屋」的理念相當不錯，可以讓剛進入職場的青年能有一個成家的機會，鴻海是一家知名的大企業也應該善盡一份社會責任，值得讚賞！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近來非常強調「居住正義」，政府對此只能做到「人人有屋住」，至於住者有其屋則有待企業或其他方式協助。鴻海企業的「工者有其屋」，對員工具有極大的鼓舞作用！

《李廷鈞和大家分享》台灣營造業期盼將納入工程議題納入兩岸兩會協商

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月21日工商時報A4版記者呂雪慧報導，台灣區營造公會理事長陳煌銘於102年2月20日透漏，台商營造業西進大陸福建平潭島承攬福州地鐵建設已獲得突破，「工信工程」將進軍大陸，與世曦合作參與平潭島的建設，工程會也透露，預計於102年2月底前成立專案小組推動業者西進大陸市場，搶食公共建設商機。陳煌銘理事長表示，隨著台灣政府財政困窘，每年公共建設工程新台幣4000~5000億元將萎縮至新台幣1600~1700億元，工程會及海基會積極建立兩岸協商對話平台，將工程產業納入兩岸協商議題，協助台灣營建產業前往大陸發展乃是當務之急。營造業也已同意讓陸資來台參股營造業約10~15%，爭取我方工程營造業進入大陸市場，工程會主委陳振川則表示，預計2月底前與工程產業界成立小組，訂定策略，透過海基會、民間管道雙管齊下，取得營造產業在大陸發展有利空間，但最後仍須透過兩岸平台談判，尤其最困難的是國內技師相互認證。

    筆者認為，中國大陸的市場相當龐大，若能開放我國營建業進入，對於不景氣已久的營建業，將注入一劑強心針。

《李廷鈞和大家分享》國有不動產標租鬆綁，更為活化

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月19日工商時報A15版記者林淑慧的報導，為加強國有資產活化，財政部國有財產署於102年2月18日表示未來將加強辦理國有非公用不動產的標租業務，以公開招標方式彈性釋出供民間活化使用，全國五區處今年預計推出30次標租案，租金收益上看每年8000萬元。針對這樣的改變，國產署也研議修正《國有非公用不動產出租管理辦法》，將放寬核發使用執照予建築用地，並且提高使用年期及國有不動產的使用強度，並另外加收權利金挹注國庫收入。

    國產署五區處目前已選列25筆土地及4棟建物預計於102年2月推出16宗標租案，其中又以台中的五宗標的最具吸引力，位於台中市精華區且面積較大，將以土地申報地價年租金率5%為底價。其餘標的則位於南投、雲林等地，具有格局方正、鄰近市區及大馬路的特點，也相當具有吸引力，目前已於國有財產署的網站公告，希望透過資產活化途徑，增加民間投資利用途徑。

    筆者認為，非公用國有土地的收益分為「處分機制」、「租賃機制」及「開發利用機制」，其中「租賃機制」又可分為「逕予出租」、「標租」和「放租」三種模式，其中標租模式擴大承租人的資格，並能解決公有土地使用權僵化的弊端，透過競標的方式，決定公有土地出租對象，符合「公平使用土地競爭原則」，現在又進一步放寬更能夠有效利用「非公用國有土地」，值得讚許！！

《李廷鈞和大家分享》晚上11點至凌晨8點社區裝修噪音擾眠，透過規約可扣工程款

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月19日中國時報C2版記者陳芃的報導，有鑑於室內裝修造成噪音、汙染常常破壞住家安寧，台北市建管處建議社區可以把「室內裝修管理」的規定納入「公寓大廈規約」。建管處並制定「室內裝修工程具結書」供民眾參考，規定晚間十一點至翌日上午八點不得施工，若違反規定，管委會還可扣「裝潢工程保證金」。

    依據建管處訂定的「室內裝修工程具結書」，晚間十一時至隔日上午八時或例假日中午十二時至下午二時，不得從事敲、鑽、鑿、鋸等會有嚴重噪音的施工，並不得損壞、移除社區的共用設備，且每日清除廢棄物。依照規定，若隔間牆更動、增設浴廁或整修天花板，都需申請「室內裝修許可」，否則並可依照《建築法》開罰新台幣六萬至三十萬元。

    依據《公寓大廈管理條例》的規定，規約需要經「區分所有權人會議」決議，並且除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。若未獲致決議，得重新召開，並經應有區分所有權人三人並五分之一以上及出席人數過半數及其區分所有權比例佔出席人數區分所有權合計過半數同意行之。筆者認為，現代人居住公寓大廈者甚多，由於居住密集，彼此間受噪音的忍受程度也較低，容易因為裝修而啓爭端。建管處所建議的做法相當有建設性，透過規約的規範，以扣工程款的方式達成嚇阻任意製造噪音的施工，對於室內裝修的噪音應該能夠有所抑制，減少鄰居因室內裝修所引起的爭端。

《李廷鈞和大家分享》地上權將可開放分割出售！

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月17日工商時報A2版記者林淑慧的報導，為拉抬國有地設定地上權住宅的買氣，財政部將參照新加坡的作法，開放分割設定地上權隨同房屋出售，以解決承購民眾向銀行融資不易的問題。依據現行法規，業者標到地上權土地後興建住宅出售，受限於設定地上權無法分割，業者僅能出售房屋的「使用權」給民眾，由於該「使用權」在法律上為債權性質，民眾購屋時向銀行融資較為不易，貸款年限及成數均受到限制。雖然日前金管會放寬銀行對地上權住宅融資，但金管會認為若能取得地上權的「持分權利證明書」，比「使用權利證明書」更具有擔保的效力。有鑑於此，財政部未來將盡速修改《國有非公用土地設定地上權作業要點》，讓得標業者興建的住宅地上權能隨同房屋分割出售，民眾可以用分割後的地上權作為擔保向銀行貸款，解決地上權住宅的融資問題。據了解，102年三月首波國有地上權土地即將標售，財政部已選定台北市長春路等五處標售位置，在台北市區一地難求下，國有小坪數地上權土地標售已越來越稀有。

    筆者則認為，原本限制國有地地上權案得標人將地上權分割出售的用意是由於考量租期到期後，地上權分散造成回收困難，但也限制「地上權住宅」的發展，《民法物權編》修正後，參考「區分所有權」的制度新增「區分地上權」的相關規定，如今解禁可見政府有意發展地上權住宅這種產品，將來可以預見會有更多的地上權住宅問世，屆時「區分地上權」的應用將更為廣泛。

《李廷鈞和大家分享》新北市府將縮減綠建築容積獎勵

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月19日聯合報A18版記者鄭朝陽的報導，有鑑於新北市容積獎勵名目過多，遭到內政部批評「過度浮濫」要求改善，新北市城鄉發展局決定將目前百分之六至百分之十的「綠建築容積獎勵」，打對折成百分之三到百分之五。新北市城鄉局表示，為誘導更多中小型基地開發時能考慮節能減碳，才在2010年起提供對於「銀級」、「黃金級」、「鑽石級」的綠建築分別給予百分之六至十不等的容積獎勵，但內政部都市計畫委員楊重信等人則相當不認同，認為容積是全民的公共財，不該過度浮濫，因此將來綠建築容積獎勵將打折成百分之三至百分之五。對此新北市建築開發同業公會總幹事楊添貴則表示，綠建築獎勵減少對本來就不容易的都市更新將雪上加霜，呼籲政府宜三思。

    筆者認為，綠建築有助於減緩建築物對於環境的衝擊，對於環保相當有幫助，應該推廣，但政府反其道而行，反而限縮綠建築的獎勵減少建商興建綠建築的誘因，故筆者較不認同政府這樣的作法。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「容積獎勵」其於都市計畫及發展固宜有限度，但如欲達到獎勵，則必須考慮誘因是否足夠，這才能達成政策引導的目的。

《李廷鈞和大家分享》北市府對北市東區精華地，招商蓋飯店！

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月18日經濟日報A4版記者楊文琪的報導，台北市政府將釋出位於台北市忠孝東路、復興南路口的精華區土地，開放給飯店及旅館業者投資。台北市政府都發局官員表示此案在規劃階段即接獲非常多飯店、旅館業者詢問，但須待民國102年2月23日舉辦招商說明會後整理業者意見再擇期公告。都發局指出，此基地採設定地上權50年方式供旅館業者進行開發，該基地位於台北市復興南路及忠孝東路交口西南側，面積約400餘坪，屬於「第三種特定商業區」，含權利金預估投資額至少須新台幣40億以上，該基地鄰近捷運忠孝復興站精華地段，交通便利、生活與商業機能完善，希望透過市有土地開發利用，提供住宿設施滿足國內外旅客住宿需求。都發局並指出，未來得標人須與台北市政府簽訂開發經營契約與設定地上權契約，支付地租及地上權權利金地租並以當期土地公告地價5%息計收地租，並且另外計收營業稅。

    筆者認為，近年來北市公有土地活化的案件越來越多，但多半以開發飯店、旅館為主，台北市的飯店旅館市場越來越飽和，將來競爭會越來越激烈，主管機關不妨開發更多元的活化方式，比方說：興建運動中心或停車場等等，解決市民的運動或停車問題也是個不錯的選擇。

《李廷鈞和大家分享》國防部招標松山機場旁千坪地上權

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月8日聯合報A8版記者何醒邦的報導，國防部將標售台北市兩塊精華地的五十年的地上權。兩塊土地分別位於位於民權東路北安路，剛好是松山機場的前後，均可以循京站模式蓋住宅及旅館，權利金底價共新台幣28億元，業者預估標出的機會不小。目前日勝生集團則表示有意願投標，但也有相關業者認為若做成住宅、學生宿舍每年還有地租、權利金等成本，收益不划算，開發商意願可能不高。

    軍方指出，「眷改基金」原本以出售眷村土地為基金收入來源，但受政府精華區五百坪以上土地不得標售政策，只能以公辦都更方式推動土地活化，並交給營建署城鄉分署評估。城鄉分署副署長王東永則表示，「民權東路散戶地」基地達1300多坪，臨近松山機場的住宅區土地，一部份可興建使用權住宅，另一部分則可興建商辦與大型旅館，權利金底價為21億元。「李中散戶地」則位於台北市北安路海基會附近，達600坪，底價新台幣7億元，除可建住宅外，並可興建背包客旅館或學生宿舍。兩案基地目前均已整合完畢，自102年起至三月二十五日公告招標，預計四月決標，兩年後可興建完成。

    筆者認為，這兩塊土地均位於台北市精華區，興建「旅館」或「住宅」均相當適合，台北市國有土地活化近年來似乎朝向「地上權」模式發展，這是保有國有土地的良方。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「地上權」的用意物權，因公有地活化的採用，民眾愈來愈能接受，這方面的法律知識也有推廣的必要。

《李廷鈞和大家分享》捐地換容積政府打算取消民間不得自行買賣

李廷鈞地政士

    根據民國102年1月30日聯合晚報記者游智文的報導，有鑑於不少建商低價購買公共設施保留地後，將容積移轉至其他建案再出售獲取暴利，未來營建署將關閉民間自行買賣容積管道，由政府做莊，建商向政府購買容積價格將由政府根據移入基地的房價行情還訂定。

    目前開發容積移轉有兩種方式，一種是直接向政府購買，另一種則是購買公共設施保留地，將土地送給政府後，容積則轉到預定開發的基地，由於公共設施保留地較便宜，建商以低廉價格買入後卻高價賣出，各界頗有批評。現在決定使得目前市場上看到的民間持有公共設施保留地標售與買賣將不復見，不需要修法，只需要修正《都市計畫容積移轉辦法》，預計最快上半年就會做出落日時間。將來政府出售容積的所得，將用來徵收公共設施保留地，此外營建署也研擬設置容積獎勵上限，將目前包括期程、綠建築等各式各樣的容積獎勵，設定上限，一般區域獎勵上限為20%、都更區域為50%。

    筆者並不樂見這樣的政策改變，因為可建容積縮小了，只會使房價更高居不下。對於政策朝令夕改，更令老百姓無所適從！筆者認為，政府應當盡速編列預算徵收公共設施保留地，在徵收前，不應限制公共設施保留地的容積買賣，否則對於持有公共設施保留地的地主極為不公！！而「容積獎勵」應該要更放寬，而非限縮，因為限縮容積獎勵，只會助長房價。縮小建蔽率，開放天際線讓建築物向上發展，才是世界的潮流，並且能更增進良好的居住環境品質，解決都市土地不足的問題。

《李廷鈞和大家分享》住商大樓租迷你倉庫，違反都市計畫法

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月6日聯合報B1版記者郭安家及中國時報C2版記者蘇瑋璇報導，近五年台北市有一新興行業，業者提供再住商大樓出租迷你倉庫，甚至作為行動辦公室，遊走法律邊緣，觸犯「土地使用分區」、「消防公安」等規定。台北市政府都市發展局近期將啟動聯合稽查，建管處使用科長洪德豪表示這些迷你倉庫被定義為「租賃業」，必須符合《都市計畫法》，並變更使用執照，否則可處新台幣6000元以上、30萬以下罰鍰。都發局並指出，迷你倉庫屬於「租賃業」所對應的使用分區為「一般服務業」，只允許設在商業區，因此迷你倉庫設在第三種住宅區已不符規定，會由市府聯合稽查小組優先稽查，違反《都市計畫法》者依法開罰，至於室內裝修未依法申請者，建管處也會要求補辦並定期安全申報。

    台北市觀光客暴增，日租套房問題也日益嚴重，根據《發展觀光條例》與《旅館業管理規則》規定，日租套房須有「不動產租賃方式經營、提供不特定人有日或周住宿或休息事實、收取費用營業、未取得旅館登記」等要件，地方主管機關才可裁處。消防局科長莫懷祖表示，若是一般月租集合住宅，僅一年檢修申報一次消防公安即可，但若旅館就至少半年須要一次，且建材還必須是「防火材質」，日租套房營運模式近似旅館，但公安水準卻無法要求，當然不鼓勵。

    戴錫欽議員也表示，北市開放陸客自由行之後，住房需求大增，日租套房也出現反映這樣的需求，既然日租套房散在各地取締不易，考量住居安全，台北市府應當與中央研擬「都會區版」民宿管理辦法，才是治本之道。

    筆者認為，無論是「迷你倉庫」，還是「日租套房」，目前都是遊走法律邊緣，雖然有利可圖，但若將來因為違規使用發生工安意外，經營者除須負擔高額賠償外，可能還會面臨牢獄之災。建議開業前還是與律師商討相關法規，確定沒有問題之後，再進行投資開業比較保險！！

    永然聯合法律事務所李永然律師表示：經營任何事業，一定要注意合法性，有些公司會聘法律顧問，就是針對「合法性」。台灣業者在這方面的觀念有加強的必要！！

《李廷鈞和大家分享》出售繼承人生前未完成移轉登記之土地，須課徵奢侈稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月4日經濟日報A19版記者陳美珍的報導，財政部日前指出被繼承人生前若購買不動產，卻未及時完成所有權移轉登記手續，繼承人取得這筆不動產產權後，不到2年即出售，將被課徵奢侈稅。因為若死亡時尚未辦妥所有權移轉登記，其繼承人係繼承「請求移轉登記之債權」，並非「不動產所有權」，若將來完成移轉登記後，其繼承人於2年內出售，將被排除在免徵奢侈稅的優惠範圍之外。

    而依據《特種貨物及勞務稅條例》第5條規定共有11款情形，將免徵奢侈稅：「有下列情形之一，非屬本條例規定之特種貨物：一、所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者。二、符合前款規定之所有權人或其配偶購買房屋及其坐落基地，至共持有二戶房地，自完成新房地移轉登記之日起算一年內出售原房地，或因調職、非自願離職、或其他非自願性因素出售新房地，且出售後仍符合前款規定者。三、銷售與各級政府或各級政府銷售者。四、經核准不課徵土地增值稅者。五、依都市計畫法指定之公共設施保留地尚未被徵收或受遺贈取得者。六、銷售因繼承或受遺贈取得者。七、營業人興建房屋完成後第一次移轉者。八、依強制執行法、行政執行法或其他法律規定強制拍賣者。九、依銀行法第七十六條或其他法律規定處分，或依目的事業主管機關命令處分者。十、所有權人以其自住房屋拆除改建或與營業人合建分屋銷售者。十一、銷售依都市更新條例以權利變換方式實施都市更新分配取得更新後之房屋及其坐落基地者。」因此，若果被繼承人在完成移轉登記前即死亡，就不符合該條第5條第6款之情形，故仍需課徵奢侈稅。

    筆者認為，該項解釋主要是防止有人為了規避奢侈稅，而倒填買賣契約書日期，以符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條第6款的免徵條件，這樣的解釋值得認同，但是恐怕萬一真的有因為過世而無法過戶的情形，恐怕累及無辜的繼承人，希望國稅局在這方面能夠「個案」認定，才比較符合租稅的課稅精神！

《李廷鈞和大家分享》實價登錄不實罰三萬

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月6日聯合報A11版記者何醒邦的報導，不動產實價登錄上路逾半年以來，出現首件登錄不實遭處罰的案件。

    台北市士林區一個車位成交兩百多萬元，但這位地政士只申報新台幣十多萬元，由於該地政士在「新北市」開業，因此由「新北市政府」開出第一張登錄不實的罰單。內政部地政司日前已向法務部確認，登錄不實可適用《刑法》使公務人員登載不實罪，對於提供不實資訊的地政士或權利人，除可罰新台幣三至十五萬元外，將涉及刑罰，但是否起訴將視個案情況而定。該地政士聲稱該案由助理採公契價格登錄，但該地政士處理其他案件都採實價，說法難相信，因此挨罰。

    事實上一般在不動產的買賣，除了按照買賣雙方約定所簽訂價格的契約，還有一張給地政機關的「公契」，主要用於申報土增稅、契稅及給地政機關登記用，「公契」所記載之價格，依公告現值為準。不過實價登錄的問題也是層出不窮，最令筆者不解的是，實價登錄需要記載「幾房、幾廳、幾衛」，但是身為代理登記的地政士不一定會了解該房屋內部的格局，僅能以電話口頭詢問賣方或買方，對方說了也只能信了，但是登錄不實的責任由地政士擔當，這樣對執業地政士的風險也過大，故對地政士極為不公，未來法律恐該適當地修改。

《李廷鈞和大家分享》信義計畫區D1最貴菜園，法拍流標！

李廷鈞地政士

    根據民國102年2月5日中國時報B2版記者蒼宏慈報導，台灣台北地方法院於民國102年2月4日法拍四筆「持分土地」，面積合計約475.23坪，總底價新台幣27.63億元，換算土地單價每坪約新台幣581.4萬元。開標結果以流標收場，永慶資產管理協理黃增福表示，由於富邦集團已持有信義計畫區D1過半土地，故其他投資人進場投標意願並不高，而勢在必得的富邦也因為有優先承買權而不急於出價，因此最後流標收場並不意外。

    信義計畫區D1街廓位於台北市信義路五段、莊敬路口、松勤街附近，共計16筆地號土地，土地面積約2545坪，將近有30位地主。而2月4日法拍的4筆土地分別為39-5、39-11、39-12及39-15地號，面積分別為15.05、142.25、238.37及79.56坪，其中39-5因為臨信義路五段容積率為400%，其餘容積率則為200%。

    2年前最貴菜園也曾經有六筆土地持分遭法拍，但投標當日債權人則申請抵押權金額高於拍賣底價，拍無實益而宣布停拍，如今拍賣又再度流標。黃增福協理指出，富邦整合此基地已逾10年，目前持有12筆土地持分或抵押權，持有土地比率突破5成，若再取得這4比持分土地，整合之路將更往前一步，將來興建豪宅，價格可望再創新高！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為這些土地因係共有，共有人依《土地法》第34條之1第4項享有「優先購買權」，如有意參與投標本件土地的投標人，須注意此一問題！

《李廷鈞和大家分享》淡海新市鎮開發案過關將設台商產業專區

李廷鈞地政士

    根據102年2月5日聯合報記者劉俐珊及經濟日報A2版記者林安妮的報導，行政院經建會委員會議於民國102年2月4日通過「修訂淡海新市鎮開發執行計畫」案，將來完成徵收「淡水登輝大道以西」一帶土地，估計可釋出逾600公頃土地作為台商投資專用地、產業專用區及興建合宜或社會住宅。

    伴隨淡海輕軌「綠山線」將於2018年通車，內政部預計砸新台幣720億元，在淡海新市鎮開發1萬多戶社會住宅、商業區與台商產業專區，新版的新市鎮開發執行計畫，預計在2019年完成徵收，盼能在民國2025年前加速開發。以「淡海蔚鎮」為新的計畫名稱，將齊備「在地就業、在地就學、在地就養」的三大在地特色。

    根據營建署官員表示，登輝大道以西一帶，預估可釋出650公頃左右土地，但政府取得部分僅占兩成，約131公頃左右，期中規劃60公頃作為「產業專用區」，提供台商回台投資、文創、觀光遊憩、新興產業進駐，另外再規劃50公頃之「商業區」，剩下22公頃則規劃為「住宅用地」。營建署官員規劃以一公頃提供約500戶住宅計算，約可提供11000戶。而登輝大道以東一帶，因屬山坡地牽涉「水土保持」，故暫不考慮開發。

    筆者認為，淡水新市鎮一帶，最近缺的就是「交通」，即將動工興建的淡水輕軌綠山線、淡江大橋及已經動工興建的淡水河北側快速道路，將打通淡水交通的任督二脈，配合第二期淡海新市鎮的開發計畫，將引進產業進駐，創造當地就業機會，將來淡水的發展相當可以期待！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府已考慮台商回流這是正確的，因為民國79年政府喊出「夕陽產業」，台商逐漸大量出走海外，導致今日產業斷鏈。其實產業可以創新、升級，沒有夕陽產業，只有不爭氣的產業。現在設「台商產業專區」是「亡羊補牢」的作法，為時不晚，「台灣加油」！