永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月24日聯合報B1版記者邱瓊玉所撰「工區建豪宅 祭重罰」及同版「小心假豪宅！購屋前看建照圖說」兩篇報導，為遏止建商將工業區建物改為「豪宅」違法販售，北市府建管處民國102年4月起，陸續清查63個建案，有9件違規二次使用。建管處祭出重罰，依個案違規層數，每層開罰新台幣30萬元，平均每件開罰240萬至420萬元不等。
台北市政府都市發展局長邊泰明表示，許多建商請領使用執照後將「公共空間」違規裝修、擅自變更，好讓「住戶」有機會單獨使用。為遏止歪風，已陸續針對「二次施工」案件進行清查。建管處長張剛維表示，除「事後稽查」外，起造人應於樣品屋、銷售傳單等明顯處加註說明「土地使用分區」，且不得違規作為住宅使用等資訊。若有不實廣告，將移交公平交易委員會裁處，一旦敗訴判決確定時，將面臨廢止建造執照的命運。
目前台北市政府也著手進行修正《北市府處理工業區內平面設計類似集合住宅原則》，過去僅有工業區申請建照時須繳交「保證金」，保證金最長可到3年。如今計畫擴大適用範圍，將工商混合區也納入，並延長保證金年限至6年，建商或起造人一旦違規使用，將沒收全額保證金，杜絕建商的投機心態。
由於住商混合區在都市設計審議過程中，明訂不得做為住宅用，建議民眾購屋前，應看清楚建照、使照的圖說，避免成交後惹爭議。民眾若買到這類住宅，最大問題是不得做為住宅用途，否則就可能吃上新台幣6萬至30萬元罰單，且是「連續罰」，直到改善為止。
台北市建管處副總工程司邱英哲提醒，民眾購屋前，若是預售屋，應請建商出示「建照圖說」；若是新成屋，應出示「使用執照圖說」，上頭不僅有申請外觀、樓層數、土地使用分區等資訊外，也有各樓層的戶別用途，是否為工業區，還是工商混合區，將看得一清二楚。台北市地政局科長沈瑞芬表示，民眾若不幸買到這類的「假豪宅」，建議除了向地政局、消保官申訴外，也可向法院提起消費訴訟，要求業者解約退費，民眾若有疑問，可電洽1999。
筆者認為，一般民眾較不熟悉「建築圖說」與「使用執照圖說」，建議購買前可以先行詢問當地仲介公司、地政士或房地產專業律師，請專業人士代為申請及閱讀相關文件，如「建物謄本」、「使用分區」、或「建物測量成果圖」等資料，以確認其是否坐落在工業區或為「二次施工」物件，避免交屋後，衍生爭議。
永然聯合法律事務所李永然律師也提醒建商務必注意誠信交易，標的物一定要注意用途的合法性，這樣才能避免因日益抬頭的消費意識而產生的糾紛。
2013年10月31日 星期四
都更條文將先上路再修 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月24日經濟日報A23版記者孫偉倫所撰「搶救都更 條文將先上路再修」乙文報導，《都市更新條例》經大法官釋憲後宣告部分條文違憲，若趕不及修法，相關條文將於明年4月底失效。內政部營建署代理署長許文龍表示，若立法院無法及時完成修法，行政部門也將提前實行修正後的10項條文，讓都更不至於停擺。
台北市士林文林苑案發生以後，大法官會議於民國102年4月26日作出第709號解釋，宣告《都市更新條例》部分條文違憲，違憲條文將於一年後失效，恐造成高達新台幣9,000億元產值的都更案全面停擺。內政部日前已訂出由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人三原則，供地方政府依循。
國民黨立委邱文彥表示，立委提案修法版本眾多，而違憲部分條文在明年4月就將失效，立法院可針對違憲部分及整體法規分別討論，以非正式會議或會前會等方式凝聚共識，再將共識版本送交委員會審查，才可節省時間，內政部也可從中協助。
國民黨立委江啟臣表示，立法院沒有把握可在本會期通過修法，但行政部門應可針對違憲部分先做修正，而非等修法通過後再作改善，兩個方向同時並進，不可讓都更停擺。
許文龍代理署長在答詢時表示，《都市更新條例》修法將分三個方面，首先是全面修法，這是最困難的部分；其次則是針對709號解釋釋憲的10項條文，希望在立法院盡速通過。不過，若立法院無法及時完成修法，考量到最壞的情況，行政部門屆時將提前實行修正後的10項條文，即使沒有法也可提前實行，就像以前沒有《都市更新條例》也有都更一樣。
筆者認為如果行政院無法趕在期限前修法通過，而暫時用法規命令及行政規則作為都更執行的依據，難以保證立法院之後三讀通過的法律是否會與暫時性的行政命令相衝突，畢竟都市更新對人民居住權影響甚大，盡快修法通過，才能讓人民有所依據。
永然聯合法律事務所李永然律師認為民主國家發展，政府必須「依法行政」，相關法律的制定及修訂必須有效率，政府才能推動建設及國家發展，「立法院」必須加油了！切勿有負人民的付託！
依據民國102年10月24日經濟日報A23版記者孫偉倫所撰「搶救都更 條文將先上路再修」乙文報導，《都市更新條例》經大法官釋憲後宣告部分條文違憲，若趕不及修法，相關條文將於明年4月底失效。內政部營建署代理署長許文龍表示，若立法院無法及時完成修法，行政部門也將提前實行修正後的10項條文，讓都更不至於停擺。
台北市士林文林苑案發生以後，大法官會議於民國102年4月26日作出第709號解釋，宣告《都市更新條例》部分條文違憲，違憲條文將於一年後失效，恐造成高達新台幣9,000億元產值的都更案全面停擺。內政部日前已訂出由都更審議會准駁、依聽證會程序辦公聽會、資料須送達權利人三原則，供地方政府依循。
國民黨立委邱文彥表示，立委提案修法版本眾多，而違憲部分條文在明年4月就將失效，立法院可針對違憲部分及整體法規分別討論，以非正式會議或會前會等方式凝聚共識，再將共識版本送交委員會審查，才可節省時間，內政部也可從中協助。
國民黨立委江啟臣表示，立法院沒有把握可在本會期通過修法，但行政部門應可針對違憲部分先做修正，而非等修法通過後再作改善，兩個方向同時並進，不可讓都更停擺。
許文龍代理署長在答詢時表示，《都市更新條例》修法將分三個方面，首先是全面修法，這是最困難的部分；其次則是針對709號解釋釋憲的10項條文，希望在立法院盡速通過。不過，若立法院無法及時完成修法，考量到最壞的情況，行政部門屆時將提前實行修正後的10項條文，即使沒有法也可提前實行，就像以前沒有《都市更新條例》也有都更一樣。
筆者認為如果行政院無法趕在期限前修法通過，而暫時用法規命令及行政規則作為都更執行的依據，難以保證立法院之後三讀通過的法律是否會與暫時性的行政命令相衝突，畢竟都市更新對人民居住權影響甚大，盡快修法通過，才能讓人民有所依據。
永然聯合法律事務所李永然律師認為民主國家發展，政府必須「依法行政」，相關法律的制定及修訂必須有效率，政府才能推動建設及國家發展，「立法院」必須加油了！切勿有負人民的付託！
2013年10月29日 星期二
租賃所得大查稅 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國102年10月28日經濟日報A1版記者陳美珍所撰「出租屋 大查稅」乙文報導，名下持有逾三棟以上房產者，全台多達66.2萬人，稅捐機關準備清查其持有用途，近期啟動「租屋查稅行動」，將擁有三屋以上的多屋族、租屋網站與鄰近學校地區的租屋動態，劃入重點查稅圈。
依財政資訊中心提供截至102年6月為止的調查，個人名下有三棟以上房屋者，共有66.27萬人，其中持有超過十棟以上者，則有16,140人。多屋者持有房屋的目的，究竟是自住、閒置、出租或是囤屋待售，稅捐機關亦將一併瞭解。
台北市國稅局認為，民眾在外租屋但租金扣除額申報率偏低，主要是擔心會被房東調高租金，租約通常會載明不申報列舉，遂造成房東漏報租賃所得。對此國稅局展開租屋資料蒐集工作，針對個人出租公寓、套房等案件查稅，包括租屋網站張貼租屋訊息的廣告，縣市大專院校或高中職等學校的校外租賃資訊，都是國稅局網羅的重要查稅資訊，將交叉比對房東申報租金現況，藉此清查「包租公」或「包租婆」有無逃漏稅。
財政部表示，個人出租房屋取得租金收入時，應併入當年度的綜合所得總額申報課稅。財政部指出，房東如有短漏報租金收入，在國稅局啟動調查前自動補報，可以援用《稅捐稽徵法》第48條之1規定加計利息補稅、免再處罰；否則就會加處三倍以下罰鍰。
筆者認為，《所得稅法》規定「租賃所得」為所得來源之一種類型，國稅局本應職權調查出租方有無申報租賃所得。但出租方勢必會因租賃而增加的所得稅轉嫁到承租方的租金裡，對此政府更應規劃配套措施，諸如提高租金補貼及放寬資格限制或提高租金支出列舉扣除額等，莫因執行公權力，導致增加的稅收是來自無法買房的民眾。
永然聯合法律事務所李永然律師表示，房屋出租人原本就須注意有所得即須課稅，誠實納稅財不會為自己招來麻煩！
依據民國102年10月28日經濟日報A1版記者陳美珍所撰「出租屋 大查稅」乙文報導，名下持有逾三棟以上房產者，全台多達66.2萬人，稅捐機關準備清查其持有用途，近期啟動「租屋查稅行動」，將擁有三屋以上的多屋族、租屋網站與鄰近學校地區的租屋動態，劃入重點查稅圈。
依財政資訊中心提供截至102年6月為止的調查，個人名下有三棟以上房屋者，共有66.27萬人，其中持有超過十棟以上者，則有16,140人。多屋者持有房屋的目的，究竟是自住、閒置、出租或是囤屋待售，稅捐機關亦將一併瞭解。
台北市國稅局認為，民眾在外租屋但租金扣除額申報率偏低，主要是擔心會被房東調高租金，租約通常會載明不申報列舉，遂造成房東漏報租賃所得。對此國稅局展開租屋資料蒐集工作，針對個人出租公寓、套房等案件查稅，包括租屋網站張貼租屋訊息的廣告，縣市大專院校或高中職等學校的校外租賃資訊，都是國稅局網羅的重要查稅資訊，將交叉比對房東申報租金現況，藉此清查「包租公」或「包租婆」有無逃漏稅。
財政部表示，個人出租房屋取得租金收入時，應併入當年度的綜合所得總額申報課稅。財政部指出，房東如有短漏報租金收入，在國稅局啟動調查前自動補報，可以援用《稅捐稽徵法》第48條之1規定加計利息補稅、免再處罰；否則就會加處三倍以下罰鍰。
筆者認為，《所得稅法》規定「租賃所得」為所得來源之一種類型，國稅局本應職權調查出租方有無申報租賃所得。但出租方勢必會因租賃而增加的所得稅轉嫁到承租方的租金裡，對此政府更應規劃配套措施，諸如提高租金補貼及放寬資格限制或提高租金支出列舉扣除額等，莫因執行公權力，導致增加的稅收是來自無法買房的民眾。
永然聯合法律事務所李永然律師表示，房屋出租人原本就須注意有所得即須課稅，誠實納稅財不會為自己招來麻煩！
全國區域計畫以國土保育為原則 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據102年10月23日工商日報A22版記者于國欽所撰「內政部公告全國區域計畫」乙文報導，內政部102年10月22日表示，為讓國土保育及發展有明確的上位指導原則，已於上周公告《全國區域計畫》，除增加環境敏感地區項目、訂定農地總量，並要求縣市擴大都市計畫時不得零星個案提出申請等，以建立土地使用制度。
台灣現行國土可概分為「區域計畫」、「都市計畫」及「國家公園」3類土地，其中以區域計畫土地占7成多居冠，都市計畫土地占14％。全國除了台北市等四縣市全屬都市計畫土地，其餘18縣市的土地則兼而有之。
內政部官員表示，縣市區域計畫必須以中央的《全國區域計畫》為上位，才能適當劃出「文化景觀區」、「生態保育區」、「城鄉發展區」，因此內政部已於102年10月17日公告實施《全國區域計畫》，此計畫將做為國土保育及發展的上位指導原則，以建立土地使用的制度。
內政部官員又表示，《全國區域計畫》是以莫拉克風災後的「變更區域計畫第一次通盤檢討」為藍本，主要原則計有：增加環境敏感地區項目，建立分級管理機制，使土地使用管制細緻化，另外，也依據糧食安全需求，訂定農地需求總量，以為農地得否變更轉用之參考；還有，明確要求直轄市縣市區域計畫應排除環境敏感地區及優良農地後，劃設得申請開發許可區位，以確保國土永續發展。
從早期以經濟開發為主的土地利用計畫，到現在永續發展的《全國區域計畫》，並將本計畫作為國土保育及發展的上位指導原則，筆者樂觀以見；但早期因缺乏管制，致使濫墾濫伐而過度開發區域，政府更應透過本次立法，展現出公權力與執行力，將過去未做管制的開發行為，予以廢除或調整，這才是國土永續發展的第一步。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為「全國區域計畫」極為重要，「永續發展」的概念日益受重視，台灣在土地規劃亦須與時俱進，而且要有計畫，才能均衡有序地健全發展！
依據102年10月23日工商日報A22版記者于國欽所撰「內政部公告全國區域計畫」乙文報導，內政部102年10月22日表示，為讓國土保育及發展有明確的上位指導原則，已於上周公告《全國區域計畫》，除增加環境敏感地區項目、訂定農地總量，並要求縣市擴大都市計畫時不得零星個案提出申請等，以建立土地使用制度。
台灣現行國土可概分為「區域計畫」、「都市計畫」及「國家公園」3類土地，其中以區域計畫土地占7成多居冠，都市計畫土地占14％。全國除了台北市等四縣市全屬都市計畫土地，其餘18縣市的土地則兼而有之。
內政部官員表示，縣市區域計畫必須以中央的《全國區域計畫》為上位，才能適當劃出「文化景觀區」、「生態保育區」、「城鄉發展區」，因此內政部已於102年10月17日公告實施《全國區域計畫》，此計畫將做為國土保育及發展的上位指導原則，以建立土地使用的制度。
內政部官員又表示，《全國區域計畫》是以莫拉克風災後的「變更區域計畫第一次通盤檢討」為藍本，主要原則計有：增加環境敏感地區項目，建立分級管理機制，使土地使用管制細緻化，另外，也依據糧食安全需求，訂定農地需求總量，以為農地得否變更轉用之參考；還有，明確要求直轄市縣市區域計畫應排除環境敏感地區及優良農地後，劃設得申請開發許可區位，以確保國土永續發展。
從早期以經濟開發為主的土地利用計畫，到現在永續發展的《全國區域計畫》，並將本計畫作為國土保育及發展的上位指導原則，筆者樂觀以見；但早期因缺乏管制，致使濫墾濫伐而過度開發區域，政府更應透過本次立法，展現出公權力與執行力，將過去未做管制的開發行為，予以廢除或調整，這才是國土永續發展的第一步。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為「全國區域計畫」極為重要，「永續發展」的概念日益受重視，台灣在土地規劃亦須與時俱進，而且要有計畫，才能均衡有序地健全發展！
自用地價稅認定順序 將優先尊重「土地所有權人」的主張 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據102年10月25日工商日報A18版記者于國欽所撰「自用住宅認定順序 改由土地所有權人主張」乙文報導，內政部已於102年10月24日通過《平均地權條例施行細則》修正草案，未來持有多棟住宅者，適用「自用住宅地價稅率」的優先順序，將由現行法規明訂改由「土地所有權人」自行主張，這項新措施將於近期內送行政院核定後實施。
內政部地政司副司長王靚琇表示，依《平均地權條例》，土地所有權人適用千分之二稅率的土地總量上限，在「都市土地」為三公畝，「非都市土地」為七公畝，所有權人如持有多棟房子致使土地面積逾此一上限，哪些房地將可適用千分之二稅率？目前已明訂在《平均地權條例施行細則》第30條。
這項條文優先順序：第一、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬戶籍所在地；第二、直系血親尊親屬之戶籍所在地；第三、直系血親卑親屬之戶籍所在地；四、直系姻親之戶籍所在地，第二至第四款順序認定依長幼次序定之。
王靚琇副司長表示，本次修正草案把上述這個法規訂定的優先次序，修正為「優先尊重土地所有權人之主張」，換言之，如果土地所有權人持有多棟房子的土地面積超過上限，究竟哪幾棟適用千分之二的優惠稅率，將尊重「所有權人」的主張；如土地所有權人未主張，才將依法規所定的順序辦理。
地政司將自用住宅用面積認定的優先順序，由原本法規明定，修正變更為土地所有權人自行主張，此修正可以讓民眾自行選擇最適合地房地來作為自用地價稅之使用，筆者認為，適用優惠稅率標的交由「民眾」自行選擇，而非由法律來決定，較能符合人民期待。另外，如果土地所有權人持有的自用住宅土地面積總量未逾上限，將不會受本次修正影響。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施聯合國「兩公約」，而《公民和政治權利公約》非常重視「財產權」的保障，此與台灣《憲法》第15條「財產權」的保障一致，現在此一修正，正是符合尊重人民「財產權」的表現！
依據102年10月25日工商日報A18版記者于國欽所撰「自用住宅認定順序 改由土地所有權人主張」乙文報導，內政部已於102年10月24日通過《平均地權條例施行細則》修正草案，未來持有多棟住宅者，適用「自用住宅地價稅率」的優先順序，將由現行法規明訂改由「土地所有權人」自行主張，這項新措施將於近期內送行政院核定後實施。
內政部地政司副司長王靚琇表示，依《平均地權條例》，土地所有權人適用千分之二稅率的土地總量上限，在「都市土地」為三公畝，「非都市土地」為七公畝，所有權人如持有多棟房子致使土地面積逾此一上限，哪些房地將可適用千分之二稅率？目前已明訂在《平均地權條例施行細則》第30條。
這項條文優先順序：第一、土地所有權人與其配偶及未成年之受扶養親屬戶籍所在地；第二、直系血親尊親屬之戶籍所在地；第三、直系血親卑親屬之戶籍所在地；四、直系姻親之戶籍所在地，第二至第四款順序認定依長幼次序定之。
王靚琇副司長表示，本次修正草案把上述這個法規訂定的優先次序，修正為「優先尊重土地所有權人之主張」，換言之，如果土地所有權人持有多棟房子的土地面積超過上限，究竟哪幾棟適用千分之二的優惠稅率，將尊重「所有權人」的主張；如土地所有權人未主張，才將依法規所定的順序辦理。
地政司將自用住宅用面積認定的優先順序，由原本法規明定，修正變更為土地所有權人自行主張，此修正可以讓民眾自行選擇最適合地房地來作為自用地價稅之使用，筆者認為，適用優惠稅率標的交由「民眾」自行選擇，而非由法律來決定，較能符合人民期待。另外，如果土地所有權人持有的自用住宅土地面積總量未逾上限，將不會受本次修正影響。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施聯合國「兩公約」，而《公民和政治權利公約》非常重視「財產權」的保障，此與台灣《憲法》第15條「財產權」的保障一致，現在此一修正，正是符合尊重人民「財產權」的表現！
2013年10月24日 星期四
假執行長詐騙老農賣地 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
根據102年10月22日聯合報A15版記者王燕華所撰「老農百萬賣地 換來千萬債務」乙文報導，以曾姓男子為首的詐騙集團，藉購地蓋農舍為由，拿百萬訂金取得持有配建農地的老農信任，再以低價把土地抵押債權轉賣給當鋪、錢莊藉以質借金錢，目前至少有六人受害，不法所得數千萬元。
宜蘭檢警指出，詐騙集團看中宜蘭農地交易熱絡，價格飄長，才到宜蘭找老農下手。由於詐騙集團下手精準，挑的都是持有配建農地並願意出售的老農，目前是否有仲介或代書涉案仍待追查。曾姓男子對外自稱是綿羊油大廠執行長，佯稱要買農地蓋農舍，並且開出高於市場行情的價格，於簽立買賣契約時，更掏出上百萬元面額的即期支票下訂，取得老農信任。
根據《農業發展條例》規定，民國89年之前取得農地的農民，興建農舍不受《農發條例》土地面積的限制。通常買主會與農民合作，購買配建農地，但先不過戶，以老農名義申請起造農舍，蓋好後再過戶。
以曾嫌為首的詐騙集團利用「反抵押設定」的漏洞，藉口要求老農先把土地過戶，或辦理反抵押設定做為擔保，過戶後再塗銷。老農不疑，設定抵押權後，詐騙集團就把債權以低價移轉給錢莊，質借大筆金錢，直到錢莊登門討債，才知被騙。
筆者認為，本案例中老農僅拿到部分價金，卻以成交價做反設定金額，在代書流程中顯不合理。因此呼籲有意買賣不動產的民眾，不動產交易金額過於龐大，一定要找信譽良好的代書，處理買賣過戶事宜；或專業律師協助，以確保自身權益。
永然聯合法律事務所李永然律師表示，不動產交易涉及專業，運用可靠的律師極有必要，花些費用即可保障交易安全，預防受騙。
根據102年10月22日聯合報A15版記者王燕華所撰「老農百萬賣地 換來千萬債務」乙文報導，以曾姓男子為首的詐騙集團，藉購地蓋農舍為由，拿百萬訂金取得持有配建農地的老農信任，再以低價把土地抵押債權轉賣給當鋪、錢莊藉以質借金錢，目前至少有六人受害，不法所得數千萬元。
宜蘭檢警指出，詐騙集團看中宜蘭農地交易熱絡，價格飄長，才到宜蘭找老農下手。由於詐騙集團下手精準，挑的都是持有配建農地並願意出售的老農，目前是否有仲介或代書涉案仍待追查。曾姓男子對外自稱是綿羊油大廠執行長，佯稱要買農地蓋農舍，並且開出高於市場行情的價格，於簽立買賣契約時，更掏出上百萬元面額的即期支票下訂，取得老農信任。
根據《農業發展條例》規定，民國89年之前取得農地的農民，興建農舍不受《農發條例》土地面積的限制。通常買主會與農民合作，購買配建農地，但先不過戶，以老農名義申請起造農舍，蓋好後再過戶。
以曾嫌為首的詐騙集團利用「反抵押設定」的漏洞，藉口要求老農先把土地過戶，或辦理反抵押設定做為擔保，過戶後再塗銷。老農不疑，設定抵押權後，詐騙集團就把債權以低價移轉給錢莊，質借大筆金錢，直到錢莊登門討債，才知被騙。
筆者認為，本案例中老農僅拿到部分價金，卻以成交價做反設定金額，在代書流程中顯不合理。因此呼籲有意買賣不動產的民眾，不動產交易金額過於龐大，一定要找信譽良好的代書，處理買賣過戶事宜；或專業律師協助，以確保自身權益。
永然聯合法律事務所李永然律師表示，不動產交易涉及專業，運用可靠的律師極有必要，花些費用即可保障交易安全，預防受騙。
2013年10月22日 星期二
持有兩年之內再出售的不動產，就會被課奢侈稅嗎？ 文◎李永然律師
永然聯合法律事務所李永然律師
近來奢侈稅的問題，一直在媒體上被討論，有些人以為凡持有兩年之內出售的不動產，就會被課奢侈稅，其實不然，因《特種貨物及勞務稅條例》第5條有
特別規定，以下謹以三例說明之。
案例一：張大於民國99年底買進一房子，並登記於名下，但日前作生意失敗，無力再繳應付給銀行的本息，銀行向法院行使抵押權，拍賣抵押物。張大如遭拍賣，距離取得產權未滿「一年」，他是否會遭課奢侈稅？
解析：由於《特種貨物及勞務稅條例》第2條第1項第1款前段規定：該例所規定應課「特種貨物及勞務稅」（俗稱：奢侈稅），是指「持有期間」（註1）在「二年」以內的房屋及其坐落基地或依法得核發「建造執照」的都市土地。從這規定來看，張大的持有期間未滿「一年」，因此有此一擔心。
不過《特種貨物及勞務稅條例》第2條第1項第1款但書規定：「但符合第五條規定者，不包括之。」幸好，張大遭銀行行使抵押權，強制拍賣，正是符合該條例第5條第8款：「依強制執行法、、規定強制拍賣」，所以，被排除，而不屬應課「特種貨物及勞務稅」的「特種貨物」，因而不會被課徵「特種貨物及勞務院」。
案例二：王大於民國100年6月4日死亡，其共遺留房子三間，其子女王一、王二、王三計三人共同繼承；三人進行遺產分割協議，各分得一間房子，並已於民國100年9月間完成繼承登記。王二缺錢用，打算將該房子出售，其擔心遭課奢侈稅，不知法律上的規定如何？
解析：我國立法院於民國100年4月15日三讀通過的《特種貨物及勞務稅條例》，係自民國100年6月1日起正式施行。
依該條例第2條第1項第1款規定：房地、土地之持有期間在「二年」以內，即屬該條例所規定的「特種貨物」。
由於王二取得繼承的房地是在民國100年9月間，即於已實施《特種貨物及勞務稅條例》之後，王二於今年即將之出售，形式上來看，恐將遭課徵「特種貨物及勞務稅」；不過，依該條例第5條第6款規定：銷售因「繼承」或「受遺贈」
(註2)取得的「特種貨物」，不課「特種貨物及勞務稅」。
所以，在本案例的情形，王二是繼承而分得其父王大所遺留的房子，雖然取得所有權之後，還不到「一年」就將之出售，依法不必課徵「特種貨物及勞務稅」(或稱「奢侈稅」)。
此一規定，不僅適用於繼承人，就連受遺贈人因被繼承人遺贈而取得的房產，於取得後二年內隨即將之出售，也不會被課「特種貨物及勞務稅」。
案例三：大大建設公司與地主阿旺合作興建房屋，雙方係「合建分屋」，大大建設公司因而分得14戶房屋；大大建設公司若於2年內將之出售，會遭課「特種貨物及勞務稅」嗎？
解析：我國《特種貨物勞務稅條例》第2條第1款規定：持有期間在「二年」以內的房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地，要課「特種貨物及勞務稅」；但符合該條例第5條的規定者，不包括之。
本案例的情形，建商合建所分得的房子，是否符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條的規定？按該條例第5條第7款規定：營業人興建房屋完成後第一次移轉者，非屬《特種貨物及勞務稅條例》所規定的「特種貨物」。而何謂「營業人興建房屋完成後第一次移轉」？
依《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第12條規定，乃指符合下列各款情形之一者：
一、 營業人銷售以其自有土地興建的房屋及其坐落基地；
二、 營業人銷售「合建分屋」所分得的房屋及其坐落基地；
三、營業人銷售與土地所有權人合作興建的房屋及併同該房屋銷售的坐落基地；
四、營業人銷售與其他營業人「合建分屋」經約定附買回條件而依約買回的房屋及其坐落基地；
五、營業人銷售貨回的房屋及其坐落基地。
綜上所述，本案例大大建設公司因合建分屋所分得的14戶房屋，如於「2年」內出售，依《特種貨物及勞務稅條例》第5條第7款及《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第12條第2款的規定，不必課「特種貨物及勞務稅」！
註1、持有期間指在《特種貨物及勞務稅條例》施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至該條例施行後訂定銷售契約之日止。
註2、遺贈乃指立遺囑人以遺囑對他人無償讓與財產上的利益。
近來奢侈稅的問題，一直在媒體上被討論，有些人以為凡持有兩年之內出售的不動產，就會被課奢侈稅，其實不然，因《特種貨物及勞務稅條例》第5條有
特別規定，以下謹以三例說明之。
案例一：張大於民國99年底買進一房子，並登記於名下，但日前作生意失敗，無力再繳應付給銀行的本息，銀行向法院行使抵押權，拍賣抵押物。張大如遭拍賣，距離取得產權未滿「一年」，他是否會遭課奢侈稅？
解析：由於《特種貨物及勞務稅條例》第2條第1項第1款前段規定：該例所規定應課「特種貨物及勞務稅」（俗稱：奢侈稅），是指「持有期間」（註1）在「二年」以內的房屋及其坐落基地或依法得核發「建造執照」的都市土地。從這規定來看，張大的持有期間未滿「一年」，因此有此一擔心。
不過《特種貨物及勞務稅條例》第2條第1項第1款但書規定：「但符合第五條規定者，不包括之。」幸好，張大遭銀行行使抵押權，強制拍賣，正是符合該條例第5條第8款：「依強制執行法、、規定強制拍賣」，所以，被排除，而不屬應課「特種貨物及勞務稅」的「特種貨物」，因而不會被課徵「特種貨物及勞務院」。
案例二：王大於民國100年6月4日死亡，其共遺留房子三間，其子女王一、王二、王三計三人共同繼承；三人進行遺產分割協議，各分得一間房子，並已於民國100年9月間完成繼承登記。王二缺錢用，打算將該房子出售，其擔心遭課奢侈稅，不知法律上的規定如何？
解析：我國立法院於民國100年4月15日三讀通過的《特種貨物及勞務稅條例》，係自民國100年6月1日起正式施行。
依該條例第2條第1項第1款規定：房地、土地之持有期間在「二年」以內，即屬該條例所規定的「特種貨物」。
由於王二取得繼承的房地是在民國100年9月間，即於已實施《特種貨物及勞務稅條例》之後，王二於今年即將之出售，形式上來看，恐將遭課徵「特種貨物及勞務稅」；不過，依該條例第5條第6款規定：銷售因「繼承」或「受遺贈」
(註2)取得的「特種貨物」，不課「特種貨物及勞務稅」。
所以，在本案例的情形，王二是繼承而分得其父王大所遺留的房子，雖然取得所有權之後，還不到「一年」就將之出售，依法不必課徵「特種貨物及勞務稅」(或稱「奢侈稅」)。
此一規定，不僅適用於繼承人，就連受遺贈人因被繼承人遺贈而取得的房產，於取得後二年內隨即將之出售，也不會被課「特種貨物及勞務稅」。
案例三：大大建設公司與地主阿旺合作興建房屋，雙方係「合建分屋」，大大建設公司因而分得14戶房屋；大大建設公司若於2年內將之出售，會遭課「特種貨物及勞務稅」嗎？
解析：我國《特種貨物勞務稅條例》第2條第1款規定：持有期間在「二年」以內的房屋及其坐落基地或依法得核發建造執照的都市土地，要課「特種貨物及勞務稅」；但符合該條例第5條的規定者，不包括之。
本案例的情形，建商合建所分得的房子，是否符合《特種貨物及勞務稅條例》第5條的規定？按該條例第5條第7款規定：營業人興建房屋完成後第一次移轉者，非屬《特種貨物及勞務稅條例》所規定的「特種貨物」。而何謂「營業人興建房屋完成後第一次移轉」？
依《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第12條規定，乃指符合下列各款情形之一者：
一、 營業人銷售以其自有土地興建的房屋及其坐落基地；
二、 營業人銷售「合建分屋」所分得的房屋及其坐落基地；
三、營業人銷售與土地所有權人合作興建的房屋及併同該房屋銷售的坐落基地；
四、營業人銷售與其他營業人「合建分屋」經約定附買回條件而依約買回的房屋及其坐落基地；
五、營業人銷售貨回的房屋及其坐落基地。
綜上所述，本案例大大建設公司因合建分屋所分得的14戶房屋，如於「2年」內出售，依《特種貨物及勞務稅條例》第5條第7款及《特種貨物及勞務稅條例施行細則》第12條第2款的規定，不必課「特種貨物及勞務稅」！
註1、持有期間指在《特種貨物及勞務稅條例》施行前或施行後完成移轉登記之日起計算至該條例施行後訂定銷售契約之日止。
註2、遺贈乃指立遺囑人以遺囑對他人無償讓與財產上的利益。
2013年10月21日 星期一
遺產分單繳稅 全體納稅義務人負連帶責任 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
根據102年10月21日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「遺產稅逾期 繼承人統統罰」乙文報導，繼承人有二人以上，並對遺產無法達成協議分割時，可按其法定應繼分申請分單繳納其部分遺產稅，在完成繳納後，可以向國稅局申請核發同意移轉證明書，據以辦理不動產「公同共有」的繼承登記。但是財政部指出，各繼承人仍對全部應繳總遺產稅均負有連帶責任，逾期繳交仍需一體受罰。
舉例來說，甲的遺產稅總額為新台幣300萬元，繼承人A申請按法定應繼分繳納稅款新台幣100萬元後，其餘未分單稅款200萬元，另二名繼承人B及C並未在限繳日前繳納，A仍應負連帶責任，國稅局會依稅捐稽徵法第39條規定，以A、B、C均為納稅義務人，將所欠繳稅款移送強制執行。
財政部提醒，登記為「公同共有」的不動產，在全部應納款項未繳清前，無法取得遺產稅繳清證明書，亦不得辦理遺產分割登記或處分、變更及設定負擔登記。在遺產分割前，各繼承人對於全部遺產為公同共有，全體公同共有人對應納稅捐則負有連帶責任，縱使部分繼承人已按應繼分分單繳稅，但所有繼承人對尚未繳清的遺產稅，仍負納稅義務。另外，各繼承人間應盡量協調在繳納期限內繳清稅款，避免發生逾期未繳納情形，遭加徵滯納金及利息，並移送執行的不利處分，將會影響繼承人整體權益。
國稅局為了保全遺產稅，即使納稅義務人已按應繼分申請分單繳納其部分遺產稅，仍需負總繳遺產稅連帶責任，筆者認為這會讓奉公守法的納稅義務人，變得消極不願意處理遺產稅申報。畢竟在《遺產及贈與稅法》第41條之1即明文規定：「在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。」此法條既已保全了「遺產稅」，實不必將願意納稅的義務人負總繳遺產稅的連帶責任，來承受未繳納遺產稅繼承人的裁罰。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣已正式實施聯合國兩公約多年，但「賦稅人權」相對進步較小，這方面有待努力，也盼財政部的相關稅官們能在這方面多加油！
根據102年10月21日經濟日報A15版記者陳美珍所撰「遺產稅逾期 繼承人統統罰」乙文報導，繼承人有二人以上，並對遺產無法達成協議分割時，可按其法定應繼分申請分單繳納其部分遺產稅，在完成繳納後，可以向國稅局申請核發同意移轉證明書，據以辦理不動產「公同共有」的繼承登記。但是財政部指出，各繼承人仍對全部應繳總遺產稅均負有連帶責任，逾期繳交仍需一體受罰。
舉例來說，甲的遺產稅總額為新台幣300萬元，繼承人A申請按法定應繼分繳納稅款新台幣100萬元後，其餘未分單稅款200萬元，另二名繼承人B及C並未在限繳日前繳納，A仍應負連帶責任，國稅局會依稅捐稽徵法第39條規定，以A、B、C均為納稅義務人，將所欠繳稅款移送強制執行。
財政部提醒，登記為「公同共有」的不動產，在全部應納款項未繳清前，無法取得遺產稅繳清證明書，亦不得辦理遺產分割登記或處分、變更及設定負擔登記。在遺產分割前，各繼承人對於全部遺產為公同共有，全體公同共有人對應納稅捐則負有連帶責任，縱使部分繼承人已按應繼分分單繳稅，但所有繼承人對尚未繳清的遺產稅，仍負納稅義務。另外，各繼承人間應盡量協調在繳納期限內繳清稅款，避免發生逾期未繳納情形，遭加徵滯納金及利息，並移送執行的不利處分，將會影響繼承人整體權益。
國稅局為了保全遺產稅，即使納稅義務人已按應繼分申請分單繳納其部分遺產稅，仍需負總繳遺產稅連帶責任，筆者認為這會讓奉公守法的納稅義務人，變得消極不願意處理遺產稅申報。畢竟在《遺產及贈與稅法》第41條之1即明文規定：「在全部應納款項未繳清前，不得辦理遺產分割登記或就公同共有之不動產權利為處分、變更及設定負擔登記。」此法條既已保全了「遺產稅」，實不必將願意納稅的義務人負總繳遺產稅的連帶責任，來承受未繳納遺產稅繼承人的裁罰。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為台灣已正式實施聯合國兩公約多年，但「賦稅人權」相對進步較小，這方面有待努力，也盼財政部的相關稅官們能在這方面多加油！
台肥南港C3地上權案 資格標流標 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
根據102年10月19日經濟日報A4版記者郭及天所撰「台肥南港C3地上權 無人投標」乙文，及同版記者蔡靜紋所撰「三大原因 嚇跑壽險業」報導，台肥南港C3土地地上權70年開發案，民國102年10月18日第一階段資格標截止投標，結果無人投標而流標。由於總投資額逾新台幣400億到500億元，原本有意投資人在風險無法分散考量下，最終縮手。
面積最大的C3案，基地面積1.26萬坪，未來總開發樓地板面積近12萬坪，是近年台北市少見的超大型地上權開發案，預估標脫權利金上看新台幣300億元、投資金額甚至高達400億到500億元。由於投資金額龐大，日前台肥為提高廠商投標誘因，將原先按公告地價8%繳交的年租金下修為5%，10月18日開資格標，結果無人問津，連先前傳出有意投標的國泰人壽，也未參與投標。
在投標前外界即認為，該標案投資金額極為龐大，權利金和投資規模更高出預計年底前將釋出的標售案許多，如權利金底價新台幣180億元的信義計劃區A25，以及權利金底價新台幣114億元的台北學苑等案。因設定地上權而非永久取得資產的開發模式，加上回收期長，市場上同時能具有「實力」與「意願」的廠商本就不多。
壽險業者則表示，此案缺乏吸引力原因有三，第一點：開發面積高達1.2萬餘坪，難以預測成敗所造成的損益金額、第二點：金八條規定保險公司投資必須先取得承租者意向書，在還沒確定得標前，意向書取得難度不低、第三點：此案每年租金約新台幣2億元，成本不低，影響投資報酬率，綜觀上述三點，遂造成壽險業者縮手。
一家壽險業者抱怨，台肥南港C3案的開標設計「奇奇怪怪」，分為「資格標」、「價格標」二階段，一般公家單位開標大多是價高者得的價格標，但台肥規定至少要三家投標，卻又設下但書，賣家有權決定未達三家是否開標或廢標。
筆者認為，基地所有權人在招標地上權時，應該就不同個案規模與開發條件，定位出適合之投標者（開發者），並非僅考量自身方便與利益，而限縮了投標資格及方式，如此才能兼顧土地開發效用最大化與企業利潤，創造雙贏。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為招標的方式及想法一定要貼近市場面的需求，這樣較為實務，也才不會曲高和寡！
根據102年10月19日經濟日報A4版記者郭及天所撰「台肥南港C3地上權 無人投標」乙文，及同版記者蔡靜紋所撰「三大原因 嚇跑壽險業」報導，台肥南港C3土地地上權70年開發案，民國102年10月18日第一階段資格標截止投標，結果無人投標而流標。由於總投資額逾新台幣400億到500億元，原本有意投資人在風險無法分散考量下，最終縮手。
面積最大的C3案，基地面積1.26萬坪，未來總開發樓地板面積近12萬坪，是近年台北市少見的超大型地上權開發案，預估標脫權利金上看新台幣300億元、投資金額甚至高達400億到500億元。由於投資金額龐大，日前台肥為提高廠商投標誘因，將原先按公告地價8%繳交的年租金下修為5%，10月18日開資格標，結果無人問津，連先前傳出有意投標的國泰人壽，也未參與投標。
在投標前外界即認為，該標案投資金額極為龐大，權利金和投資規模更高出預計年底前將釋出的標售案許多，如權利金底價新台幣180億元的信義計劃區A25，以及權利金底價新台幣114億元的台北學苑等案。因設定地上權而非永久取得資產的開發模式，加上回收期長，市場上同時能具有「實力」與「意願」的廠商本就不多。
壽險業者則表示，此案缺乏吸引力原因有三，第一點：開發面積高達1.2萬餘坪，難以預測成敗所造成的損益金額、第二點：金八條規定保險公司投資必須先取得承租者意向書，在還沒確定得標前，意向書取得難度不低、第三點：此案每年租金約新台幣2億元，成本不低，影響投資報酬率，綜觀上述三點，遂造成壽險業者縮手。
一家壽險業者抱怨，台肥南港C3案的開標設計「奇奇怪怪」，分為「資格標」、「價格標」二階段，一般公家單位開標大多是價高者得的價格標，但台肥規定至少要三家投標，卻又設下但書，賣家有權決定未達三家是否開標或廢標。
筆者認為，基地所有權人在招標地上權時，應該就不同個案規模與開發條件，定位出適合之投標者（開發者），並非僅考量自身方便與利益，而限縮了投標資格及方式，如此才能兼顧土地開發效用最大化與企業利潤，創造雙贏。
永然聯合法律事務所李永然律師也認為招標的方式及想法一定要貼近市場面的需求，這樣較為實務，也才不會曲高和寡！
管理委員會如何對付佔用社區的共用部分？ 文◎李永然律師
蘋果日報 2013/10/22
永然聯合法律事務所李永然律師
按「公寓大廈」屬於「區分所有」，其乃指數人區分一建築物而各有其「專有部分」，並就其「共用部分」按其「應有部分」有所有權。
前述的「共用部分」乃指公寓大廈「專有部分」以外的其他部分及不屬於專有的附屬建築物，而供共同使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第4款）。
社區內的法定空地，屬於「共用部分」。共用部分原則上「共用」，如欲「專用」（註1）依《公寓大廈管理條例》第23條第2項第1款規定：「約定專用部分」的範圍及使用主體必須記載於「規約」（註2）內，始生效力；倘未依前述程序而成立「約定專用」，其占用者即構成「無權占用」。
按「共有及共用部分的維護」屬於「管理委員會」的職責（參見《公寓大廈管理條例》第36條第2款），所以管理委員會必須依法要求無權占用者回復原狀，將「法定空地」返還於社區全體住戶共用。
倘占用人置之不理，則可分兩方面追究其法律責任：
一、刑事責任：對竊佔行為，因已構成《刑法》第320條的「竊佔罪」，其法定刑為「最重本刑五年以下有期徒刑」，本罪為「非告訴乃論之罪」；社區內的區分所有權人可以提出「刑事告訴」，追究其刑事責任。
二、民事責任：；因無權占用的行為為「侵權行為」（《民法》第184條），也構成「不當得利」（《民法》第179條）；社區內區分所有權人可以以占用人為「民事被告」請求損害賠償。
註1、「約定專用部分」乃指公寓大廈「共用部分」經約定供特定區分所有權人使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款）。
註2、「規約」乃指公寓大廈區分所有權人為增進共用利益，確保良好生活環境，經「區分所有權人會議」決議的共同遵守事項（參見《公寓大廈管理條例》第3條第12款）。
永然聯合法律事務所李永然律師
按「公寓大廈」屬於「區分所有」，其乃指數人區分一建築物而各有其「專有部分」，並就其「共用部分」按其「應有部分」有所有權。
前述的「共用部分」乃指公寓大廈「專有部分」以外的其他部分及不屬於專有的附屬建築物，而供共同使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第4款）。
社區內的法定空地，屬於「共用部分」。共用部分原則上「共用」，如欲「專用」（註1）依《公寓大廈管理條例》第23條第2項第1款規定：「約定專用部分」的範圍及使用主體必須記載於「規約」（註2）內，始生效力；倘未依前述程序而成立「約定專用」，其占用者即構成「無權占用」。
按「共有及共用部分的維護」屬於「管理委員會」的職責（參見《公寓大廈管理條例》第36條第2款），所以管理委員會必須依法要求無權占用者回復原狀，將「法定空地」返還於社區全體住戶共用。
倘占用人置之不理，則可分兩方面追究其法律責任：
一、刑事責任：對竊佔行為，因已構成《刑法》第320條的「竊佔罪」，其法定刑為「最重本刑五年以下有期徒刑」，本罪為「非告訴乃論之罪」；社區內的區分所有權人可以提出「刑事告訴」，追究其刑事責任。
二、民事責任：；因無權占用的行為為「侵權行為」（《民法》第184條），也構成「不當得利」（《民法》第179條）；社區內區分所有權人可以以占用人為「民事被告」請求損害賠償。
註1、「約定專用部分」乃指公寓大廈「共用部分」經約定供特定區分所有權人使用者（參見《公寓大廈管理條例》第3條第5款）。
註2、「規約」乃指公寓大廈區分所有權人為增進共用利益，確保良好生活環境，經「區分所有權人會議」決議的共同遵守事項（參見《公寓大廈管理條例》第3條第12款）。
房屋預售制度宜修不宜廢！ 文◎李永然律師
永然聯合法律事務所 李永然律師
最近政府為房價的增漲相當費神，前陣子已施行「奢侈稅」，同時也讓「交易資訊透明化」的「實價登錄」上路，不可諱言，已發揮相當的效用。
但日前有政府官員對於在台灣已有數十年歷史的房屋預售制度有意見，認為它是炒房的元兇。然而果真如此嗎？
其實預售制度有其優點，它可以讓受薪階級透過少數的「自備款」，並按工程進度分期付款，而擁有自有房屋，一圓「購屋夢」！
雖然有投資客進入預售市場炒房，可是投資客也有在「法拍市場」炒房，更有在「中古屋市場」炒房；難道哪裡有投資客，就將那些相關交易制度給廢了嗎？這是講不通的！
預售制度能維持數十年，而國內已有非常多人透過此一方式，而擁有自有房屋，這制度不宜言廢，至於投資客的炒房問題是另一問題，兩者不宜混為一談，政府應對症下藥，才不致於因噎廢食。至於如何修預售制度讓它更有規範，讓投資客的投機機會減少，這就有待大家集思廣益了！
最近政府為房價的增漲相當費神，前陣子已施行「奢侈稅」，同時也讓「交易資訊透明化」的「實價登錄」上路，不可諱言，已發揮相當的效用。
但日前有政府官員對於在台灣已有數十年歷史的房屋預售制度有意見，認為它是炒房的元兇。然而果真如此嗎？
其實預售制度有其優點，它可以讓受薪階級透過少數的「自備款」，並按工程進度分期付款，而擁有自有房屋，一圓「購屋夢」！
雖然有投資客進入預售市場炒房，可是投資客也有在「法拍市場」炒房，更有在「中古屋市場」炒房；難道哪裡有投資客，就將那些相關交易制度給廢了嗎？這是講不通的！
預售制度能維持數十年，而國內已有非常多人透過此一方式，而擁有自有房屋，這制度不宜言廢，至於投資客的炒房問題是另一問題，兩者不宜混為一談，政府應對症下藥，才不致於因噎廢食。至於如何修預售制度讓它更有規範，讓投資客的投機機會減少，這就有待大家集思廣益了！
社區管理委員會該讓它「法人」化嗎？ 文◎李永然律師
永然聯合法律事務所 李永然律師
國人都知道有公寓、大廈社區，國內社區住戶就會組成「管理委員會」，在還沒有《公寓大廈管理條例》（該條例於民國84年6月9日立法院三讀通過，並由總統於民國84年6月28日公布施行）之前，「管理委員會」事實上存在，但為了住戶未繳「管理費」上法院催討，法院判決「管理委員會」沒有「當事人能力」；也就是連上法院當「原告」的資格也沒有！
現有了《公寓大廈管理條例》，依該條例第38條規定：管理委員會有「當事人能力」；雖然它有「當事人能力」，但因它不是「法人」，所以沒有「權利能力」。
筆者有時還要向民眾解釋「當事人能力」與「權利能力」的不同；如果享有「權利能力」，即具有享受權利、負擔義務的資格。
過去曾有一建商蓋好房子已向承購戶交屋，但「公共設施」五年來遲遲未能完成點交，因為住戶對有些設施不滿意而拒不點交，後經筆者協商，住戶願按現狀「點交」，但建商須給「回饋金」，讓住戶自行做公設的修復及維護；但建商因缺現金，後來雙方達成由「建商」未售出的停車位拿出「六個車位」抵償。
而這六個車位能否登記在「管理委員會」名下呢？筆者說「不行」，因為管理委員會沒有「權利能力」！
故日後如《公寓大廈管理條例》修改時，可考慮對於管理委員會符合一定條件，且「區分所有權人」也同意成立「法人」時，則容許可成立具法人資格的「管理委員會」，目前日本的相關法令也有類似規定，不知國人對此一問題是否也有同感？
買賣房屋須注意「二工」的問題 文◎李永然律師
蘋果日報102.10.19
永然聯合法律事務所 李永然律師
建築物受《建築法》、《建築技術規則》規範，蓋房子須有「建造執照」，營造商也須按照核准圖面施工，完工後再申請「使用執照」。
房屋買受人買受房屋，也須按「使用執照」上所載的用途而為使用；倘若要變更使用用途，也須向建管單位申請變更使用，這樣才合於《建築法》的規定！
我國《公寓大廈管理條例》第15條規定「區分所有權人」須按「使用執照」的用途而為使用；未依規定使用，社區「管理委員會」也可以出面介入管理，並向建管機關反映！
這是很清楚的事實，可是國內卻存在一些建物，於「使用執照」取得後，就進行「二次施工」，進而違規使用，一旦有人檢舉，則引起糾紛，這類事情周而復始，不斷發生！
日前有一買預售屋者，完工交屋後，未曾住過一天，即行轉售，委託仲介公司時，在「不動產說明書」上「有無違章」，委託人勾「沒有」；因為他自認他是按建商蓋好後立即轉售，自己並無違章行為。未料買受人買受後發現有「陽台外推」（註：該陽台外推是建商在取得使用執照後交屋前，自行施作），於是要出賣人負責，並懷疑出賣人有隱瞞「違章」的詐欺行為，這樣就引起糾紛，嗣後筆者為他們二人協調解決；倘若不是如此，必然引起民刑事官司，甚至可能還會麻煩到建管單位，所以，提醒買賣雙方於房屋交易時，一定要注意有無「二工」的情形存在，並適當地約定，這樣較能避免無謂的爭議！
…………………………………………………………………………………………………
《公寓大廈管理維護法律手冊》免費贈閱
公寓大廈已成為現代都會人普遍的居住型態，同住一片「屋簷」下，如何避免住戶間問題叢生，進而友善芳鄰？《公寓大廈管理條例》應運而出。由台北市議員汪志冰策劃，三井餐飲事業黃奕瑞董事長、永然法律基金會捐印，永然聯合法律事務所執業律師共同撰著的《公寓大廈管理維護法律手冊》，針對社區民眾經常碰到的種種疑難雜症，分成四大區塊、二十六個問題，以淺顯易懂的文字深入解析。
《公寓大廈管理條例》自民國84年6月28日公布施行以來，已逾十八年，期間，歷經數次修正，條文規定益臻完善；無論社區管理委員會經手的糾紛案件、主管機關所發的行政解釋函或司法機關作出的相關判決，均有相當可觀的成績。本次手冊涵蓋的內容包括：「區分所有權人會議及規約」、「管理委員會之組成與職責」、「管理費、公共基金與修繕義務」、「專有部分使用、公共區域、違建之管理與社區安全維護」等四議題，作者融合法律條文、行政機關見解、司法實務判決，予讀者最完整的解答與建議。末了並附內政部營建署最新修正的《公寓大廈規約範本》供社區參考運用。
欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓，永然法律基金會收即可。
2013年10月20日 星期日
奢侈稅1戶範圍認定 排除未成年孫子女名下房產 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
根據102年10月17日工商時報A19版記者林淑慧所撰「課徵奢侈稅 排除孫子女名下房產」乙文報導，《特種貨物與勞務稅條例》（以下簡稱特銷稅）第五條第一款規定，同住的直系親屬名下若持有兩戶房產，持有未滿兩年，出售其中一戶時，須課特銷稅。財政部於102年10月16日發布新聞稿表示，同住直系親屬係指所有權人與其配偶，以及未成年子女等，未成年孫子女若擁有房產，不在特銷稅課徵範圍，並於近日將發布解釋。
特銷稅條例第五條是排除課稅條款，其中第一款說明，「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者」，免課特銷稅。
財政部表示，特銷稅的立法意旨為抑制房市炒作，若單純只是換屋的自住需求，不應該被課到特銷稅，因此衡量民情之後，決定放寬第五條第一款的解釋，將未成年的孫子女輩，排除之外。
這條新解釋令，參考的是土地稅法第34條第5項一生一屋之規定，對家庭核心成員僅有1戶自住房地者，才能適用一生一屋的優惠稅率。因此，財政部比照上述規定，認定家庭核心成員是指所有權人、配偶及其未成年子女，家庭核心成員名下只有一棟房屋，加上辦竣戶籍登記、持有房地期間未供營業用或出租等要件，即使持有不到二年就賣屋，也不會被課特銷稅。
筆者認為財政部已於102年10月18日公布台財稅字第10200125650號令，核釋所有權人出售持有2年內自住房地免課徵特銷稅之持有地戶數計算範圍。依目前家庭結構成員，以小家庭為一戶的型態居多，因此限縮戶數成員，排除未成年孫子女，較能符合社會民情，避免傷及真正有換屋需求的民眾。
永然聯合法律事務所的李永然律師提醒民眾出售房產務必注意「奢侈稅」的課徵，除了注意「法律」以外，還應注意主管機關相關的解釋令，方能確保自身權益！
根據102年10月17日工商時報A19版記者林淑慧所撰「課徵奢侈稅 排除孫子女名下房產」乙文報導，《特種貨物與勞務稅條例》（以下簡稱特銷稅）第五條第一款規定，同住的直系親屬名下若持有兩戶房產，持有未滿兩年，出售其中一戶時，須課特銷稅。財政部於102年10月16日發布新聞稿表示，同住直系親屬係指所有權人與其配偶，以及未成年子女等，未成年孫子女若擁有房產，不在特銷稅課徵範圍，並於近日將發布解釋。
特銷稅條例第五條是排除課稅條款，其中第一款說明，「所有權人與其配偶及未成年直系親屬僅有一戶房屋及其坐落基地，辦竣戶籍登記且持有期間無供營業使用或出租者」，免課特銷稅。
財政部表示，特銷稅的立法意旨為抑制房市炒作，若單純只是換屋的自住需求，不應該被課到特銷稅，因此衡量民情之後，決定放寬第五條第一款的解釋，將未成年的孫子女輩，排除之外。
這條新解釋令，參考的是土地稅法第34條第5項一生一屋之規定，對家庭核心成員僅有1戶自住房地者，才能適用一生一屋的優惠稅率。因此，財政部比照上述規定，認定家庭核心成員是指所有權人、配偶及其未成年子女，家庭核心成員名下只有一棟房屋，加上辦竣戶籍登記、持有房地期間未供營業用或出租等要件，即使持有不到二年就賣屋，也不會被課特銷稅。
筆者認為財政部已於102年10月18日公布台財稅字第10200125650號令，核釋所有權人出售持有2年內自住房地免課徵特銷稅之持有地戶數計算範圍。依目前家庭結構成員，以小家庭為一戶的型態居多，因此限縮戶數成員，排除未成年孫子女，較能符合社會民情，避免傷及真正有換屋需求的民眾。
永然聯合法律事務所的李永然律師提醒民眾出售房產務必注意「奢侈稅」的課徵，除了注意「法律」以外，還應注意主管機關相關的解釋令，方能確保自身權益！
假買賣真仲介的避稅有用嗎？ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
根據102年10月16日工商時報A22版記者林淑慧「假買賣真仲介，避稅破功」乙文報導，北區國稅局表示，個人介紹土地及房屋買賣，因成交而收取買賣雙方或一方給付的佣金或酬勞金，應屬於「執行業務所得」，依照《所得稅法》規定，應申報繳納當年度的所得稅。
北區國稅局近期查核轄區內土地買賣案件，發現甲君在97年間仲介土地買賣，為規避佣金收入要課所得稅，甲君先以3,015萬元向地主乙君買進土地，登記在自己名下後，再旋即將土地賣給丙君。由於甲君並無足夠的財力買地，於是先向丙君收取3,650萬元，再付給乙君3,015萬元，獲利高達635萬元，卻漏未申報繳納綜合所得稅。
國稅局官員在調查之後，依「實質課稅原則」，將甲君買賣土地的635萬元，核定為執行業務收入，並按財政部訂定的執行業務者費用標準，減除20％必要費用後的餘額，計算甲君的執行業務所得為508萬元，並補徵120萬元的綜合所得稅。
北區國稅局呼籲，民眾居間介紹房地買賣取得的收入，不論收入的名目為何，均屬執行業務所得的佣金收入，除能提出取得該項收入的成本費用證明文件，可核實認定所得外，否則都將減除20％必要費用後的餘額作為所得，並申報繳納綜合所得稅，以免漏報補稅受罰。
國稅局在上述案例中認定該轉手價差為執行業務所得收入，筆者認為亦可以認定為財產交易所得，作來為所得稅申報。並且因此案為民國97年之案例，如發生在民國100年6月實施《特種貨物與勞務稅條例》之後，轉手買賣賺取價差亦可能有特銷稅的產生，所以建議民眾千萬不要用不正方法逃漏稅，避免因小失大，得不償失。
永然聯合法律事務所的李永然律師認為誠實納稅很重要，才可免去不必要的麻煩！
根據102年10月16日工商時報A22版記者林淑慧「假買賣真仲介，避稅破功」乙文報導，北區國稅局表示，個人介紹土地及房屋買賣，因成交而收取買賣雙方或一方給付的佣金或酬勞金，應屬於「執行業務所得」，依照《所得稅法》規定，應申報繳納當年度的所得稅。
北區國稅局近期查核轄區內土地買賣案件，發現甲君在97年間仲介土地買賣，為規避佣金收入要課所得稅，甲君先以3,015萬元向地主乙君買進土地，登記在自己名下後，再旋即將土地賣給丙君。由於甲君並無足夠的財力買地，於是先向丙君收取3,650萬元，再付給乙君3,015萬元，獲利高達635萬元，卻漏未申報繳納綜合所得稅。
國稅局官員在調查之後，依「實質課稅原則」，將甲君買賣土地的635萬元，核定為執行業務收入，並按財政部訂定的執行業務者費用標準，減除20％必要費用後的餘額，計算甲君的執行業務所得為508萬元，並補徵120萬元的綜合所得稅。
北區國稅局呼籲，民眾居間介紹房地買賣取得的收入，不論收入的名目為何，均屬執行業務所得的佣金收入，除能提出取得該項收入的成本費用證明文件，可核實認定所得外，否則都將減除20％必要費用後的餘額作為所得，並申報繳納綜合所得稅，以免漏報補稅受罰。
國稅局在上述案例中認定該轉手價差為執行業務所得收入，筆者認為亦可以認定為財產交易所得，作來為所得稅申報。並且因此案為民國97年之案例，如發生在民國100年6月實施《特種貨物與勞務稅條例》之後，轉手買賣賺取價差亦可能有特銷稅的產生，所以建議民眾千萬不要用不正方法逃漏稅，避免因小失大，得不償失。
永然聯合法律事務所的李永然律師認為誠實納稅很重要，才可免去不必要的麻煩！
2013年10月18日 星期五
高價買豪宅 小心蓋在工業區 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
102年10月12日聯合報B1版載「 高價買豪宅 小心蓋在工業區」乙文，永然地政事務所黃興國地政士認為，購買不動產，如透過房屋仲介公司買屋，可要求仲介公司提供不動產說明書，以確認該不動產是否位在「工業區」；並且買方可以自行向地政機關申請「建物謄本」，確認該建物用途是否標記為工業用？或透過使用分區的查詢，以確認其是否為工業區，避免交屋後，衍生爭議。
102年10月12日聯合報B1版載「 高價買豪宅 小心蓋在工業區」乙文，永然地政事務所黃興國地政士認為，購買不動產，如透過房屋仲介公司買屋，可要求仲介公司提供不動產說明書，以確認該不動產是否位在「工業區」；並且買方可以自行向地政機關申請「建物謄本」，確認該建物用途是否標記為工業用？或透過使用分區的查詢，以確認其是否為工業區，避免交屋後，衍生爭議。
北市公營宅政策急轉 基金運用須提撥弱勢10％ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
102年10月10日自由時報A20版載「北市公營宅政策急轉 基金運用須提撥弱勢10％」報導，永然地政士事務所黃興國地政士認為，北市府依照《住宅法》第二十二條規定，透過租購民間房屋取得「社會住宅」，會排擠一般市民的房地需求，在供給量不變狀況之下，房價勢必會因市府價購而上漲，導致真正需要房屋的人，購屋成本提升，間接成為炒房地幫兇。因此，北市府承購原則必須說清楚，在價購新屋作為公營住宅使用時，是否會圖利建商或炒高房價，需一併列入考慮。
102年10月10日自由時報A20版載「北市公營宅政策急轉 基金運用須提撥弱勢10％」報導，永然地政士事務所黃興國地政士認為，北市府依照《住宅法》第二十二條規定，透過租購民間房屋取得「社會住宅」，會排擠一般市民的房地需求，在供給量不變狀況之下，房價勢必會因市府價購而上漲，導致真正需要房屋的人，購屋成本提升，間接成為炒房地幫兇。因此，北市府承購原則必須說清楚，在價購新屋作為公營住宅使用時，是否會圖利建商或炒高房價，需一併列入考慮。
2013年10月17日 星期四
李永然律師部落格分享 - 未經同意，上臉書打卡並標記同遊的
本文引用自cpyrlee - 未經同意，上臉書打卡並標記同遊的他人，是否違反個資法？(文◎吳任偉律師、王靖夫律師)
案例：
李小安與王大華一起到日月潭遊玩，李小安一時興起，便拿出手機在Facebook上打卡並標記王大華，該則動態消息因此顯示在王大華的動態時報上，王大華與李小安的婚外情也因此曝光，請問李小安是否違反《個人資料保護法》？
解析 ：
按「有下列情形之一者，不適用本法規定：一、自然人為單純個人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料。二、於公開場所或公開活動中所蒐集、 處理或利用之未與其他個人資料結合之影音資料。」《個人資料保護法》第51條第1項定有明文。Facebook的特性是人們會用自己的本名或是匿名作為帳 號名稱，例如王大華可能會用本名「王大華」或是暱稱「阿華」當作帳號名稱，但無論何者，通常情形，王大華的好友都會知道該位「阿華」指的就是王大華本人， 因此屬於「得以直接或間接方式識別該個人之資料」應無疑問。
李小安標記王大華的行為屬於個人資料的「利用」，但是由於李小安標記王大華的目的是《個人資料保護法》第51條第1項第1款所稱的「自然人為單純個 人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料。」因此並不受到《個人資料保護法》的限制，亦沒有違反《個人資料保護法》的問題。
實際上還常可見到廣告帳號任意加入他人帳號為好友，之後便在廣告訊息上標註他人，此時由於該廣告帳號利用他人帳號之目的是在打廣告以增加商品曝光 率，已超出「單純個人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料」的目的，且其行為是基於營利意圖，即可能有《個人資料保護法》第28條以下、第41 條之民事或刑事責任。
（本文作者吳任偉律師為永然聯合法律事務所高雄所副主任律師；王靖夫律師為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）
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由 永然法律基金會捐印的《個人資料維權及實用案例手冊》，邀請永然聯合法律事務所李永然、吳任偉、王靖夫、田欣永、李春輝等四位律師聯合執筆，以淺顯的文 字，為讀者提綱挈領，一解《個人資料保護法》的關鍵要義。本手冊分成三部分，第一部分「個資法解讀」，係針對一般民眾、企業、機關對本法應有的認知作一詳 盡解說；第二部分「案例實用解析」，則舉日常案例對照一年來司法實務見解，使讀者知法而後能用法；第三部分「附錄」《個人資料保護法》條文，便於讀者一窺 本法全豹。
欲索取者，請來函附上10元中型回郵信封（16cm×22cm以上），註明手冊名稱，寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。
案例：
李小安與王大華一起到日月潭遊玩，李小安一時興起，便拿出手機在Facebook上打卡並標記王大華，該則動態消息因此顯示在王大華的動態時報上，王大華與李小安的婚外情也因此曝光，請問李小安是否違反《個人資料保護法》？
解析 ：
按「有下列情形之一者，不適用本法規定：一、自然人為單純個人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料。二、於公開場所或公開活動中所蒐集、 處理或利用之未與其他個人資料結合之影音資料。」《個人資料保護法》第51條第1項定有明文。Facebook的特性是人們會用自己的本名或是匿名作為帳 號名稱，例如王大華可能會用本名「王大華」或是暱稱「阿華」當作帳號名稱，但無論何者，通常情形，王大華的好友都會知道該位「阿華」指的就是王大華本人， 因此屬於「得以直接或間接方式識別該個人之資料」應無疑問。
李小安標記王大華的行為屬於個人資料的「利用」，但是由於李小安標記王大華的目的是《個人資料保護法》第51條第1項第1款所稱的「自然人為單純個 人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料。」因此並不受到《個人資料保護法》的限制，亦沒有違反《個人資料保護法》的問題。
實際上還常可見到廣告帳號任意加入他人帳號為好友，之後便在廣告訊息上標註他人，此時由於該廣告帳號利用他人帳號之目的是在打廣告以增加商品曝光 率，已超出「單純個人或家庭活動之目的，而蒐集、處理或利用個人資料」的目的，且其行為是基於營利意圖，即可能有《個人資料保護法》第28條以下、第41 條之民事或刑事責任。
（本文作者吳任偉律師為永然聯合法律事務所高雄所副主任律師；王靖夫律師為永然聯合法律事務所高雄所執業律師）
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由 永然法律基金會捐印的《個人資料維權及實用案例手冊》，邀請永然聯合法律事務所李永然、吳任偉、王靖夫、田欣永、李春輝等四位律師聯合執筆，以淺顯的文 字，為讀者提綱挈領，一解《個人資料保護法》的關鍵要義。本手冊分成三部分，第一部分「個資法解讀」，係針對一般民眾、企業、機關對本法應有的認知作一詳 盡解說；第二部分「案例實用解析」，則舉日常案例對照一年來司法實務見解，使讀者知法而後能用法；第三部分「附錄」《個人資料保護法》條文，便於讀者一窺 本法全豹。
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