依據民國103年4月24日經濟日報A18版記者陳美玲所撰「900億元都更卡關 建商叫苦」，與同版記者尹俞歡「陳威仁：違憲條文無法補救」報導，《都市更新條例》違憲條文將於民國103年4月月26日失效，目前有90件都更案被卡住，凍結金額至少新台幣900億元，以利息2%計算，每天須支付近新台幣500萬元利息，房地產業者指出，除增加業者負擔、耗費社會資源，都更停擺更將造成社會成本加重。
遠雄建設民國103年以來拿下五筆公辦都更案，未來推案總金額破新台幣200億元，扣除獲利二成且以2%貸款利息計算，相當於每天需付約新台幣100萬元利息。遠雄建設執行副總經理黃志鴻表示，扣除利潤後，公司在都更案所花費的金額可能達新台幣180億元，但因是在三至四年間逐年投入、分攤，因此每天需支付的利息估計約新台幣25萬至35萬元。
內政部長陳威仁表示《都市更新條例》涉及違憲法條的事業概要「已經沒有辦法（補救）」，至於都更案需增加聽證會及資訊公開的部分，行政院已發布修改後的施行細則，民國103年4月26日原條文失效後即生效。陳威仁部長說，內政委員會的都更條例召集人邱文彥、姚文智已很努力趕進度，但受到學運影響，最終無法如期完成修法。因應條文失效，內政部已公布都更條例部分條文失效後的處理措施，盼能將影響降到最低。內政部所提的解套方案，無法解決事業概要審核門檻問題。
筆者認為內政部已盡力補救《都市更新條例》部分條文失效後的問題，但是立法的速度仍然無法趕在失效前修法完成，無論對地主及建商造成很大的衝擊，而建築業又是內需的火車頭產業，斷然地停擺或中斷，勢必對國內經濟造成影響，期望立法院仍可以在這個會期順利修法完成，讓尚未核准或新申請的事業概要，能夠進入審理或受理階段。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣自學運以來接連不斷的街頭抗爭，已影響台灣的正常運作；如果持續下去，對台灣的經濟發展非常不利。馬政府必須認真思考未來如何運作，讓合法受保障，違法被抑制，這樣社會才能正常運作，國家才能正常發展！
2014年4月29日 星期二
2014年4月24日 星期四
《都市更新條例》初審，部分條文達成共識！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月17日經濟日報A22版記者孫偉倫所撰「都更條例初審 部分條文過關」報導，立法院內政委員會民國103年4月16日審查通過《都市更新條例》修正草案部分條文，規定以信託方式實施的都市更新事業，其受託人以信託業法所訂的信託業者為限，實施者及其關係企業不得為受託人，避免土地建物所有人、建商、信託業者間因利益衝突不當剝奪原所有人權益。
同時，委員會同意通過新增《都市更新條例》第6條，規定通知應以書面雙掛號或專人送達，並取得送達證明。政府機關機構、公立學校則應依行政程序法送達規定辦理。若未能送達，得準用《民事訴訟法》，向法院聲請裁定公示送達，或報經直轄市或縣市主管機關同意後，除以專屬網頁公告外，應連續刊登當地報紙三日，並於更新單元所在鄉鎮市公所公告。
另外《都市更新條例》第25條之1規定，只要劃定都市更新單元範圍內房地面積所有權人同意比率達十分之八；自行申請者房地面積所有權人同意比率達十分之九，不同意參與都更者可由3家估價機構估價後，被強制價購其土地或房屋，即所謂「強徵條款」，在會議中被保留。邱文彥委員表示，雖然此條文本來要被刪除，但考量到目前已有些都更案正在進行中，甚至有長達十年之久，若刪除將造成失去法源依據，恐將全部重新來過。
筆者認為立法委員加快《都市更新條例》的審查，的確有助於現行都更案件的進行，但較具爭議的條文，如《都市更新條例》第25條之1規定、公聽會、聽證會爭議及同意門檻比例過低等問題，仍未達成共識，期待委員仍儘速修法完成，讓進行中的都更案件得以解套！
永然聯合法律事務所李永然律師認為大法官會議第709號解釋所認定的違憲條文，將於103年4月26日失效，而立法院仍在進行修法。其實立法攸關行政機關的執法，行政機關的執法也攸關人民的權益，盼《都市更新條例》趕緊完成三讀修正；日後也不要再有類似的情形發生！
依據民國103年4月17日經濟日報A22版記者孫偉倫所撰「都更條例初審 部分條文過關」報導，立法院內政委員會民國103年4月16日審查通過《都市更新條例》修正草案部分條文，規定以信託方式實施的都市更新事業，其受託人以信託業法所訂的信託業者為限，實施者及其關係企業不得為受託人，避免土地建物所有人、建商、信託業者間因利益衝突不當剝奪原所有人權益。
同時，委員會同意通過新增《都市更新條例》第6條，規定通知應以書面雙掛號或專人送達，並取得送達證明。政府機關機構、公立學校則應依行政程序法送達規定辦理。若未能送達，得準用《民事訴訟法》，向法院聲請裁定公示送達，或報經直轄市或縣市主管機關同意後，除以專屬網頁公告外，應連續刊登當地報紙三日，並於更新單元所在鄉鎮市公所公告。
另外《都市更新條例》第25條之1規定，只要劃定都市更新單元範圍內房地面積所有權人同意比率達十分之八；自行申請者房地面積所有權人同意比率達十分之九，不同意參與都更者可由3家估價機構估價後，被強制價購其土地或房屋，即所謂「強徵條款」，在會議中被保留。邱文彥委員表示，雖然此條文本來要被刪除，但考量到目前已有些都更案正在進行中，甚至有長達十年之久，若刪除將造成失去法源依據，恐將全部重新來過。
筆者認為立法委員加快《都市更新條例》的審查，的確有助於現行都更案件的進行，但較具爭議的條文，如《都市更新條例》第25條之1規定、公聽會、聽證會爭議及同意門檻比例過低等問題，仍未達成共識，期待委員仍儘速修法完成，讓進行中的都更案件得以解套！
永然聯合法律事務所李永然律師認為大法官會議第709號解釋所認定的違憲條文，將於103年4月26日失效，而立法院仍在進行修法。其實立法攸關行政機關的執法，行政機關的執法也攸關人民的權益，盼《都市更新條例》趕緊完成三讀修正；日後也不要再有類似的情形發生！
江揆：大台北房價所得比應降為10倍以下！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月21日聯合報A1版記者林安妮所撰「江揆：要逼囤房族釋屋 讓青年住得起」報導，內政部營建署公布台北市房價所得比為十五點零一倍，意即想在台北市買房，賺的錢得要不吃不喝十五年，才足夠去買房；新北市房價所得比也高達十二點六七倍。行政院長江宜樺表示，都會區合理的房價所得比，應該在十倍以下。未來他將採行多管齊下政策，例如在等許多地方大量增加合宜住宅，以及採取其他租稅、不動產等政策，讓房價可以降下來。
近期財政部會與台北市政府商議，針對手上多房卻閒置的人，提高房屋稅，「一定要逼手上有房卻用來等待升值的人，讓他把房子釋放出來」，增加市場供應。並且內政部近期正積極盤點，要在房價較高的雙北市，提供大量平價的合宜住宅，例如，淡海新市鎮二期，盼結合台北港就業與生活，目前正在政策環評中；民國106年世大運後的選手村，也預定可提供三千多戶，政院打算提供一定租、售比率，也可先租後買。
筆者認為要讓房價所得比率下降，一方面是增加所得，另一方面是降低
房價，如果在所得無法提升的前提下，用較為強硬的方式來降低房價，例如調高持有房屋稅負、緊縮銀行放貸成數，勢必會造成經濟強大衝擊，未必有利於整體社會發展。因此建議政府，應廣設「社會住宅」、「合宜住宅」來提升供給，讓房價漲幅趨於平緩，而非透過干預來破壞市場機制，造成房價的急速崩跌，這未必是全民之福！
永然聯合法律事務所李永然律師認為政府對房地產政策要有一套策略，不能想到哪裡就做到哪裡，這樣會傷害台灣的經濟發展，我國現已施行《住宅法》，政府目前應努力推動《住宅法》，並加以宣導，這樣才不會亂了套！
依據民國103年4月21日聯合報A1版記者林安妮所撰「江揆：要逼囤房族釋屋 讓青年住得起」報導，內政部營建署公布台北市房價所得比為十五點零一倍，意即想在台北市買房，賺的錢得要不吃不喝十五年，才足夠去買房；新北市房價所得比也高達十二點六七倍。行政院長江宜樺表示，都會區合理的房價所得比，應該在十倍以下。未來他將採行多管齊下政策，例如在等許多地方大量增加合宜住宅，以及採取其他租稅、不動產等政策，讓房價可以降下來。
近期財政部會與台北市政府商議，針對手上多房卻閒置的人，提高房屋稅，「一定要逼手上有房卻用來等待升值的人，讓他把房子釋放出來」，增加市場供應。並且內政部近期正積極盤點，要在房價較高的雙北市，提供大量平價的合宜住宅，例如，淡海新市鎮二期，盼結合台北港就業與生活，目前正在政策環評中；民國106年世大運後的選手村，也預定可提供三千多戶，政院打算提供一定租、售比率，也可先租後買。
筆者認為要讓房價所得比率下降，一方面是增加所得，另一方面是降低
房價，如果在所得無法提升的前提下，用較為強硬的方式來降低房價，例如調高持有房屋稅負、緊縮銀行放貸成數，勢必會造成經濟強大衝擊，未必有利於整體社會發展。因此建議政府，應廣設「社會住宅」、「合宜住宅」來提升供給，讓房價漲幅趨於平緩，而非透過干預來破壞市場機制，造成房價的急速崩跌，這未必是全民之福！
永然聯合法律事務所李永然律師認為政府對房地產政策要有一套策略，不能想到哪裡就做到哪裡，這樣會傷害台灣的經濟發展，我國現已施行《住宅法》，政府目前應努力推動《住宅法》，並加以宣導，這樣才不會亂了套！
2014年4月22日 星期二
自由經濟示範區，嚴防圈地、炒地！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月15日工商時報A5版記者于國欽所撰「防圈地、炒地 示範區徵地嚴管」報導，立法院經濟委員會於民國103年4月14日召開示範區特別條例第五次公聽會，與會學者專家對《示範區特別條例》第14～19條賦予地方政府申設示範區時，得依《土地徵收條例》進行「區段徵收」表示憂心，前台大教授謝志誠表示，農地將難逃被徵收，新一波的圈地運動將會發生。政大教授徐世榮更指出，台灣近年來的「區段徵收」已過於浮濫，示範區條例草案有關土地取得的部分，應把徵收及區段徵收剔除。義守大學教授鄭安廷也表示，政府應多利用現有的蚊子園區來設示範區，有關土地取得儘量不要讓國家的力量介入，以免造成民眾反彈。
國發會主委管中閔時表示，示範區的土地本來就是以利用現有閒置土地為主，條例中允許區段徵收只是希望增加土地取得彈性，但這些條文既然引發外界這麼多疑慮，他保證會嚴肅檢討，並在示範區條例中對土地徵收方式，做大幅度限縮，以將可能產生的流弊降至最小內政部地政司副長王靚琇隨後也指出，現行《土地徵收條例》已對土地徵收有嚴謹的規範，凡是土地徵收的案子皆要送到中央的土地徵收審議小組，只有符合公益性、必要性才會核准，對於國發會擬就示範區特別條例的土地徵收條文限縮以防止投機炒作等流弊，內政部樂觀其成。
筆者認為近年政府土地徵收案件屢生爭議，畢竟從私有土地經徵收後成為公有土地，對民眾財產權干擾甚大；因此政府在發展「自由經濟示範區」時，在土地取得及使用管制上嚴加限縮，以避免土地利用的閒置，或遭有心人士投機炒作，而違背於當初開發示範區的目的。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前的「區段徵收」制度最大的問題在於政府與民爭利，發還人民之土地的比例過低，導致人民反彈較大；政府如要讓「區段徵收」的推動更順利，一定要提高發還人民土地的比例，切勿與民爭利！
依據民國103年4月15日工商時報A5版記者于國欽所撰「防圈地、炒地 示範區徵地嚴管」報導，立法院經濟委員會於民國103年4月14日召開示範區特別條例第五次公聽會，與會學者專家對《示範區特別條例》第14～19條賦予地方政府申設示範區時，得依《土地徵收條例》進行「區段徵收」表示憂心，前台大教授謝志誠表示，農地將難逃被徵收，新一波的圈地運動將會發生。政大教授徐世榮更指出，台灣近年來的「區段徵收」已過於浮濫，示範區條例草案有關土地取得的部分，應把徵收及區段徵收剔除。義守大學教授鄭安廷也表示，政府應多利用現有的蚊子園區來設示範區，有關土地取得儘量不要讓國家的力量介入，以免造成民眾反彈。
國發會主委管中閔時表示，示範區的土地本來就是以利用現有閒置土地為主，條例中允許區段徵收只是希望增加土地取得彈性，但這些條文既然引發外界這麼多疑慮，他保證會嚴肅檢討，並在示範區條例中對土地徵收方式，做大幅度限縮，以將可能產生的流弊降至最小內政部地政司副長王靚琇隨後也指出，現行《土地徵收條例》已對土地徵收有嚴謹的規範，凡是土地徵收的案子皆要送到中央的土地徵收審議小組，只有符合公益性、必要性才會核准，對於國發會擬就示範區特別條例的土地徵收條文限縮以防止投機炒作等流弊，內政部樂觀其成。
筆者認為近年政府土地徵收案件屢生爭議，畢竟從私有土地經徵收後成為公有土地，對民眾財產權干擾甚大；因此政府在發展「自由經濟示範區」時，在土地取得及使用管制上嚴加限縮，以避免土地利用的閒置，或遭有心人士投機炒作，而違背於當初開發示範區的目的。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前的「區段徵收」制度最大的問題在於政府與民爭利，發還人民之土地的比例過低，導致人民反彈較大；政府如要讓「區段徵收」的推動更順利，一定要提高發還人民土地的比例，切勿與民爭利！
國有地上權標售，12筆僅標脫5筆！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月16日經濟日報A20版記者吳佳蓉、郭及天所撰「國有地上權標售 南熱北冷」報導，國產署今年首批精華區大面積國有土地設定地上權案，民國103年4月15日共標脫5宗，其中北部一筆，中、南部各2筆，中南部標脫率達5成，總計決標權利金額達新台幣12億6,649萬元，標售結果南熱北冷。國產署副署長邊子樹表示，此次中南區開標結果達5成，總計8宗就有4宗標脫，表現符合預期；相較之下，北區的開標結果則較令人失望，總計4宗僅標脫一宗，國產署會於開會時研議何時將再釋出未標脫的7宗，並探討各基地流標原因。
全球資產管理經理王維宏表示，此次投標，中南部明顯熱度高於北部，儘管市場仍處觀望態度，對地上權產品來說，自用型買方將是主流，價格則是關鍵。以標出的內湖文德段土地來看，地上權單價每坪新台幣50萬元，遠較同區稍早成交的地上權單價每坪新台幣61.8萬元為低。而台北市本次脫標的投標數多只有一筆，溢價率也不高，除產品力弱之外，顯見市場對地上權前景看法保守。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，國有財產署地上權目前雖然可以分割，但市場接受度仍不高，加上房市前景未明，對地上權來說，威脅更大，也讓交易氣氛冷淡。
隨著房地產景氣的不明朗、政府對房市逐步地嚴格控管，再加上民眾對地上權建案的接受度問題，民國103年以來地上權標案流標案件也隨之增加。筆者認為如果未來地上權住宅市場銷售狀況不佳，交通位置不佳的地上權標案一定更加乏人問津，國產署可能須採取其他的標售的方式，才能讓業者投入參與 ！
永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府一方面要活化國有土地，另一方面又在打房，並打算增加房地產的稅負，再加上業者對房未來景氣已趨於保守，看來國有土地設定地上權案件的流標率會逐漸增多！
依據民國103年4月16日經濟日報A20版記者吳佳蓉、郭及天所撰「國有地上權標售 南熱北冷」報導，國產署今年首批精華區大面積國有土地設定地上權案，民國103年4月15日共標脫5宗，其中北部一筆，中、南部各2筆，中南部標脫率達5成，總計決標權利金額達新台幣12億6,649萬元，標售結果南熱北冷。國產署副署長邊子樹表示，此次中南區開標結果達5成，總計8宗就有4宗標脫，表現符合預期；相較之下，北區的開標結果則較令人失望，總計4宗僅標脫一宗，國產署會於開會時研議何時將再釋出未標脫的7宗，並探討各基地流標原因。
全球資產管理經理王維宏表示，此次投標，中南部明顯熱度高於北部，儘管市場仍處觀望態度，對地上權產品來說，自用型買方將是主流，價格則是關鍵。以標出的內湖文德段土地來看，地上權單價每坪新台幣50萬元，遠較同區稍早成交的地上權單價每坪新台幣61.8萬元為低。而台北市本次脫標的投標數多只有一筆，溢價率也不高，除產品力弱之外，顯見市場對地上權前景看法保守。住商不動產企研室主任徐佳馨表示，國有財產署地上權目前雖然可以分割，但市場接受度仍不高，加上房市前景未明，對地上權來說，威脅更大，也讓交易氣氛冷淡。
隨著房地產景氣的不明朗、政府對房市逐步地嚴格控管，再加上民眾對地上權建案的接受度問題，民國103年以來地上權標案流標案件也隨之增加。筆者認為如果未來地上權住宅市場銷售狀況不佳，交通位置不佳的地上權標案一定更加乏人問津，國產署可能須採取其他的標售的方式，才能讓業者投入參與 ！
永然聯合法律事務所李永然律師認為目前政府一方面要活化國有土地，另一方面又在打房，並打算增加房地產的稅負，再加上業者對房未來景氣已趨於保守，看來國有土地設定地上權案件的流標率會逐漸增多！
2014年4月17日 星期四
台中公有停車場BOT 案，建商爭搶！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月10日工商時報A23版記者曾麗芳所撰「台中公有停車場BOT 建商爭搶」報導，台中建商爭相搶進公有停車場BOT案！久億機構旗下的玖芳資產管理公司取得逢甲商圈「停3-1」BOT案，砸重金興建「文華停車場」與「星享道酒店」日前正式啟用；無獨有偶，旭宏建設也宣布5期「停9-4」BOT案已獲市府核准，最快民國104年動工，興建5期首家百貨商場與第2家飯店。
旭宏建設集團董事長高宏銘表示，5期的生活機能雖然完善，但至今並無百貨商場進駐，因此，「停9-4」BOT案規畫百貨商場部份，目前正與阪急、大立等日本百貨品牌洽談合作案；至於飯店部份，則與台北春天、台中日光溫泉與中南海飯店等，洽談委託經營管理案。他強調最快於民國105年上半年即可開幕營運，成為5期首家百貨商場與第2家飯店。
此外，國內外觀光客最愛的「逢甲商圈」，每年吸客數百萬人次、預估締造高達新台幣85億元的營業額，完全不輸一座百貨公司，不過，逢甲商圈逛街人潮與車潮擁擠。因此，玖芳資產管理取得「停3-1」BOT案，斥資逾新台幣8億元重金、興建「公有文華停車場」與「星享道酒店」，共可提供393格汽車位、75格機車位，有效紓解逢甲商圈停車不足的問題。台中市長胡志強在「公有文華停車場」與「星享道酒店」啟用典禮上表示，該棟大樓已成為逢甲商圈新地標，不僅可有效紓解逢甲商圈的停車需求，還可提供宴客、會餐及會議服務，創造三贏。
筆者認為台中市府運用BOT方式興建公有停車場，並搭配建商開發飯店或百貨公司，一方面可以有效紓解地方財政壓力，另一方面又可以提升當地居住品質及生活機能；在合理的報酬之下，開發商一定願意投入開發商場及興建公共設施，這BOT搭配方式也可以提供其他地方政府做為借鏡，來降低地方的財政負擔。
永然聯合法律事務所李永然律師認為BOT這種「促參案件」在台灣實施一段時間，但成功的案例並不多，政府在進行這類案件時，除注意法令規定外，還要注意規畫案應使之具體可行，並吸引較有實力的業者投資，這樣成功的案件才能增加！
依據民國103年4月10日工商時報A23版記者曾麗芳所撰「台中公有停車場BOT 建商爭搶」報導，台中建商爭相搶進公有停車場BOT案！久億機構旗下的玖芳資產管理公司取得逢甲商圈「停3-1」BOT案，砸重金興建「文華停車場」與「星享道酒店」日前正式啟用；無獨有偶，旭宏建設也宣布5期「停9-4」BOT案已獲市府核准，最快民國104年動工，興建5期首家百貨商場與第2家飯店。
旭宏建設集團董事長高宏銘表示，5期的生活機能雖然完善，但至今並無百貨商場進駐，因此，「停9-4」BOT案規畫百貨商場部份，目前正與阪急、大立等日本百貨品牌洽談合作案；至於飯店部份，則與台北春天、台中日光溫泉與中南海飯店等，洽談委託經營管理案。他強調最快於民國105年上半年即可開幕營運，成為5期首家百貨商場與第2家飯店。
此外，國內外觀光客最愛的「逢甲商圈」，每年吸客數百萬人次、預估締造高達新台幣85億元的營業額，完全不輸一座百貨公司，不過，逢甲商圈逛街人潮與車潮擁擠。因此，玖芳資產管理取得「停3-1」BOT案，斥資逾新台幣8億元重金、興建「公有文華停車場」與「星享道酒店」，共可提供393格汽車位、75格機車位，有效紓解逢甲商圈停車不足的問題。台中市長胡志強在「公有文華停車場」與「星享道酒店」啟用典禮上表示，該棟大樓已成為逢甲商圈新地標，不僅可有效紓解逢甲商圈的停車需求，還可提供宴客、會餐及會議服務，創造三贏。
筆者認為台中市府運用BOT方式興建公有停車場，並搭配建商開發飯店或百貨公司，一方面可以有效紓解地方財政壓力，另一方面又可以提升當地居住品質及生活機能；在合理的報酬之下，開發商一定願意投入開發商場及興建公共設施，這BOT搭配方式也可以提供其他地方政府做為借鏡，來降低地方的財政負擔。
永然聯合法律事務所李永然律師認為BOT這種「促參案件」在台灣實施一段時間，但成功的案例並不多，政府在進行這類案件時，除注意法令規定外，還要注意規畫案應使之具體可行，並吸引較有實力的業者投資，這樣成功的案件才能增加！
假贈與子女再賣屋，難逃奢侈稅！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月12日工商時報A9版記者林淑慧所撰「子女當人頭賣屋 難逃奢侈稅」報導，利用成年子女為人頭，藉由贈與公告現值低於贈與免稅額新台幣220萬元的不動產，再由子女出售房地產的行為，小心難逃奢侈稅。中區國稅局近期查核轄區內的不動產出售案件，發現有民眾藉由贈與房產逃漏奢侈稅。甲君在民國99年12月購入位於彰化市的不動產，並於民國100年9月將房產贈與給23歲的兒子乙君，乙君名下並無房地產，受贈後滿2個月，旋即以新台幣500萬元為代價出售不動產。
財政部中區國稅局官員指出，雖然甲君辯稱是聽信他人建議，將持有未滿2年的不動產贈與給符合自住條件的兒子，但經官員追查資金流向之下，發現乙君出售房產的價款，確實匯入甲君的帳戶，因此按「實質課稅原則」，對甲君補稅帶罰。依據稅法規定，甲君除了必須補徵奢侈稅新台幣75萬元之外，還被加重處罰，按所漏稅款處以2.5倍罰鍰，總共要繳納新台幣262萬5千元，損失不小。
民眾切勿為了規避奢侈稅，而藉由「假贈與」、「假離婚」的方式來符合名下只有一房的事實後，再行銷售；實務上國稅局已陸續針對類似案件補徵奢侈稅及罰鍰，筆者呼籲民眾切勿取巧來逃漏稅，事後遭國稅局追稅並罰鍰而損失慘重！
永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾一定要懂節稅，但切勿「逃稅」或「避稅」；運用節稅方法時，一定要與專家討論，並用較保守的方式進行，這樣才不會造成法律上的困擾。國稅局常用實質課稅原則的規定認定，民眾小心為宜！
依據民國103年4月12日工商時報A9版記者林淑慧所撰「子女當人頭賣屋 難逃奢侈稅」報導，利用成年子女為人頭，藉由贈與公告現值低於贈與免稅額新台幣220萬元的不動產，再由子女出售房地產的行為，小心難逃奢侈稅。中區國稅局近期查核轄區內的不動產出售案件，發現有民眾藉由贈與房產逃漏奢侈稅。甲君在民國99年12月購入位於彰化市的不動產，並於民國100年9月將房產贈與給23歲的兒子乙君，乙君名下並無房地產，受贈後滿2個月，旋即以新台幣500萬元為代價出售不動產。
財政部中區國稅局官員指出，雖然甲君辯稱是聽信他人建議，將持有未滿2年的不動產贈與給符合自住條件的兒子，但經官員追查資金流向之下，發現乙君出售房產的價款，確實匯入甲君的帳戶，因此按「實質課稅原則」，對甲君補稅帶罰。依據稅法規定，甲君除了必須補徵奢侈稅新台幣75萬元之外，還被加重處罰，按所漏稅款處以2.5倍罰鍰，總共要繳納新台幣262萬5千元，損失不小。
民眾切勿為了規避奢侈稅，而藉由「假贈與」、「假離婚」的方式來符合名下只有一房的事實後，再行銷售；實務上國稅局已陸續針對類似案件補徵奢侈稅及罰鍰，筆者呼籲民眾切勿取巧來逃漏稅，事後遭國稅局追稅並罰鍰而損失慘重！
永然聯合法律事務所李永然律師認為民眾一定要懂節稅，但切勿「逃稅」或「避稅」；運用節稅方法時，一定要與專家討論，並用較保守的方式進行，這樣才不會造成法律上的困擾。國稅局常用實質課稅原則的規定認定，民眾小心為宜！
自住須以遷入戶籍為要件，否則仍須繳納奢侈稅！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月12日聯合報A16版記者劉峻谷所撰「賣屋被查獲逃稅 賺30萬罰97萬」報導，桃園市楊姓男子民國98年12月在新北市購買一戶大樓公寓住宅，並於民國100年7月以新台幣485萬元出售，被北區國稅局查獲未申報奢侈稅，補徵出售金額一成的奢侈稅，再加一倍罰款，共計新台幣97萬元。
楊接到補稅通知後提行政訴訟喊冤指出，他名下僅此一房，並拿出使用大樓健身房的簽名、收掛號的郵件通知單證明他住在哪裡，強調符合免課奢侈稅條件，不能只因他忘了將戶籍遷入新居，就課徵奢侈稅且加罰一倍。台北高等行政法院指出，奢侈稅排除條款要符合屋主和直系親屬名下僅一間房屋、辦竣戶籍登記（遷入戶口）、持有房屋期間自住未營業或出租三要件，才能不課奢侈稅。楊實際住在該屋的證據不足，且奢侈稅明訂「辦竣戶籍登記者」才能排除課稅，沒規定「未辦竣戶籍登記但實際自住者」不用課稅而判他敗訴。
屋主出售持有未滿兩年的不動產，一定要再三確認是否符合《特種貨物及勞務稅條例》的排除條款，切勿輕忽或輕信他人之言，而事後遭致追繳高額的奢侈稅。筆者建議民眾，如未能確認自身是否符合排出奢侈稅的條款，在簽約前可先詢問地政士或專業律師，以確保自身權益！
永然聯合法律事務所李永然律師認為購入不動產，短期內出售不動產因涉及「奢侈稅」的負擔，所以出賣人在此情形下勢必謹慎小心，近來報章雜誌媒體常有出售人不注意而冤枉遭追稅及處罰的情形發生，出賣人務必要事先向專業律師確認清楚，俾保自身權益！
依據民國103年4月12日聯合報A16版記者劉峻谷所撰「賣屋被查獲逃稅 賺30萬罰97萬」報導，桃園市楊姓男子民國98年12月在新北市購買一戶大樓公寓住宅，並於民國100年7月以新台幣485萬元出售，被北區國稅局查獲未申報奢侈稅，補徵出售金額一成的奢侈稅，再加一倍罰款，共計新台幣97萬元。
楊接到補稅通知後提行政訴訟喊冤指出，他名下僅此一房，並拿出使用大樓健身房的簽名、收掛號的郵件通知單證明他住在哪裡，強調符合免課奢侈稅條件，不能只因他忘了將戶籍遷入新居，就課徵奢侈稅且加罰一倍。台北高等行政法院指出，奢侈稅排除條款要符合屋主和直系親屬名下僅一間房屋、辦竣戶籍登記（遷入戶口）、持有房屋期間自住未營業或出租三要件，才能不課奢侈稅。楊實際住在該屋的證據不足，且奢侈稅明訂「辦竣戶籍登記者」才能排除課稅，沒規定「未辦竣戶籍登記但實際自住者」不用課稅而判他敗訴。
屋主出售持有未滿兩年的不動產，一定要再三確認是否符合《特種貨物及勞務稅條例》的排除條款，切勿輕忽或輕信他人之言，而事後遭致追繳高額的奢侈稅。筆者建議民眾，如未能確認自身是否符合排出奢侈稅的條款，在簽約前可先詢問地政士或專業律師，以確保自身權益！
永然聯合法律事務所李永然律師認為購入不動產，短期內出售不動產因涉及「奢侈稅」的負擔，所以出賣人在此情形下勢必謹慎小心，近來報章雜誌媒體常有出售人不注意而冤枉遭追稅及處罰的情形發生，出賣人務必要事先向專業律師確認清楚，俾保自身權益！
2014年4月15日 星期二
都更修法卡關，內政部提解套措施！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月9日工商日報A1版記者崔慈悌所撰「都更修法，三管齊下趕進度」與A2版記者于國欽所撰「內政部提解套 都更卡關降至百件」報導，《都市更新條例》違憲條文即將在民國103年4月26日失效，立法院都更初審小組召集人邱文彥表示將協調會整合23個版本提出「綜合版」，若無法取共識，將另提「違憲修正版」，與內政部暫行辦法「三管齊下」，避免全台上千件都更案停擺危機。以台北市為例，若都更條例修正草案無法過關，包括79件已送概要的都更案件可能要重新跑流程，另外243件已送事業計畫的案件，也可能因沒有法律依循而白做工，影響層面太大。
內政部官員表示，基於現行《都市更新條例》有關事業概要同意比率、聽證程序違憲，即將失效，若民國103年4月底前《都更條例》修正案無法三讀，估計約一百件都更案將因此卡關，但已經進入聽證程序者，將依行政程序法解套，使其繼續進行，以讓衝擊降至最低。都更有三個程序，首先要提事業概要、經核准後接著提事業計畫、權利變換計畫。內政部官員表示，大法官會議做出的709號解釋文，即將失效的條文為都更發起階段的「事業概要」審查程序，及「事業計畫」審議前的聽證程序。另一個即將失效的條文是「都更事業計畫」審議前的聽證程序，內政部將會針對此部分依照《行政程序法》以行政命令加以補救，讓都更案得以繼續舉辦公聽會，將衝擊降至最低。
筆者認為立法院因學運而造成常會舉行的延宕，一定要儘速協商重大民生議題法案，如果《都市更新條例》無法在失效前修法通過，而僅用內政部行政命令加以替代，未來難保證此行政命令又因缺乏法律授權，而衍生出更多的紛爭！
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣不能在內耗了，立法院必須加快腳步，將《都市更新條例》分階段修法，先將違憲條文修正通過，以應急需；未來再將其他條文修正，這才是具有智慧的作法！
依據民國103年4月9日工商日報A1版記者崔慈悌所撰「都更修法，三管齊下趕進度」與A2版記者于國欽所撰「內政部提解套 都更卡關降至百件」報導，《都市更新條例》違憲條文即將在民國103年4月26日失效，立法院都更初審小組召集人邱文彥表示將協調會整合23個版本提出「綜合版」，若無法取共識，將另提「違憲修正版」，與內政部暫行辦法「三管齊下」，避免全台上千件都更案停擺危機。以台北市為例，若都更條例修正草案無法過關，包括79件已送概要的都更案件可能要重新跑流程，另外243件已送事業計畫的案件，也可能因沒有法律依循而白做工，影響層面太大。
內政部官員表示，基於現行《都市更新條例》有關事業概要同意比率、聽證程序違憲，即將失效，若民國103年4月底前《都更條例》修正案無法三讀，估計約一百件都更案將因此卡關，但已經進入聽證程序者，將依行政程序法解套，使其繼續進行，以讓衝擊降至最低。都更有三個程序，首先要提事業概要、經核准後接著提事業計畫、權利變換計畫。內政部官員表示，大法官會議做出的709號解釋文，即將失效的條文為都更發起階段的「事業概要」審查程序，及「事業計畫」審議前的聽證程序。另一個即將失效的條文是「都更事業計畫」審議前的聽證程序，內政部將會針對此部分依照《行政程序法》以行政命令加以補救，讓都更案得以繼續舉辦公聽會，將衝擊降至最低。
筆者認為立法院因學運而造成常會舉行的延宕，一定要儘速協商重大民生議題法案，如果《都市更新條例》無法在失效前修法通過，而僅用內政部行政命令加以替代，未來難保證此行政命令又因缺乏法律授權，而衍生出更多的紛爭！
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣不能在內耗了，立法院必須加快腳步，將《都市更新條例》分階段修法，先將違憲條文修正通過，以應急需；未來再將其他條文修正，這才是具有智慧的作法！
地產4雄出手搶南港調車場都更標案！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月4日中國時報AA2版記者陳宥臻所撰「高南港調車場都更，地產4雄搶」報導，民國103年6月底截標的都更招商大案「南港調車場」，預計吸引4家以上地產A咖出手！包括遠雄、冠德、潤泰新、日勝生皆表示評估中。日勝生高層形容，「這塊地太漂亮，未來開發商場可每年會有穩定收益」。據了解，該案開發規模新台幣286億元，開發效益可達新台幣700億元以上。南港調車場案被喻為是「台北新東區」，也是南港最後一塊開發地。面積達5.4公頃，約1.6萬坪，整塊土地是長方形。
高力國際主管表示，截標後將分成兩階段評選，不止比財務實力，還比都市更新建議書內容，即誰規畫的好，誰才有機會脫穎而出。該案預計有70％是商場開發，30％是規畫住宅，前者估計有7萬坪樓地板面積，後者3萬坪。以目前後山埤、昆陽捷運站周邊推案來看，未來南港調車場的住宅推案每坪至少新台幣80萬元起跳，等於住宅總銷金額達新台幣240億元以上。市場人士指出，該案標出的機率幾乎是百分之百。
南港調車場都更標案有別於其他台北市地上權標案，因為本案都市更新，採取權利變換方式，建商可以取得部分土地所有權，提高了建商參與投標的誘因。筆者認為採取多元的標售方式，如部分權利變換，或許可以在較冷門的標售案中，讓建商更有意願參與投標，以增進土地的利用開發。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市必須發展，目前政府財政困難，必須借助民間力量來整合開發，所以政府在規劃案件上一定要提供誘因，這樣民間業者才有餐與的意願！
依據民國103年4月4日中國時報AA2版記者陳宥臻所撰「高南港調車場都更，地產4雄搶」報導，民國103年6月底截標的都更招商大案「南港調車場」，預計吸引4家以上地產A咖出手！包括遠雄、冠德、潤泰新、日勝生皆表示評估中。日勝生高層形容，「這塊地太漂亮，未來開發商場可每年會有穩定收益」。據了解，該案開發規模新台幣286億元，開發效益可達新台幣700億元以上。南港調車場案被喻為是「台北新東區」，也是南港最後一塊開發地。面積達5.4公頃，約1.6萬坪，整塊土地是長方形。
高力國際主管表示，截標後將分成兩階段評選，不止比財務實力，還比都市更新建議書內容，即誰規畫的好，誰才有機會脫穎而出。該案預計有70％是商場開發，30％是規畫住宅，前者估計有7萬坪樓地板面積，後者3萬坪。以目前後山埤、昆陽捷運站周邊推案來看，未來南港調車場的住宅推案每坪至少新台幣80萬元起跳，等於住宅總銷金額達新台幣240億元以上。市場人士指出，該案標出的機率幾乎是百分之百。
南港調車場都更標案有別於其他台北市地上權標案，因為本案都市更新，採取權利變換方式，建商可以取得部分土地所有權，提高了建商參與投標的誘因。筆者認為採取多元的標售方式，如部分權利變換，或許可以在較冷門的標售案中，讓建商更有意願參與投標，以增進土地的利用開發。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市必須發展，目前政府財政困難，必須借助民間力量來整合開發，所以政府在規劃案件上一定要提供誘因，這樣民間業者才有餐與的意願！
2014年4月11日 星期五
高雄住宅地上權，財政部國產署民國103年4月15日三度招標！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月7日工商時報A11版記者顏瑞田所撰「高雄住宅地上權，國產署4月15日三度招標」報導，位於高雄林蔭大道民權路附近的財政部國產署3,452坪精華地，民國103年4月15日將第三度招標，由於權利期間從50年延長到70年，並且同意可以分割地上權，讓購屋者可以辦理分戶貸款，底價一舉從前次新台幣15.26萬元拉升到新台幣24.02萬元，增幅約57.40％。
財政部國有財產署南區分署長吳宗明表示，這次根據市場需求所放寬的調整，包括延長使用年限、和允許分割地上權，特別民國102年11月採用此一模式，順利標出2筆地上權的經驗，有信心此次能夠順利脫標。他強調，此次第三度標售的住宅地上權基地，屬於高雄經貿園區外環地帶，位於15米廣西路及10米桂林街旁，近民權二路這條高雄的林蔭大道，附近有民權公園、愛群國小、光華夜市等，生活機能完善。
城揚建設董事長楊振宗表示，地上權愈來愈受到市場的重視與接受，雖然國產署已經鬆綁分戶貸款的限制，並且地上權住宅的售價，比一般住宅售價低約30％，但是最大的問題，還是購屋者未來到底可以向銀行貸款多少成數？土地銀行中正分行經理粘永春則表示，就他所知，高雄地區的金融機構，尚未有承做地上權住宅貸款的案例，因此，通常會以總行的規範和指示為依歸，但是，以他在房貸市場的經驗，地上權住宅的貸款成數，最高應該不會超過房屋總價的50％到60％。
筆者建議意購買地上權住宅的民眾，一定要了解「地上權住宅」與「土地所有權住宅」的差異性，避免在購入地上權住宅後，才發現貸款成數、使用期限及保值性遠不如土地所有權住宅，所以代銷業者在銷售時，應對消費者詳加說明，以避免日後產生的紛爭！
永然聯合法律事務所李永然律師認為隨著國人接觸大陸商品房(不動產)，其為土地使用權而非所有權；故逐而也逐漸能接受地上權住宅，更何況地上權住宅的價格也較為低廉，較可以成為受薪階級的選項！
依據民國103年4月7日工商時報A11版記者顏瑞田所撰「高雄住宅地上權，國產署4月15日三度招標」報導，位於高雄林蔭大道民權路附近的財政部國產署3,452坪精華地，民國103年4月15日將第三度招標，由於權利期間從50年延長到70年，並且同意可以分割地上權，讓購屋者可以辦理分戶貸款，底價一舉從前次新台幣15.26萬元拉升到新台幣24.02萬元，增幅約57.40％。
財政部國有財產署南區分署長吳宗明表示，這次根據市場需求所放寬的調整，包括延長使用年限、和允許分割地上權，特別民國102年11月採用此一模式，順利標出2筆地上權的經驗，有信心此次能夠順利脫標。他強調，此次第三度標售的住宅地上權基地，屬於高雄經貿園區外環地帶，位於15米廣西路及10米桂林街旁，近民權二路這條高雄的林蔭大道，附近有民權公園、愛群國小、光華夜市等，生活機能完善。
城揚建設董事長楊振宗表示，地上權愈來愈受到市場的重視與接受，雖然國產署已經鬆綁分戶貸款的限制，並且地上權住宅的售價，比一般住宅售價低約30％，但是最大的問題，還是購屋者未來到底可以向銀行貸款多少成數？土地銀行中正分行經理粘永春則表示，就他所知，高雄地區的金融機構，尚未有承做地上權住宅貸款的案例，因此，通常會以總行的規範和指示為依歸，但是，以他在房貸市場的經驗，地上權住宅的貸款成數，最高應該不會超過房屋總價的50％到60％。
筆者建議意購買地上權住宅的民眾，一定要了解「地上權住宅」與「土地所有權住宅」的差異性，避免在購入地上權住宅後，才發現貸款成數、使用期限及保值性遠不如土地所有權住宅，所以代銷業者在銷售時，應對消費者詳加說明，以避免日後產生的紛爭！
永然聯合法律事務所李永然律師認為隨著國人接觸大陸商品房(不動產)，其為土地使用權而非所有權；故逐而也逐漸能接受地上權住宅，更何況地上權住宅的價格也較為低廉，較可以成為受薪階級的選項！
2014年4月10日 星期四
台北市新民小學擬遷校後做都更！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月5日聯合報A13版記者江碩涵所撰「少子化！ 北市新民小學擬遷校都更」報導，少子化效應發酵，外傳台北市私立新民國小計畫遷校，將原有校地將參與都市更新，已有多家建商與校方接觸，不具名的建商表示，新民國小占地近千坪，蓋成住宅總銷金額逾新台幣160億元，若能順利都更，將是私立小學都更第一例。業者透露，新民國小校方兩年前曾向家長說明遷校及處分資產計畫，近期校方更積極與建商接觸，值得注意的是，和旺、潤泰等兩建商在新民國小附近都有土地，有利於整體開發，兩建商出線機率相對較大。
新民國小創校近六十年，位於台北市大安區辛亥路一段，鄰近捷運台電大樓站，附近是台大、師大文教精華住宅區段，許多建商看上新民國小好地段，找上門談都更，不過校方開出的條件頗高，使得都更案一談多年。業者表示，新民國小校地大而完整，土地分區為住三之二用地，未來若辦理都更，只要向教育局陳報遷校、廢校即可，不必變更土地使用分區，都更時程可加速。
筆者認為土地的利用是依照土地效益的極大化作開發使用，在法律許可的條件下，土地做為住宅使用的效益大於作為校地使用時，而興建住宅大樓，符合最有效的使用原則。不過並不是每一間私立學校都可以原地改建住商大樓，仍需先確認其使用分區，才能作為是否能夠開發的先決條件。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的「少子化」已衍生了很多新問題，政府應全面檢討，做必要的調整，且應有前瞻性的規劃，這樣才能有助於台灣的發展！
依據民國103年4月5日聯合報A13版記者江碩涵所撰「少子化！ 北市新民小學擬遷校都更」報導，少子化效應發酵，外傳台北市私立新民國小計畫遷校，將原有校地將參與都市更新，已有多家建商與校方接觸，不具名的建商表示，新民國小占地近千坪，蓋成住宅總銷金額逾新台幣160億元，若能順利都更，將是私立小學都更第一例。業者透露，新民國小校方兩年前曾向家長說明遷校及處分資產計畫，近期校方更積極與建商接觸，值得注意的是，和旺、潤泰等兩建商在新民國小附近都有土地，有利於整體開發，兩建商出線機率相對較大。
新民國小創校近六十年，位於台北市大安區辛亥路一段，鄰近捷運台電大樓站，附近是台大、師大文教精華住宅區段，許多建商看上新民國小好地段，找上門談都更，不過校方開出的條件頗高，使得都更案一談多年。業者表示，新民國小校地大而完整，土地分區為住三之二用地，未來若辦理都更，只要向教育局陳報遷校、廢校即可，不必變更土地使用分區，都更時程可加速。
筆者認為土地的利用是依照土地效益的極大化作開發使用，在法律許可的條件下，土地做為住宅使用的效益大於作為校地使用時，而興建住宅大樓，符合最有效的使用原則。不過並不是每一間私立學校都可以原地改建住商大樓，仍需先確認其使用分區，才能作為是否能夠開發的先決條件。
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的「少子化」已衍生了很多新問題，政府應全面檢討，做必要的調整，且應有前瞻性的規劃，這樣才能有助於台灣的發展！
台北市出租金店面，補稅金額新台幣3,000萬元！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月4日工商時報A9版記者林淑慧所撰「北市金店面 補稅新台幣3,000萬元」報導，財政部啟動查稅大作戰，鎖定七大類型交易案件加強逃漏稅查緝，以台北國稅局為例，近期鎖定繁華路段的黃金店面租金加強查稅，已獲初步成效，光是民國103年以來就有將近300件補稅案，補稅金額將近新台幣3千萬元。
台北國稅局從民國102年底起，選定黃金店面的房屋租賃收入異常的商家，進行專案查核，包括面積達一定坪數、申報租金與市場行情相比異常偏低的案件，是優先查稅對象。官員指出，有些房東為了逃漏個人綜所稅，會要求房客代為負擔繳納稅款，甚至另外訂立一份假租約，租金根本低得離譜，都是國稅局鎖定的重點查核對象。很多房客為了租得店面，在租約期間敢怒不敢言，但在退租之後，才向國稅局檢舉房東逃漏稅，也是國稅局深入查核房東是否誠實申報房屋租金的重要消息來源。
台北國稅局強調，由於逃漏稅的核課期間長達5至7年，房東如果沒有誠實申報租賃所得，事後被人檢舉，仍有被追繳稅款及罰款的疑慮，依據稅捐稽徵法規定，凡以不正當手法逃漏稅，最高可處5年以下有期徒刑、拘役或併科罰金。
筆者呼籲民眾如有出租不動產，並收取租金報酬，應於每年5月申報租賃所得，如能提供租賃成本的單據，可以主張扣除其成本，所以納稅義務人應妥善保管相關單據；而如果是透過仲介租賃不動產，記得要做實價登錄申報，以避免日後遭受國稅局追繳稅款與罰鍰，得不償失！
永然聯合法律事務所李永然律師認為租賃所得稅是出租人的繳納義務，出租人必須依法據實申報，但如想少繳納，則必須懂得「節稅」，千萬不要逃漏稅，因為近年來政府對「稅」追的很兇！
依據民國103年4月4日工商時報A9版記者林淑慧所撰「北市金店面 補稅新台幣3,000萬元」報導，財政部啟動查稅大作戰，鎖定七大類型交易案件加強逃漏稅查緝，以台北國稅局為例，近期鎖定繁華路段的黃金店面租金加強查稅，已獲初步成效，光是民國103年以來就有將近300件補稅案，補稅金額將近新台幣3千萬元。
台北國稅局從民國102年底起，選定黃金店面的房屋租賃收入異常的商家，進行專案查核，包括面積達一定坪數、申報租金與市場行情相比異常偏低的案件，是優先查稅對象。官員指出，有些房東為了逃漏個人綜所稅，會要求房客代為負擔繳納稅款，甚至另外訂立一份假租約，租金根本低得離譜，都是國稅局鎖定的重點查核對象。很多房客為了租得店面，在租約期間敢怒不敢言，但在退租之後，才向國稅局檢舉房東逃漏稅，也是國稅局深入查核房東是否誠實申報房屋租金的重要消息來源。
台北國稅局強調，由於逃漏稅的核課期間長達5至7年，房東如果沒有誠實申報租賃所得，事後被人檢舉，仍有被追繳稅款及罰款的疑慮，依據稅捐稽徵法規定，凡以不正當手法逃漏稅，最高可處5年以下有期徒刑、拘役或併科罰金。
筆者呼籲民眾如有出租不動產，並收取租金報酬，應於每年5月申報租賃所得，如能提供租賃成本的單據，可以主張扣除其成本，所以納稅義務人應妥善保管相關單據；而如果是透過仲介租賃不動產，記得要做實價登錄申報，以避免日後遭受國稅局追繳稅款與罰鍰，得不償失！
永然聯合法律事務所李永然律師認為租賃所得稅是出租人的繳納義務，出租人必須依法據實申報，但如想少繳納，則必須懂得「節稅」，千萬不要逃漏稅，因為近年來政府對「稅」追的很兇！
2014年4月7日 星期一
台北市未辦繼承登記不動產，價值高達新台幣 432億元！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月6日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「未辦繼承登記 北市432億元不動產沒人要」報導，北市府地政局清查逾期未辦理繼承登記的土地、房屋，發現有1萬2638筆土地、1816棟房舍未辦理登記，若依照公告現值計算，單土地總值就超過新台幣432億元。台北市地政局提醒，逾期未辦理繼承登記者，將列冊管理15年，一旦過了法定公告期限，將拍賣歸公。
祖產沒人主張登記，大致有四種情況，包括「繼承糾紛」、「沒有後代」、「繼承人不在台灣」，「還有人不清楚祖先留有土地」。松山地政事務所課長吳恩寰表示，有人因持分土地面積不大，或價值不高，不一定申請登記。士林地政事務所課長陳淑屏指出，沒辦理繼承登記的土地，不少是畸零地、道路用地；部分土地雖位在天母、士林等精華地段，有時因繼承人分割談不攏，延誤登記時機。地政局科長葛澤桓表示，民眾若因繼承訴訟等不可歸責原因，以致無法如期登記者，可檢附相關證明文件，向土地所在地的地政事務所申請暫緩列冊管理。
筆者建議被繼承人名下如有不動產可以於繼承發生前請地政士或專業的律師作妥善安排及規劃，在繼承發生時得以讓不動產順利登記於繼承人名下；實務上常遇到繼承人因無法協議分割，或不願繳納高額遺產稅，使得被繼承人的財產遭政府列管，期限一到就將被拍賣，在此呼籲民眾切勿讓自身的權利睡著，一定要在生前妥善安排日後財產的分配。
永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產是人民重要的財產權，當事人包括繼承人一定要重視自己的權益，若有不懂，一定要有專業人士協助，俾保障自身權益！
依據民國103年4月6日聯合報B2版記者邱瓊玉所撰「未辦繼承登記 北市432億元不動產沒人要」報導，北市府地政局清查逾期未辦理繼承登記的土地、房屋，發現有1萬2638筆土地、1816棟房舍未辦理登記，若依照公告現值計算，單土地總值就超過新台幣432億元。台北市地政局提醒，逾期未辦理繼承登記者，將列冊管理15年，一旦過了法定公告期限，將拍賣歸公。
祖產沒人主張登記，大致有四種情況，包括「繼承糾紛」、「沒有後代」、「繼承人不在台灣」，「還有人不清楚祖先留有土地」。松山地政事務所課長吳恩寰表示，有人因持分土地面積不大，或價值不高，不一定申請登記。士林地政事務所課長陳淑屏指出，沒辦理繼承登記的土地，不少是畸零地、道路用地；部分土地雖位在天母、士林等精華地段，有時因繼承人分割談不攏，延誤登記時機。地政局科長葛澤桓表示，民眾若因繼承訴訟等不可歸責原因，以致無法如期登記者，可檢附相關證明文件，向土地所在地的地政事務所申請暫緩列冊管理。
筆者建議被繼承人名下如有不動產可以於繼承發生前請地政士或專業的律師作妥善安排及規劃，在繼承發生時得以讓不動產順利登記於繼承人名下；實務上常遇到繼承人因無法協議分割，或不願繳納高額遺產稅，使得被繼承人的財產遭政府列管，期限一到就將被拍賣，在此呼籲民眾切勿讓自身的權利睡著，一定要在生前妥善安排日後財產的分配。
永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產是人民重要的財產權，當事人包括繼承人一定要重視自己的權益，若有不懂，一定要有專業人士協助，俾保障自身權益！
內湖工業住宅違規拒改善，再罰新台幣390萬元！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月3日蘋果日報A25版記者潘姿羽、劉曉霞所撰「內湖工業宅 再罰390萬」報導，北市府去年查核內湖五期、南港區工業住宅共10案，至今只有2案完全改善，6案施工中，內湖區「興富發領袖」遭罰新台幣420萬元卻毫無動工跡象，北市府昨表示，將再罰新台幣390萬元，6月未改善連續罰。北市內湖區、南港區工業、商業用地，違規住宅使用頻傳，市府民國102年4月及10月均到場勘察有無與使用執照圖面不符的情況，並針對內湖、南港10件違規使用的建案開罰，其中不乏知名建商興建的社區。
北市府建管處副總工程司邱英哲表示，「市府沒有設定結案時間，每3個月會去檢查還有沒有違規。」北市府要求建商將公共空間回復使用執照的圖面，如廠房須每層設置公廁、空調機房，回復原狀後就不再處罰，再發現違規，罰鍰就會落至所有權人身上。永慶代銷處長何彥煒指出，建商蓋工業住宅的利潤沒比較高，但台北市一地難求，才投入興建，市府大動作查緝，會降低其餘建商觀望心態。
筆者認為北市府採取較為強勢的執法，連續開罰違規的「工業住宅」，可以遏止建商投機心態，也避免讓消費者購買到違規使用的建物；並且工業住宅的違規，建商除了遭受行政罰之外，也可能產生與消費者間的糾紛，呼籲建商不要因小失大，反而得不償失！
永然聯合法律事務所李永然律師認為買房子是一門學問，消費者購屋時一定要做足功課，不要草率簽約，買賣標的物一定要閱覽相關資料，確認標的物的合法使用用途，才做購買！
依據民國103年4月3日蘋果日報A25版記者潘姿羽、劉曉霞所撰「內湖工業宅 再罰390萬」報導，北市府去年查核內湖五期、南港區工業住宅共10案，至今只有2案完全改善，6案施工中，內湖區「興富發領袖」遭罰新台幣420萬元卻毫無動工跡象，北市府昨表示，將再罰新台幣390萬元，6月未改善連續罰。北市內湖區、南港區工業、商業用地，違規住宅使用頻傳，市府民國102年4月及10月均到場勘察有無與使用執照圖面不符的情況，並針對內湖、南港10件違規使用的建案開罰，其中不乏知名建商興建的社區。
北市府建管處副總工程司邱英哲表示，「市府沒有設定結案時間，每3個月會去檢查還有沒有違規。」北市府要求建商將公共空間回復使用執照的圖面，如廠房須每層設置公廁、空調機房，回復原狀後就不再處罰，再發現違規，罰鍰就會落至所有權人身上。永慶代銷處長何彥煒指出，建商蓋工業住宅的利潤沒比較高，但台北市一地難求，才投入興建，市府大動作查緝，會降低其餘建商觀望心態。
筆者認為北市府採取較為強勢的執法，連續開罰違規的「工業住宅」，可以遏止建商投機心態，也避免讓消費者購買到違規使用的建物；並且工業住宅的違規，建商除了遭受行政罰之外，也可能產生與消費者間的糾紛，呼籲建商不要因小失大，反而得不償失！
永然聯合法律事務所李永然律師認為買房子是一門學問，消費者購屋時一定要做足功課，不要草率簽約，買賣標的物一定要閱覽相關資料，確認標的物的合法使用用途，才做購買！
台北市地上權招標，近期內五案齊發！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月2日經濟日報A20版記者吳佳蓉所撰「北市地上權招商 五案齊發」報導，台北市政府財政局表示，近期內將進行吉林國小附近國有地及北投區新民段都更兼地上權案公告招商，此外，極具發展潛力的市議會舊址地上權案，也預計民國103年7月底公開招商，加計正在進行招商的A25市有土地及審議中的廣慈舊址商業區土地，共有五案齊推。
台北市財政局將針對，將於近期內進行公告招商的有北投區新民段地上權及吉林國小附近國有地等二案。其中，鄰近捷運新北投站及北投溫泉公園的北投區新民段土地，因屬性單純、適合發展溫泉旅館等特性，被視為相當有發展潛力的案件。另外公告招商的吉林國小附近國有地，進捷運松江南京站及商圈、辦公室市場，地上權存續期為70年，面積約338坪，屬「商二」及「住三」用地。
此外，鄰近台北車站的市議會舊址地上權案，也將於民國103年7月公告招商。最受外界矚目的A25土地目前正在競標當中，是信義精華區中最後一塊黃金地段，招標作業將至民國4月28日截標。至於原本預估將公告招商的廣慈舊址商業區土地開發案，由於相關細節仍在審議，因此尚未主動向外界說明，但預估權利金底價約新台幣100億左右，完成相關程序後會展開招商。
台北市政府很積極處理閒置的土地資產，有利於都市的發展與市府財政收入，但筆者建議台北市府在決定權利金底價時，還是要謹慎評估，如信義區A25地上權已流標兩次，因此不斷的招標及流標，土地依然是閒置無法產生貢獻，所以如何創造「市府」、「開發商」及「土地利用」的三贏，這是北市府所需思考之處。
永然聯合法律事務所李永然律師認為市有地透過地上權招標利用，固然可活化公有地；但北市府仍應注意所訂底價切勿太高，才不會有炒房地產之嫌。再者，因而所獲之錢財，宜善加運用嘉惠人民，這才是北市府應有的作為！
依據民國103年4月2日經濟日報A20版記者吳佳蓉所撰「北市地上權招商 五案齊發」報導，台北市政府財政局表示，近期內將進行吉林國小附近國有地及北投區新民段都更兼地上權案公告招商，此外，極具發展潛力的市議會舊址地上權案，也預計民國103年7月底公開招商，加計正在進行招商的A25市有土地及審議中的廣慈舊址商業區土地，共有五案齊推。
台北市財政局將針對，將於近期內進行公告招商的有北投區新民段地上權及吉林國小附近國有地等二案。其中，鄰近捷運新北投站及北投溫泉公園的北投區新民段土地，因屬性單純、適合發展溫泉旅館等特性，被視為相當有發展潛力的案件。另外公告招商的吉林國小附近國有地，進捷運松江南京站及商圈、辦公室市場，地上權存續期為70年，面積約338坪，屬「商二」及「住三」用地。
此外，鄰近台北車站的市議會舊址地上權案，也將於民國103年7月公告招商。最受外界矚目的A25土地目前正在競標當中，是信義精華區中最後一塊黃金地段，招標作業將至民國4月28日截標。至於原本預估將公告招商的廣慈舊址商業區土地開發案，由於相關細節仍在審議，因此尚未主動向外界說明，但預估權利金底價約新台幣100億左右，完成相關程序後會展開招商。
台北市政府很積極處理閒置的土地資產，有利於都市的發展與市府財政收入，但筆者建議台北市府在決定權利金底價時，還是要謹慎評估，如信義區A25地上權已流標兩次，因此不斷的招標及流標，土地依然是閒置無法產生貢獻，所以如何創造「市府」、「開發商」及「土地利用」的三贏，這是北市府所需思考之處。
永然聯合法律事務所李永然律師認為市有地透過地上權招標利用，固然可活化公有地；但北市府仍應注意所訂底價切勿太高，才不會有炒房地產之嫌。再者，因而所獲之錢財，宜善加運用嘉惠人民，這才是北市府應有的作為！
2014年4月6日 星期日
假離婚、假贈與、真買賣，無法規避奢侈稅！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月2日聯合報AA2版記者沈婉玉所撰「假離婚、假贈與 千萬奢侈稅逃不掉」報導，奢侈稅逃稅手法又翻新，國稅局查出一名投資客，透過假贈與、假離婚的安排，以前妻的名義買賣多間法拍屋來規避奢侈稅。雖然投資客前妻名下始終只有一間房屋，但被國稅局發現是「假自住、真炒房」，連補帶罰最高恐要繳上千萬元奢侈稅。
國稅局官員表示，這位名下有多間房屋的投資客，先與妻子假離婚，讓妻子名下無不動產，等低價標得法拍屋後，再假贈與給前妻，並以前妻的名義售屋，藉此規避奢侈稅。因這名投資客的標的是台中法拍屋，取得價格較低，加上贈與稅是以公告現值來認定，因此沒超過贈與稅課徵門檻，也免繳贈與稅。短短一年之內，就買賣了4間法拍屋，總出售價格超過新台幣2100萬元。
官員表示，這位投資客除要繳15%奢侈稅外，還要被罰2.5倍。以4間房子合計出售總價2100多萬元來計算，至少要補繳315萬元的奢侈稅，連補帶罰要繳1100多萬元，「恐怕賺的都不夠罰、實在得不償失」。官員指出，《特種貨物及勞務稅條例》修法草案中，已修正免稅規定，加入實質課稅原則，要求自住屋一定要有「自住事實」，來防堵「假自住真炒房」，。
筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》雖有明定排除特種貨物的法條，但依照國稅局目前作業方式，很多繳納奢侈稅案件都是以個案認定，而非法條適用就可以主張排出繳納，因此建議民眾可以事先徵詢地政士或專業律師的意見，切勿掉以輕心！
永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產交易涉及奢侈稅的繳納，民眾一定要特別小心，不要只聽信仲介人員的意見，最好還是徵詢專業律師或地政士的意見，才不會被誤導！
依據民國103年4月2日聯合報AA2版記者沈婉玉所撰「假離婚、假贈與 千萬奢侈稅逃不掉」報導，奢侈稅逃稅手法又翻新，國稅局查出一名投資客，透過假贈與、假離婚的安排，以前妻的名義買賣多間法拍屋來規避奢侈稅。雖然投資客前妻名下始終只有一間房屋，但被國稅局發現是「假自住、真炒房」，連補帶罰最高恐要繳上千萬元奢侈稅。
國稅局官員表示，這位名下有多間房屋的投資客，先與妻子假離婚，讓妻子名下無不動產，等低價標得法拍屋後，再假贈與給前妻，並以前妻的名義售屋，藉此規避奢侈稅。因這名投資客的標的是台中法拍屋，取得價格較低，加上贈與稅是以公告現值來認定，因此沒超過贈與稅課徵門檻，也免繳贈與稅。短短一年之內，就買賣了4間法拍屋，總出售價格超過新台幣2100萬元。
官員表示，這位投資客除要繳15%奢侈稅外，還要被罰2.5倍。以4間房子合計出售總價2100多萬元來計算，至少要補繳315萬元的奢侈稅，連補帶罰要繳1100多萬元，「恐怕賺的都不夠罰、實在得不償失」。官員指出，《特種貨物及勞務稅條例》修法草案中，已修正免稅規定，加入實質課稅原則，要求自住屋一定要有「自住事實」，來防堵「假自住真炒房」，。
筆者認為《特種貨物及勞務稅條例》雖有明定排除特種貨物的法條，但依照國稅局目前作業方式，很多繳納奢侈稅案件都是以個案認定，而非法條適用就可以主張排出繳納，因此建議民眾可以事先徵詢地政士或專業律師的意見，切勿掉以輕心！
永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產交易涉及奢侈稅的繳納，民眾一定要特別小心，不要只聽信仲介人員的意見，最好還是徵詢專業律師或地政士的意見，才不會被誤導！
2014年4月2日 星期三
正義國宅順利動工對照都更條例失效後部分都更停擺，兩樣情！ 文◎黃興國地政士
永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年4月1日工商時報A2版記者蔡惠芳所撰「正義國宅 都更動工」，被視為史上都更指標大案的台北市東區正義國宅，歷時19年整合後，終於在民國103年3月31日正式拆除。正義國宅都更案繼民國102年9月「有條件通過都市設計審議」後，到民國103年3月陸續通過「都市更新變更設計審議，以及「環評」兩個程序，並取得拆除執照；緊接著，舉行拆除動土典禮，宣告正義國宅正式走入歷史。拆除後全案將再進入權利變換程序，走完權變程序，即可請領建照動工，預計施工期約2.5至3年。市場預期，正義國宅未來更新改建後，房價每坪上看新台幣200萬元，全案總銷金額將高達新台幣300至400億元。至於新建物將為地上31層樓、地下7層，總共3棟的住商複合大樓，未來規劃1到4樓配合太平洋SOGO商圈發展，作為百貨商場使用。
另外依據民國103年4月1日經濟日報A6版記者尹俞歡、吳佳蓉所撰「立院停擺 90都更案面臨退件」報導，都更條例違憲條文失效日迫在眉睫，內政部營建署想以行政命令補強，內政部營建署長丁育群卻表示，仍有90多件都更案無法以行政命令彌補，未來條文失效後，這些案件恐將面臨暫緩或退件的命運。在90件都更案中有高達8成位於台北市及新北市，有些都更案光是要取得十分之一所有權人同意的門檻，就已花了1到2年，接下來若改以門檻更高的事業計畫申請，勢必花更多時間才能達到同意門檻。營建署統計，大法官釋憲至今，自辦都更的件數已明顯下滑，建商申請也多改以小面積的都更案為主。營建署都更組組長王東永表示，都更的目的除了要汰換老舊房舍，更重要的是藉大面積的都更提升區域公設比重、美化環境，若現在都更都只以增設電梯、車位等小規模的方式進行，將失去提升整體社區公益性的功能。
筆者認為《都市更新條例》部分條文即將失效，相對照正義國宅都更案延宕19年後，今已順利取得拆除執照，並進行權利變換程序得以順利興建新式大樓，顯得有點諷刺。正義國宅都更案耗費19年的時間完成，代表著這塊土地空轉了19年，如今都更條例將於民國103年4月26日部分條文將直接失效，也宣告了90件正在進行的都更案立即停擺，這些都更案不知道會延宕到多久？對台灣的經濟成長率與就業率衝擊力道有多大？然而地主即建商的損失是否會提出行政救濟，由人民來買單？
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣不宜在內耗，立法院立法、修法順利，政府才能推動政策。《都市更新條例》能迅速修正通過，人民的財產權才能獲得應有的保障，台灣的都市才會有發展！
依據民國103年4月1日工商時報A2版記者蔡惠芳所撰「正義國宅 都更動工」，被視為史上都更指標大案的台北市東區正義國宅，歷時19年整合後，終於在民國103年3月31日正式拆除。正義國宅都更案繼民國102年9月「有條件通過都市設計審議」後，到民國103年3月陸續通過「都市更新變更設計審議，以及「環評」兩個程序，並取得拆除執照；緊接著，舉行拆除動土典禮，宣告正義國宅正式走入歷史。拆除後全案將再進入權利變換程序，走完權變程序，即可請領建照動工，預計施工期約2.5至3年。市場預期，正義國宅未來更新改建後，房價每坪上看新台幣200萬元，全案總銷金額將高達新台幣300至400億元。至於新建物將為地上31層樓、地下7層，總共3棟的住商複合大樓，未來規劃1到4樓配合太平洋SOGO商圈發展，作為百貨商場使用。
另外依據民國103年4月1日經濟日報A6版記者尹俞歡、吳佳蓉所撰「立院停擺 90都更案面臨退件」報導，都更條例違憲條文失效日迫在眉睫，內政部營建署想以行政命令補強，內政部營建署長丁育群卻表示，仍有90多件都更案無法以行政命令彌補，未來條文失效後，這些案件恐將面臨暫緩或退件的命運。在90件都更案中有高達8成位於台北市及新北市，有些都更案光是要取得十分之一所有權人同意的門檻，就已花了1到2年，接下來若改以門檻更高的事業計畫申請，勢必花更多時間才能達到同意門檻。營建署統計，大法官釋憲至今，自辦都更的件數已明顯下滑，建商申請也多改以小面積的都更案為主。營建署都更組組長王東永表示，都更的目的除了要汰換老舊房舍，更重要的是藉大面積的都更提升區域公設比重、美化環境，若現在都更都只以增設電梯、車位等小規模的方式進行，將失去提升整體社區公益性的功能。
筆者認為《都市更新條例》部分條文即將失效，相對照正義國宅都更案延宕19年後，今已順利取得拆除執照，並進行權利變換程序得以順利興建新式大樓，顯得有點諷刺。正義國宅都更案耗費19年的時間完成，代表著這塊土地空轉了19年，如今都更條例將於民國103年4月26日部分條文將直接失效，也宣告了90件正在進行的都更案立即停擺，這些都更案不知道會延宕到多久？對台灣的經濟成長率與就業率衝擊力道有多大？然而地主即建商的損失是否會提出行政救濟，由人民來買單？
永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣不宜在內耗，立法院立法、修法順利，政府才能推動政策。《都市更新條例》能迅速修正通過，人民的財產權才能獲得應有的保障，台灣的都市才會有發展！
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