《李廷鈞和大家分享》實價登錄失真，彰化鐵皮屋一坪竟高達276萬元！

    根據民國102年4月27日聯合報A4版記者劉明岩、謝梅芬報導實價登錄的程式因為有盲點，導致連同土地交易總額新台幣4600萬元的交易，變成「鐵皮屋豪宅價」的怪現象。

    最主要是因為該「鐵皮屋」才16.7坪，卻建在95坪的土地上，依據實價登錄資料，去年9月以新台幣4617萬成交，換算每坪276萬元，比去年同期台北市仁愛路三段的「仁愛一品」豪宅每坪還貴了36萬元。該實價登錄程式會以建築物的坪數為單價，因此當土地與建物面積出現落差時，的確會有盲點存在。

    高雄市地政局長謝福來表示，高雄市地政局查價都會仔細核對附近的地價及房屋行情，如果差價十分離譜，都不會上網公布，以免影響實際房屋市場行情，已經向中央反映，希望修正計算的程式。而內政部地政司則表示，遇到這種特殊情形，應該要在「備註欄」裡面住明，比如說親友之間的交易，就會在欄內提及。未來也會修改程式，在「地坪」和「建坪」中取其大者，務必讓資料貼近真實。

    筆者認為，實價登錄資料錯誤是相當離譜的，像是在「彰化」出現鐵皮屋一坪276萬元這種任何人均可發覺不合理、顯而易見的錯誤，地政局雖宣稱仔細查價卻不能查出，讓人能以相信政府公信力何在？將來一定要深入檢討，力求完美，否則政府當初設置的美意恐怕大打折扣。

《李廷鈞和大家分享》深圳預售房價自102年5月1日起須報備！

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月30日旺報B4版記者葉文義的報導，從民國102年5月1日開始，深圳所有商品房在預售前，必須前往市場監督管理局進行價格備案，預售過程中價格調整幅度若超出最近一次備案價格上下15%者，必須在調整之前辦理商品房預售價格備案變更。

    該《深圳市商品房預售價格備案辦法》將自102年5月1日正式實施，房地產開發專案所在地的市場監管局轄區分局將辦理商品房預售價格備案，按照「房地產預售許可證」核准的商品房套數辦理全部商品房預售價格備案，包括價格申報日期、開發商名稱、樓盤名稱、房地產預售許可證號碼、座落位置、建築面積、單價、總售價等等。

    如果未辦理備案或備案變更的，市場監管局可依據《房地產市場監管辦法》相關規定責令改正，並對每一套未備案的商品房處人民幣10萬元罰款。

    筆者認為，中國大陸政府這樣的政策，顯然是想要調控飆漲的房地產市場，希望可以透過價格的調控讓飆漲的房價可以稍微抑制，不過筆者也提醒中國，商品的價格是唯有透過市場「看不見的手」來做調整才能對資源做最有效率的分配，任何價格調控的副作用就是造成供需不均衡，還有「打蛇打七寸」，房地產是經濟的火車頭，如果把整個市場玩死了，中國大陸恐怕面臨的是更可怕的房地產大崩盤，導致經濟長期衰退，這恐怕是中國當局所不樂見的！！

深圳市商品房 預售價格備案辦法
第一條 為了規範商品房預售價格行為，建立和維護公開、公正、透明的市場價格秩序，根據《深圳市房地產市場監管辦法》，結合我市實際，制定本辦法。
第二條 凡本市行政區域內的房地產開發專案的商品房預售價格備案，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱商品房預售價格備案，是指房地產開發企業在商品房預售之前、或價格調整超出最近一次備案價格的一定幅度時向主管部門履行的價格告知行為。
第四條 深圳市市場監督管理局（以下簡稱“市市場監管局”）是商品房預售價格備案的主管部門。
房地產開發企業應在商品房預售之前，向房地產開發專案所在地的市市場監管局轄區分局辦理商品房預售價格備案。
第五條 商品房預售價格備案實行一套一備案。
房地產開發企業在商品房預售之前，應按照房地產預售許可證核准的商品房套數，一次辦理全部商品房預售價格備案。
房地產開發企業在商品房預售過程中，價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%（含15%，下同）時，應在調整之前辦理商品房預售價格備案變更。
第六條 商品房預售價格備案應包括以下內容：
（一）商品房預售價格備案申報日期；
（二）房地產開發企業名稱、樓盤名稱、房地產預售許可證號碼、坐落位置，以及每一套商品房的房號、建築面積、建築面積單價、套內建築面積、套內建築面積單價、總售價、備註等。
第七條 房地產開發企業辦理商品房預售價格備案需要提交的材料包括：
（一）房地產預售許可證（複印件）；
（二）深圳市商品房預售價格備案登記表（附件1）；
（三）法人授權委託書和資料報送人身份證明。
房地產開發企業對所提交材料實質內容的真實性負責，並加蓋單位公章。
第八條 房地產開發企業商品房預售價格備案，按下列程式辦理：
（一）材料審查
房地產開發企業向市市場監管局轄區分局提交本辦法第七條規定的材料，審查合格後，免費獲得市市場監管局（網址：http://www.szscjg.gov.cn/）“網上辦事”報送資料的用戶名、密碼等資訊；
市市場監管局轄區分局應當在三個工作日內完成材料審查工作。
（二）首次備案
房地產開發企業通過網路報送房地產預售許可證核准的全部商品房預售價格資訊等電子資料（表格參照附件2《深圳市商品房預售價格備案表》），並列印備案回執；
（三）變更備案
房地產開發企業通過網路報送價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%的商品房（按套）預售價格變更資訊電子資料（表格樣式同上），並列印變更備案回執。
第九條 房地產開發企業應當按照經備案的銷售價格，明碼標價銷售商品房。
房地產開發企業應當按照《商品房銷售明碼標價規定》和《廣東省物價局關於商品房銷售明碼標價的規定》的要求，做好商品房預售價格明碼標價工作。
第十條 房地產開發企業未按規定辦理商品房預售價格備案，或者價格調整幅度超出最近一次備案價格上下15%未辦理備案變更的，由市市場監管局依據《深圳市房地產市場監管辦法》的有關規定實施行政處罰。
第十一條 本辦法自2013年5月1日起施行，有效期5年。

《李廷鈞和大家分享》富邦人壽新台幣26億標下成功高中旁地上權

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月26日工商時報A5版記者蔡惠芳、姚舜、張中昌的報導與經濟日報A20版記者陳美玲、楊文琪的報導，台北市政府首次與國防部合作開放給業者投資的「成功高中旁國有土地設定地上權案」在民國102年4月25日完成決標，富邦人壽不畏「金七條」的限制，砸下新台幣26.08億拿下成功高中旁1091.42坪的地上權標案，換算每坪土地單價238.95萬元，創下住宅區土地地上權標售案的新高。

    據了解富邦依照與台北市簽訂的合約，在六年內要完成所有開發，若能提前也能早點收租，因此在接手後會盡速建設完畢，目前使用規畫上已經預定興建旅館、酒店，並且已經有合作對象。目前最有可能和寒舍合作，但尚未具有任何具體規劃，若將來規劃完成，將是兩大集團繼信義區艾麗酒店之後的市場指標大案。未來規劃興建地上九層樓、地下二層樓的旅館，但還要等台北市政府都市更新變更完成，而預計在一、二年內動工。

    該基地位於台北市青島東路和林森南路口，喜來登飯店附近，距離台北車站約600公尺、與捷運善導寺站也才30公尺，為台北市中心精華區稀有的大面積土地，102年公告現值約10.09億元。該土地使用分區為商三與住三，容積率225%，這是限制壽險業購置不動產後第一個壽險業得標地上權的案例。而累計今年以來共有四筆地上權土地順利脫標，總金額突破新台幣60億元，顯示地上權市場逐步升溫。

    筆者認為，這塊土地位於精華區卻閒置已久，如今透過設定地上權的方式，若將來能順利活化，對於區域的發展也有好處。該土地為「住宅區」的土地，又緊鄰成功高中、台北商專、開南商工等學校若富邦人壽除了興建酒店之外，另外興建青年出租住宅或學生宿舍來出租給附近的學生或上班族，將可解決台北市高居不下的房價問題，也是個不錯的選項！！

《李廷鈞和大家分享》大法官宣告都更條文違憲，衝擊台北市400個都更案

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月28日經濟日報A4版記者葉小慧、A2版記者徐筱嵐、楊文琪的報導，針對都市更新爭議不斷，司法院大法官會議於民國102年4月26日作出釋字709號解釋案，案中提到現行十分之一同意戶就可以申請都更的比率太低、主管機關未設置適當審議組織及未將都更計劃資訊送達及公開舉辦聽證會等三個條文，違反《憲法》保障的人民財產權及居住自由，與正當行政程序不符。

    大法官並且宣告《都市更新條例》第10條第1項、第2項及第19條第3項前段的規定，一年內應該檢討修法，逾期則失效，對於先前的爭議，則無法溯及既往。內政部則表示大法官指出的三項違憲部分，日前已經提修法將門檻提高至十分之三，將加強與立法院溝通在一年內通過避免都更停擺。

    對此台北市副市長張金鶚別表示，《都更條例》違憲的三條文均在「都更事業概要」階段，過去這個階段沒有審議機制，只辦理公聽會，同意比例只要十分之一，將來若超過一年未完成，進行中的都更案勢必造成影響目前台北市有三百多件都更案正在申請事業計畫，另外有八、九十件正在準備報和都更事業計畫，總計台北市約有四百件都更案將受到影響。建議將來內政部修法與大法官釋憲解釋方向一致，比率調高後，有誠意的建商搞不好更容易取得共識，也可以打破僵局避免不斷訴訟造成社會成本的增加。

    筆者則認為，台北市的老公寓多半有三、四十年以上屋齡，若不加速都市更新，將來若發生地震恐怕損失慘重，先前文林苑的爭議，加上本次大法官會議又宣告違憲，使得本來就不容易的都市更新更是雪上加霜，希望內政部可以趕快研擬新的《都更條例》，並且針對「釘子戶」的問題去做一個解套的方案，否則繼續空轉下去，台北市都市更新將只有失敗一途。

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為對台北市而言，都市更新是改變風貌的重要解藥；《都市更新條例》條文固然要合憲，但也不能太保守；否則業者不敢、不願擔任「實施者」；「公辦都更」政府又無能為力，對台北市這一代表台灣的國際城市發展，令人堪憂。

《李廷鈞和大家分享》華固標得財訓所地上權標案

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月23日經濟日報A17版記者黃啓菱、麥育瑋、民國102年4月24日工商時報A19版記者蔡惠芳的報導，財政部國有財產署釋出景美財訓所地上權標售案，由華固建設以新台幣13.887億元的權利金得標，未來將打造六棟大樓，除興建政府的辦公大樓和學員宿舍外，另外規劃以住宅、店面，售價約市價的六至七成。

    據了解該土地位於台北市文山區羅斯福路六段146巷以南、溪口街以北，基地面積破萬坪，得標者須附帶條件興建辦公樓及宿舍，此案曾三度流標，一直到財政部將地上權的期限由「50年」放寬至「70年」後，才有華固、太子、冠德和南山人壽等業者投標。

    華固董事長鍾榮昌表示，在高房價時代地上權的房屋逐漸被購屋者所接受，從過往的經驗也看出地上權的房價會上漲，像是台北市信義區的「台北花園」從剛推出每坪新台幣35萬元至今已經每坪百萬以上。

    華固預計興建五棟住宅大樓，樓高以14至23樓之間，鎖定二房及三房的產品。另外臨羅斯福路側約800坪土地，將蓋17層的辦公大樓，低樓層有商鋪，出租給零售、餐飲、銀行業者，中高樓層設定為soho族的辦公室。財政部國產署則表示透過財訓所開發案政府可以取得9047坪的辦公空間和2501坪的學員宿舍，現有的財訓所建物每年還可收取新台幣3100萬元的土地租金。

    國有財產署決定趁勝追擊，公告標售全台11處地上權土地，預計於102年5月28日正式開標，包括台北市中山區長春路、龍江路口382坪的商二土地，底價高達新台幣15.96億元，換算每坪高達417.8萬元。至於台電繼去年成功標售礁溪地上權土地後，也決定今年六月再度公告標售兩筆礁溪的地上權土地。這兩塊地上權土地位於宜蘭礁溪站前的溫泉廣場，面積分別為784坪及1548坪，目前公告現值為新台幣2.14和4.27億元，地上權年限為50年。將來可望兩塊地分別標售或是合併為一案標售，底價可能落在6億元左右。

    筆者則認為，國有土地設定地上權可以抑制國有土地因出售流失，又可以提高土地利用效率，是國有非公用土地活化的好方法，相信也會成為未來的潮流！！

    永然聯合法律事務所李永然律師分析國有土地的收益、開發，在台灣已日受重視，透過「委託經營」效益不佳，而透過「地上權」則愈來愈受歡迎。地上權房屋在台灣漸被接受，是因許多台灣人有在大陸房屋的經驗，大陸是有期限的建設用地使用權；既可在大陸買，當然在台灣也可以接受，政府應體察劃一趨勢，再將「地上權」更放寬(如：期限延長、金融機構授信放寬…等)，則投資人將更有興趣！

《李廷鈞和大家分享》納美社區內的房子機房變廚房

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月22日自由時報A14版記者郭安家的報導，南港仁愛國宅的都更案完工後，成為「納美社區」，但有住戶投訴家中約兩坪的「廚房」，竟然是「機房」，並且無法拓寬改建，共同實施者「中國建築經理有限公司」違反《建築技術規則》，以免記容積的機房取代居家空間。

    住戶黃慶林表示，他在購買此一社區後打算打掉廚房牆壁擴充空間，不料遭到工程師提醒依據建築設計圖該廚房為機房，必須先恢復「機房」模樣才能申請施工，而由於機房不能做其他使用，等於是變成黃慶林必須違規使用，於是他憤而拒絕交屋。

    建管處則表示，目前住三225容積率上限，另有15%的梯廳、機電設備等免計容積項目，過去建商將居家使用計入機房，為避免鑽法律漏洞，內政部營建署101年已經修改《建築技術規則》，並規定專有機電設備空間要「計入容積」。

    筆者認為，購屋爭議往往各說各話，二次施工和違規使用等等也是建商常見的銷售手法，但消費者無論購買預售屋或是新成屋，一定要仔細研究建造執照、使用執照相關圖面，以免日後涉及違法而滋生爭議。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為購買房子，一定要注意建物使用的「合法性」，因建築物的建造受《建築法》及《建築技術規則》的規範，且政府執法力度愈來愈強。如果取得「使用執照」後，有變更的需要，也必須「合法申請變更」，這樣才不會構成違法的「二次施工」而遭到《建築法》相關規定的處罰！

《李廷鈞和大家分享》台北市廣告物違規的新管理原則即將發布

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月20日自由時報A20版記者郭安家的報導，台北市有六十萬面招牌和樹立廣告物，卻只有三千面是合法申請，而台北市建管處長張維剛表示下週將公布新版的違規廣告物查處原則，將首先拆除危害公共安全的遮窗廣告和僅存鷹架的破舊廣告。

    台北市目前有99.5%的廣告是沒有經過合法申請，依據《台北市廣告物暫行管理規則》的規定，「住一」及「住二」區不得設置招牌廣告，住三和商業區則廣告招牌不得設於建物第12層以上，且自地面起不得超過36公尺，廣告物不能超過總牆面二分之一的面積，至於屋頂豎立廣告在住宅區不得設置，但緊鄰30公尺路段的基地不再此限。目前已經列出幾項廣告物優先處理原則，包括花博公園等特殊景觀重點區域、重要地段、信義計畫區等整體開發區域、妨害交通安全廣告、遮蔽大樓門窗逃生出口廣告、大型違規廣告、申請雜項執照的鷹架式廣告、大樓所有權人具名檢舉的廣告等，都將優先查處。

    台北市建管處公寓大廈科長梁志遠表示，將於下週發布新的違規廣告物查處原則，建管處會先給予廣告主限期二十天內陳述意見，若未改善則依《建築法》第95條處四萬以上、二十萬元以下罰鍰，且必要時立即執行拆除。

    筆者則認為，台北市的市容，雖然在台灣算是整齊的，但是和世界各先進國家的首都比起來還有很大進步空間，尤其違規招牌、鐵窗、冷氣、鐵皮屋等等亂象，讓國外觀光客嘆為觀止。如果政府要拚觀光，做好市容的維護也是必要的，才能讓我們的城市景觀進入先進國家之流！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為廣告物招牌管理，政府一定要加強法令宣導，同時也應執行法令規定，廣告物管理才能有成就，市容才能快速改善。台北市加油，作為首都要起帶頭的作用。

《李廷鈞和大家分享》結合「永然地政士事務所」，one stop service，優質服務再進一步！

文◎李永然律師

　　去年實價登錄上膛，如春雷乍響，「居住正義」的法令政策萌芽成長至此，讓大眾驚覺「不動產在巨變中」！

　　改變的，不只是民眾買賣房地產的習慣，供需鏈的另一端，不動產業界的生態正以地底火山燜燒之勢，悄然而巨大的改變！以往建商在前跑，投資者跟著共生共榮、居住需求者在後追趕的繽紛市場，讓大眾與新聞媒體的焦點聚光於「投資興建」中，選好的地點、蓋好的房子、賣好的價錢、增值再增值，如此循環，如此釀造莫大的不動產市場。終於在兩年前，政府啣正義之命進來了，帶進「奢侈稅法案」，追進地政三法，在各方折衝樽俎、權衡拿捏之際，不動產業原由建方、代銷仲介方共譜的組曲，此時劃破天際，地政界亮麗出聲，眾人紛紛尋問地政友人：「登了多少？怎麼登才對？」，讓原本恆久就存在的地政一隅，像日出照見般，重要性被看見了。

　　猶如天上的繁星，地政工作重要且龐雜，是財產權益的依據，是公權力與私權之間繫著「分際」的這條線，在我執業律師的生涯中，我體悟它是我工作中不可缺的一環。客戶中有些需求著個人的不動產移轉登記，有些想建廠、設點、購買辦公室辦過戶手續，更有些是新建物的保存登記、新屋成屋的買賣移轉，或家族財產繼承、稅負的計算與申報，這部分的業務，除以「法律」為基礎外，更需以「地政專業」配合來執行。

　　這塊待磨的瑰石──永然地政士事務所，由黃淑嬪地政士、黃文賢顧問共同創設經營，與永然聯合法律事務所攜手並肩而行，逐漸琢磨至發光發亮；現更加入李廷鈞地政士，這位擁有法律背景，並已取得不動產經紀人考照榜首的優秀生力軍，共同將地政業務結合法律基石，在同根生的「永然聯合法律事務所」one stop service服務理念下，為客戶（即委託人）周全設想、謹慎規劃後執行所交辦事項，這是一段難以銜接的階段，一塊預先規劃風險、避免發生糾紛的介面，永然地政士事務所獨特的經營與實務處理經驗，至今贏得無數客戶掌聲和堅定信賴。

　　走過20個年頭，檢視每一個足跡，上面盡是努力的汗漬。曾經，我們不只穿梭於地政機關，還在工地與建築執照圖間為合建的地主、建商仔細端量，為雙方盯好每一條線；也在複雜的共有土地或久遠繼承案件前攤開不動產登記謄本，為產權調查的每一步驟把關；謹慎、認真、細心對待手上的每一案件，如同客戶對我們的信任百分百，就這麼戰戰兢兢地完成王文洋總裁託付的抵押權登記及其他相關不動產交易、贈與、繼承登記案件。因為每一件事、每一步驟都緊繫著客戶重要的身家財產，包括有形的錢財，以及無形的親情與精神、無以論價的夢想，我們無一不重視。

　　如果20年給予我們豐沛的磨練期，那麼未來的20年、第三個20年……，不容分說，「永然地政士事務所」將一秉初衷，扮好唯一的角色──努力、再努力的受託者，一如我當初創辦它時的冀望，也一如地政界在不動產業界發光發熱的實力，永續不墜！
（本文刊於102年4月永然書訊「創辦人的話」）

《李廷鈞和大家分享》財政部釋出11筆大面積土地50年地上權

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月16日經濟日報記者麥育瑋的報導，財政部國有財產局於102年4月15日推出精華區大面積的土地地上權案，11宗土地面積合計3.27公頃，公告土地現值總值達23億元。

    根據國有財產署邊子樹副署長表示，這11宗土地裡面，以台北市的三塊土地最為吸睛，尤其是位於台北市長春路與龍江路口，屬於「第二種商業區」的土地，面積有382坪，並且鄰近捷運南京東路站，深具有商業效益。

    據了解該土地容積率高達630%，如再移入容積，最高可達710%，國有財產署對於這塊地的標出有相當信心。此外位於中正區176坪的土地，面臨40公尺寬的台北市羅斯福路二段，距離中正紀念堂、古亭站也只有5分鐘路程，生活機能相當完善。另外一宗則是台北市中正區銅山街旁距離善導寺捷運站約10分鐘路程的土地，約有254坪。

    除了「台北市」以外，國產署也釋出中、南部級離島(金門縣166坪土地)的地上權土地，包括高雄、屏東、南投、彰化、台南和金門，全部以設定50年地上權的方式公開招標，將於102年4月23日公告、5月28日開標，地上權權利金底價比照去年為市價三至五成，地租年息率3.5%。

    筆者認為，這三筆土地由於台北市龍江路與長春路口交通方便有捷運經過，又位於商業區，土地方正面積大，相當值得關注。此外台北市銅山街旁的土地，於台大法學院附近，當地環境相當清幽，雖然面積200多坪不算大，但若推出學生出租宿舍等產品，也應該頗受歡迎。

    永然聯合法律事務所李永然律師對於近年來國有財產署不斷地以設定地上權的方式，開發國有土地，相當肯定；但對於地上權的融資及地上權土地分割，倘能更加靈活時，對於投資開發者，將更具吸引力。另外，「地上權」運用的機會已多於往昔，此方面的法律案件，值得律師界注意！

《李廷鈞和大家分享》裝隱形鐵窗護童免經管委會同意

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月17日蘋果日報A5版記者黃揚明、吳苡辰的報導，立法院於民國102年4月16日三讀通過《公寓大廈管理條例》修正案，增列「兒童防墜條款」，該條款規定未來公寓大廈住戶家中若有十二歲以下兒童，只要符合不妨礙逃生、不凸出外牆，可以在外牆、陽台設置「隱形鐵窗」等防墜設施，無須經過「管委會」同意。

    提案的立法委員王育敏指出，民國101年台灣共發生12起兒童墜樓事件，不少家長避免兒童墜樓加裝隱形鐵窗，卻遭到社區管委會以會影響房價、美觀等理由而制止，她希望透過修法有助於兒童防墜意外。

    根據現行的《公寓大廈管理條例》第八條第一項規定：「公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣 (市) 主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制。」依據新修正通過的《公寓大廈管理條例》之規定，若家中有12歲以下的兒童，則不在此限，不需要受到區權人會議或公寓大廈規約的限制。

    此外，本次修法的另一重點，增加《公寓大廈管理條例》的「防黑條款」。有鑑於過去常有屋主委託黑道份子參加區分所有權人會議，恐嚇其他住戶、把持管委會等，未來委託參與區分所有權人會議的書面委託對象僅有屋主有行為能力的父母、子女、配偶、其他屋主或承租人，將來「特殊分子」出席區權人會議的情形將可有效減少。

    筆者肯定這樣的作法，在顧及大樓美觀的前提之下，應該要允許屋主裝設隱型鐵床，以免家中幼童因為貪玩而墜樓。限縮區分所有權人會議的出席對象，也可以有效防止管委會「染黑」，都是值得鼓勵的修法方向！！

    永然聯合法律事務所李永然律師長久以來關注《公寓大廈管理條例》的訂立、修正及宣導法令。他對此一修正也是持肯定的看法，但切盼法律修正不要太頻繁，太頻繁會造成適用者對法律的新舊法較難掌握！

《李廷鈞和大家分享》中國大陸庫存的住宅夠住1.2億人

李廷鈞地政士

    根據經濟日報102年4月17日A14版記者陳致畬的報導，中國大陸國家統計局近日發布最新的資料，截至2013年3月底大陸「商品房」待售與施工面積，分別達到4.2億平方公尺和35.2億平方公尺；按照人均30平方公尺計算，足以解決1.2億人口的住房問題。

    對此，北京中原地產研究部總監張大偉表示，之前知道可售面積和施工面積多，但不知道有這麼多，中國大陸三、四線城市的庫存量已經很大，若2013年未能消化庫存持續增加供地，則將存在崩盤的風險。

    大陸住建部政策研究中心主任秦虹則認為，大陸住房發展最大問題並非是供需缺口，而是住房資源的不平衡，部分家庭佔有多套房場，而部分家庭買不起房。

    這次的報告資料，包括張大偉在內的業內人士都嚇一大跳，2011年以來的調控核心都在於增加供應，控制投資投機、增建「保障房」等，為了解決「城鎮化」過程中帶來的住房供需矛盾問題。

    中國大陸國土部並於2013年4月16日公告「加強房地產供應調控」，今年將供應15.08萬公頃的住房用地，是過去五年平均的1.5被，其中「三類住房」包括「保障性住房」、「改造住房」和「中小套型普通住房」用地占住房用地計畫總量的79.4%，符合調控政策要求。大陸國土部將認真做好房地產市場形勢的分析，穩步推進商品住房用地的供應，並且是當增加並優先供應中小套型普通商品住房用地在房價較高、上漲較快的地區。

    筆者則認為，增加供給應該可以有效抑制房地產價格暴漲的現象，但筆者也呼籲中國大陸中央增加供給還是要看市場的需求量，若供給太大，造成價格崩盤，也會製造更大的問題；因此穩定房地產價格還是要多管齊下，而不是一昧增加供給即可解決。

《李廷鈞大家分享》冠德建設標下大直地上權

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月18日經濟日報C6版記者黃啓菱的報導，國防部在102年4月17日釋出坐落於台北市大直北安路536巷之國有土地的地上權，由冠德建設公司標下，該公司並表示將規劃小坪數住宅及個人工作室，預計在2016年完工。

    國防部一共釋出兩筆地上權，委託營建署招標，大直北安路536巷按總計有三家廠商通過資格審查，分別是「冠德」、「直方大建設」和「宏璟建設」，而最後由冠德公司取得最優申請人的資格，開發權利金約新台幣14.14億元。而另一位於民權東路三段的案子，則是流標收場。

    大直案面積達604坪，但有一半必須提供給北市府使用，未來將打造成育成中心、展演廳等公共設施，冠德剩下可使用的302坪的基地，則打造為15~30坪的小宅和個人工作室。冠德指出該案總計可售面積約3000坪，預計在明年第二季取得建照，2016年完工推出。

    筆者認為，冠德建設為上市公司，其建案品質有一定水準，如台北市萬華桂林路上的「美麗桂林」，歐式的風格搭配花崗石的外觀，已經成為當地的地標。將來大直案將為大直地區打造更具指標性的建案，相當值得期待。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地利用「地上權」招標方式，有利於活化國有土地，並增加國庫收入；而且避免過去利用出售方式，致一塊少一塊！

《李廷鈞和大家分享》壽險投資不動產門檻可望調降

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月13日經濟日報A4版記者李淑慧的報導，壽險公會於民國102年4月12日研擬草案，將壽險投資不動產的最低收益率從2.875%調降到2.375%，壽險公會表示與金管會討論通過的機率相當高。

    金管會相關官員表示，如果有好的不動產投資標的、對提升保險業經營績效有幫助，應該可以開放保險業投資，但前提是保險業必須能承受風險，將來將採「差異化管理」的方式開放保險業投資國內不動產。

     相關官員表示，如果最低收益率的配套方案可行，不需要修改法規只要發布「行政命令」即可，很快就可公告實施，最快民國102年4月底前就可解除保險業投資國內不動產禁令。

    壽險公會於民國102年4月12日達成兩大共識，投資不動產最低受益率降到2.375%，但為控管壽險公司投資不動產的風險，不動產收益率高低將與保險業資本適足率的風險係數連動，若收益率低於2.875%時，則風險係數逐級加碼。

    也就是說將來壽險公司想以較低價格搶標不動產，必須「資本雄厚」，如果資本適足率不夠又想低價搶標，就要先「增資」。保險業投資不動產一定要達到2.375%的門檻，買了之後萬一收益率下降，連兩年未達到者，「RBC」(保險業資本適足率)的風險係數將再加碼30%。

    筆者認為，金管會適度控管壽險業購置不動產是好事，也認同這次調降投資不動產的門檻，筆者相當看好台北市的「商辦」不動產，在這次解禁後，台北市可能又會有一段補漲空間！！

《李廷鈞和大家分享》單身換屋三個月內完成戶籍登記有條件免奢侈稅

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月11日工商時報A11版記者林淑慧和經濟日報A4版記者陳美珍報導，財政部最新規定，無論是一般換屋或非自願性換屋，出售不動產後「三個月」內都必須要將戶籍遷入留供自住的房屋，才能免課「特種貨物及勞務稅」。而該規定自民國102年4月10日開始施行，在此之前出售房屋者不在此限。

    該規定主要針對因為換屋而有兩戶房地，出售持有未滿兩年之舊屋的所有權人；必須符合所有權人與配偶、未成年子女在新屋或舊屋戶籍登記符合條件，留供自住房地無出租、無營業等要件。其主要包括下列兩點：

一、                所有權人出售已設籍的舊屋，應再出售日之次日起三個月內，將戶籍由舊屋直接遷移至新屋。

二、                所有權人購買新屋後，出售舊屋前；或購買新屋後、戶籍遷入前，即因調職、非自願離職或其他非自願性因素而出售新屋，出售時設籍在留供自住的房地者，也可免「奢侈稅」。

舉例：小明在民國100年6月購入A屋，並且在9月遷入戶籍，同年12月又再購入B屋，兩戶房地持有期間均未營業或出租，如果小明在民國101年5月出售A屋(持有未滿2年)，如果小明在101年8月以前遷戶籍入A屋，就不用課徵「奢侈稅」。

    筆者認為，財政部這樣的解釋還算合理，可以排除掉因為換屋或非自願性離職的案例，但政府還是必須加強宣導，否則若有民眾在三個月內忘記將戶籍遷入，雖然仍是換屋，但是出售舊屋卻必須被課徵「奢侈稅」，對不知情的民眾相當不公平。

    永然聯合法律事務所李永然律師強調現代人了解法律很重要，「知法才能用法，知法才能守法」。

《李廷鈞和大家分享》北京政府對新屋售價太高進行限制！

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月12日經濟日報A16版記者曾迺強、林宸誼的報導，中國大陸在公布地方版的新「國五條」後不久，北京有傳出新的樓市調控措施，北京的住建委主任楊斌表示，未來新建商品房售價將接受政府「指導」，如果開發商報價過高，將無法取得「預售許可證」，這樣可以確保房地價格不會快速上漲。

    根據楊斌的說法，今年大陸房價控制目標分為兩部分，其中之一就是調控新房價格，和2012年相比要相對穩定，並且政府要引導管理樓盤價格，若開發商報價過高，明顯高於之前樓盤的成交標準，又不接受指導，北京市住建委將不發放「預售許可證」。該政策針對價格偏高的樓盤進行管制，至於「中低價普通住宅」則不在此限。

    楊斌強調政策會加緊開發商建設「普通住宅」，使樓盤供應與購房需求趨向平行。隨著中國大陸房地產價格水漲船高，官方認為再不管控將難實現政府打房的預期目標。

    筆者不認同中國大陸政府這樣的做法，因為在自由市場中，商品的價格，應該由市場來決定。雖然市場偶爾會有失靈，但只要做好相關配套，比方說透過「實價登錄」讓市場價格透明、提高非自用住宅稅率等，至於價格就應該由市場的供需來決定，政府不應該把手伸進去。中國大陸這樣的作法，只會使得供需更加不平衡，導致建商因為不能賣到市場價格而不願意拿出來賣，而要買房的民眾仍然買不到房。

    永然聯合法律事務所李永然律師分析，中國大陸為了控制房市，已運用其《價格法》的機制，此一作法也是中國大陸經濟法的一部份。

《執業的啟示與修持──李永然律師探究辦案見聞的真實義》李廷鈞地政士導讀

文◎李廷鈞地政士

一個人生活在社會上，總是必須面對外界的紛紛擾擾，而外在的紛擾往往打亂了內心的均衡，酒、色、財、氣占據了現代人貧乏空虛的心靈，在經歷紛擾後，人的心需要沉澱、休養、再出發，《執業的啟示與修持》是指引您走向心靈革命的一盞明燈，也是將內心修練得如如不動的萬靈丹，在閱讀之後，可感受靈魂的昇華，得到身心靈的慰藉。
李永然律師執業三十餘年，憑藉著豐富的經驗與讀者分享過去所經歷的紛紛擾擾，本書首先將介紹數個關於財產糾紛的真實案例，錢財乃身外之物，生不帶來，死不帶去，與讀者分享如何妥善規劃自己的財富，均衡生活，遠離煩惱。接著，談到婚姻及其有關的法律問題，夫妻本是有緣人，為了種種問題走上法庭，爭得面紅耳赤，不如相互疼惜、隨緣順緣，讓事件順利落幕。
再者，外界的紛擾，部分來自於突如其來的事變，本手冊李永然律師分享如何「轉念」，藉由修持，以不變應萬變，以及對於大自然抱持著敬畏和尊重的心，因應世間無常的變化和災難。
我自己從事土地及不動產相關行業，常見土地相關糾紛的當事人，為了「錢」而撕破臉、兄弟鬩牆，甚至鬧上法院。在讀了這本手冊之後，讓我感受到身心安定，不再受這些紛擾所左右，更專注於我的工作，而不受宇宙萬物的變化而使內心再掀波瀾，閱讀這本手冊，是輕鬆的、是智慧的、是哲學的、是睿智的。
吾人曾經探訪過世界文化遺產「吳哥窟」，在這個歷史遺跡裡，我發現了佛教文化之美，佛祖是多麼端莊和優雅，儘管經過數個世紀的戰亂，祂仍舊端坐在那，靜觀著人世間的變化。頓時感到，人雖然不是神明，不可能如同神明一樣，什麼都能洞悉，但練習自己「定、靜、安、慮、得」的功夫，是可以透過後天修持而成就的。
古人說道：「格物、致知、誠意、正心、修身、齊家、治國、平天下」，可知正心、修身乃是做大事之必要條件，均衡自己的身心靈，安頓身心，才能使得自己不受外界的誘惑及工作、家庭、朋友、感情、財務等紛擾的影響。《執業的啟示與修持》中，李律師以三十餘年執業的經驗，如何面對諸多當事人及自身生活中的困擾，與您分享在混亂的「五濁惡世」中，尋求心靈的淨化，追求均衡，保持健康的身心靈！

贈書小啓：如欲索取手冊者請寄用A4信封袋附10元回郵寄「台北市羅斯福路二段9號7樓之2永然地政士事務所收」即可

《李廷鈞和大家分享》搶發觀光財 台糖準備投入40億元蓋飯店

李廷鈞地政士

    根據民國102年4月6日工商時報A4版記者潘羿菁的報導，有鑑於國內觀光商機湧現，台糖計畫積極參與旅館的投資，從民國102年起至民國105年，台糖年年都要新建或擴建旅館，預計投入超過新台幣40億元資金，啟動歷年來台糖最大的觀光開發計畫。

    台糖的觀光事業已深耕逾20年，旗下有包括台糖台南長榮酒店、台東池上牧野度假村、台南尖山埤江南渡假村和花蓮日式宿舍等5家旅館。台糖看好觀光業發展，決定於民國102年擴建目前只有20%住房率年年虧損新台幣一千多萬元的台東池上牧野度假村，將擴增房間至50多間，增加來客率。

    此外，台中市中清路、水湳展覽館附近的空地，將是四年內最大筆的投資，預計斥資20億元興建15層樓的五星級飯店，可提供350房間，預計明年對外招標，107年完工。該酒店將比照台糖長榮酒店經營模式，聘專業經理人委託經營。台糖在台南的長榮酒店，目前住房率高達7成，但宴席餐廳空間不足，僅能提供63桌，台糖表示已經規劃在旁邊興建2館，增加150間客房，並增加250桌宴席廳，初步估計投資金額新台幣10億元，逾104年動工。

    最後，台糖老字號的江南度假村，也將規劃2期工程，投資新台幣10億元，廓間房間至102間，一旦完成台糖預估將可幫助營收破新台幣2億，達到損益兩平。

    台糖也預計民國102年將釋出台中、台南和高雄的土地總計228公頃，辦理「地上權設定」或出租，預計將可創造新台幣46.5億元的現金收益。並且計畫在台中後火車站一帶，投資15億興建商辦大樓，等台中市政府「區段徵收」完畢，預計明年3月移交土地。該商辦大樓原本是台中東區台糖大型購物中心開發案，當年威京集團與台糖簽約開發，準備蓋購物中心，結果挖了一個大水池後中止合作開發，在93年收回自行招商失敗，閒置至今。台中市政府「區段徵收」後，台糖可分回21公頃的7.66公頃，預計明年3月可正式收回。

    筆者認為，台糖看好觀光投資值得鼓勵，但筆者曾經造訪過台南的「尖山埤江南渡假村」，認為該渡假村的服務品質可以再提升，娛樂設施也應該更豐富多元，才能提升旅遊品質，並吸引更高檔次的觀光客。將來若台糖繼續加碼投資，希望除了「規模」外，「精緻度」也要有所提升，這樣才能達成目標。