2014年5月27日 星期二

追查不動產交易逃漏稅,為財政部查稅重點! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月22日經濟日報A4版記者陳美珍所撰「北查漏稅 選定房市巨額交易」報導,財政部民國103年度查稅獵漏方案出爐,豪宅、黃金店面、出租屋及預售屋等不動產交易首度入列,財政部將列管,全國五區國稅局總動員,至少有逾千件重大房產獲利與租金漏稅案,將被鎖定查稅。以雙北為例,市價約新台幣2,000萬元以上的房產交易,即有可能被納為調查對象。

   財政部強調,財政資料中心會配合稅捐機關,選列巨額交易案件優先查稅。財政部要求,全國至少需清查1,000件以上,每一國稅局平均須調查200宗巨額房產交易可疑案件。財政部已訂定民國103年度「維護租稅公平重點工作計畫」,「不動產相關交易及所得查核」首次納入八大重點調查項目。未來一年,將鎖定巨額房地交易案件(以豪宅為首)、預售屋及紅單交易、黃金店面、出租屋,以及二年內頻繁買賣不動產等五大類房產交易行為查稅。

    筆者認為政府近年來大動作針對不動產持有及交易的稅負,不斷做調整,甚至短期間內做出新的函釋或規定,其實會造成民眾不清楚該如何申報或納稅,如今政府如今又加強查稅,一定會讓更多民眾因稅法的修改,而未依照新規定報稅而遭受罰鍰。建議政府應廣為宣導稅法的修正,對於罰鍰的處份也應適當;民眾如還有不清楚之處,申報前一定要詢問專業人士,避免一時疏忽而被追稅!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣應重視「稅賦人權」,台灣自實施聯合國兩公約以來,各單位都自我檢視行政措施,並進行調整;而財政部在這方面調整較少,政府課稅一定要貫徹「租稅法定主義」,這樣才符合保障賦稅人權的精神!

台北市銅山街地上權標案,權利金至少新台幣五億起跳! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月22日蘋果日報A14版記者張菱育所撰「北市銅山街地上權 5億起標」報導,日前台北市才標脫吉林國小地上權案,國防部與台北市政府又推出「台北市中正區銅山街國有土地設定地上權案」,昨舉辦招商座談會,現場近30人參加,且大多為建設公司業者,預估權利金底價至少新台幣5億元。    「銅山街案」位於銅山街、銅山街11巷與泰安街6巷內,鄰近台灣大學社會科學院校區與台北商業技術學院,距捷運善導寺站與忠孝新生站皆750公尺,土地面積約501.55坪,使用分區為第3種住宅區,此案為設定地上權,地上權存續期限為70年,預計於民國103年6月公告招商。

    第一太平戴維斯指出,「銅山街案」鄰近大安、仁愛路生活圈與南京松江商圈,生活機能健全,且為政府機關聚集區域,住宅需求穩定,而此區商務住宅市場月租金行情每坪新台幣1500之7500元。永慶資產管理協理黃增福說,該案對建商來說較有吸引力,未來可做商場、飯店或住宅使用,但因多數買方認為地上權有使用年限,長期的增值性低,以目前正在推的「住宅地上權」案來看,普遍都銷售不佳,因此投標者應會以商場和飯店為主要規劃,收益也比住宅還高。

    筆者認為近年來政府都採取地上權的方式標售國有地,開發商在得標後轉作「地上權住宅」出售,然而目前市場上民眾接受度不高;因此得標廠商為了獲利考量,皆將地上權案轉作商辦或飯店,而不做住宅使用,勢必會造成住宅供給的排擠,政府標售地上權來增加土地供給的美意,也將大打折扣!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為國有土地活化近來甚夯,但近年來已釋出甚多,市場上是否供給量過大,政府也應評估。另民眾購買「地上權住宅」,一定要了解相關規定,才不至於因認知的差距而後悔

2014年5月26日 星期一

政府祭出嚴管工業土地使用措施! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月20日經濟日報A16版記者尹俞歡所撰「政府三招 嚴管工業用地」報導,為避免工業區土地浮濫徵收或是日後廠商進駐狀況不佳,內政部與經濟部工業局擬聯合祭出三項「」,未來業者若沒有在兩年內設廠,工業局便可「原價買回」土地,而新設工業區也將採取部分「只租不售」或「先租後售」的模式開發。目前由縣市政府主導設置的工業區,要先取得經濟部許可,再以協議價購或徵收方式取得土地。然而近年來土地徵收爭議不斷,加上部分工業區土地閒置未利用,因此工業局和內政部才會計畫以源頭控管的方式,在初期審議時即限制土地使用期限及轉讓,避免日後業者靠這些政府徵收取得的土地牟利。

    經濟部工業局目前也正在積極盤點全台工業區土地利用情形,針對目前全台54處未強化利用的工業區土地,祭出棍子和蘿蔔,以加稅及媒合業者投資的方式,期望能活化閒置土地。根據工業局的統計,全台的工業區面積共有9,500多公頃,截至民國102年10月為止全台北未強化利用的工業區土地面積高達364公頃,占已租售面積4.99%。其中以北部地區閒置141公頃最多,占全台已租售工業區面積6%以上。

    筆者認為土地使用分區既劃為「工業區」,就應該做為工業用地使用;但多年來因工業用地較住宅用地便宜,吸引投資客炒作工業地,使得工廠因成本考量而無法設立,使得工業區土地就成為炒作的工具;如今政府針對兩年內未設廠原價購回及先租後售的方式,透過使用管制來遏止炒作的歪風,但會不會有用人頭公司來投資,這部分經濟部工業局也須注意防範!
   
    永然聯合法律事務所李永然律師認為「工業住宅」已存在多年,很多消費者認知不足貪便宜而買受,政府應加強宣導,嚴格取締販賣的業者,使購屋民眾不至於受害,並使土地使用分區制度落實執行!

增加「社會住宅」,要讓青年住得起! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月20日經濟日報A3版記者林安妮所撰「內政部:增加社會住宅」報導,內政部表示,將透過各種積極手段,新增只租不售的「社會住宅」數量,例如協調國產局釋出公有土地、協調軍方提供用地改建,或是以增加容積獎勵,鼓勵公辦都更。在「合宜住宅」方面,內政部將持續鼓勵地方政府因地制宜,提供市價七成、品質完善的合宜住宅給年輕人居住。目前全台除了板橋浮洲、林口A7已推出示範案外,像是台中市、桃園市推出的合宜住宅,也多以年輕人為訴求。內政部官員指出,目前上路中的各項租金補貼、社會住宅與合宜住宅政策等,除了一部分比率限定補助弱勢外,其餘多數的使用者都是青年。

    內政部希望增加社會住宅的供給,補助地方政府興辦社會住宅,並優先補助閒置建築修建為社會住宅、運用引進民間資金、促進民間參與、推動都市更新及研議調整容積等方式,加入社會住宅的推動。另外,將請財政部及國防部配合檢討釋出閒置土地及房舍,提供地方政府興辦社會住宅。

    筆者認為興建社會住宅應該由中央統一規劃,排定興建的程序與配套措施,如何運用民間的力量,如何讓有需求的人有其屋,中央與地方政府更應該多加溝通與協調,避免各吹各的號,造成資源的浪費,讓立意良好的政策無法達成目標。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府已意識到住宅政策的重要性,而此一攸關人民「住宅權」的政策落實,其實就是《住宅法》的展現。《住宅法》這部法律應加強宣導,人民自然對政府推動住宅政策才能有感!

頂樓跳樓為凶宅,法院判決有權解約! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月14日聯合報A11版記者袁志豪所撰「買人生第一間房 鄰舍不能是凶宅」報導,黃姓女子購買人生第一間房產,特別交代房仲「不能是凶宅」,連樓上樓下、左鄰右舍都不能有自殺、燒炭死亡、跳樓等非自然死亡事故;她簽約匯款新台幣三百多萬元後發現,隔壁住戶的小孩跳樓自殺,要求解約,但錢卻被賣方依違約而沒收,提告要求解約退費。

    新北地院審理認為,內政部「不動產委託銷售契約書範本」所謂「是否曾發生凶殺或自殺致死」解釋,賣方於產權持有期間,若是在建物或附屬建物上有求死行為而致死都屬之,且應包含建物、電樓梯以及屋頂;本案簽約前確實發生死亡案件,不論是自殺或意外,買方得依民法及契約內容解約,判決賣方必須全額退款。

    本案是在頂樓發生非自然身故,屬於大樓「共有部分」,因契約並未約定排除共有部分,所以法院判定買方有權解約。筆者則認為會造成不動產價值減損的瑕疵,例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋等,賣方或仲介人員盡可能在簽約前詳實告知買方,以避免日後發生紛爭。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為不動產買賣透過「仲介」時,仲介人員務必依照《不動產經紀業管理條例》的規定,指導賣方據實填載「不動產現況說明書」,將凶宅、海砂屋、漏水……等屋況據實填載於「說明書」上,這樣才能避免不必要的糾紛。同時買方也要自我充實購屋的法律常識,這樣才能確保自身權益!

2014年5月22日 星期四

102年出售不動產,申報方式有部分變更! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月13日工商日報A20版記者林淑慧所撰「去年買賣房 新制聰明報稅」報導,綜合所得稅以及房屋稅5月開始申報,財政部官員表示,民眾需注意,房屋交易所得民國103年申報方式有變,除調高計算房屋交易所得認定標準外,對於短期交易、且有實際買賣價格的案件,民眾應該優先採用新制,以實際成交價格誠實申報繳稅,以免漏報被補稅,甚至處罰。財政部官員指出,不動產交易所得申報方式有二,原則上採取「核實課稅」,即按實際成交價減除買入價格及成本後的利得,併入當年度個人所得中課稅,賠錢則可以扣抵。要是售價或成本無法舉證,才會依據房屋評定現值的一定比率,推計售屋所得。

    不過,財政部自今年起新增「豪宅條款」,去年出售高價房屋者,一律「實價課稅」,要是納稅人舉證不出成本,國稅局將按房屋售價的15%來推算交易所得,而現制房、地分離課稅,土地交易所得免稅,因此國稅局在推估豪宅交易所得時,也會加以扣除。財政部指出,台北市、新北市總價在新台幣8,000萬元以上的房屋,雙北以外地區總價在新台幣5,000萬元以上者,一律以實際銷售價格的15%作為售屋所得,再乘上房地比(房屋評定現值/(房屋評定現值+公告土地現值)),計算出財產交易所得後,再併入個人當年度所得,申報繳納綜所稅。

    近年來政府針對財產交易所得申報方式,陸續作調整,民眾如果不清楚如何申報?可以先行詢問地政士、會計師或專業律師,但切勿忘記申報或短漏報,如經國稅局查核到,除了補繳該稅額,甚至需繳納該稅額兩倍以下的罰鍰,因所得稅採累進稅率,補稅加罰鍰將會是相當大的金額,民眾對此不得不慎!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為納稅固然是國民的應盡義務,但一定要懂得「節稅」,近年來政府為了打房,利用「租稅」手段,不斷干預房地產市場;民眾於申報房地產交易所得時,一定要了解政府主管機關的最新規定並予以配合,這樣才不會為自己招來麻煩!

買方付擔奢侈稅仍視為成交價金的一部分! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月14日經濟日報A22版記者吳佳蓉所撰「私下立約要買方付奢侈稅 行不通」報導,買賣房屋時,有些賣家會告訴買家,雙方交易要採「賣清」方式,除了房屋價格,要求買家要連帶付清「特銷稅款」。北區國稅局常接獲民眾詢問,若契約中明訂由買方負擔「特銷稅」,賣方是否就可以免繳,國稅局回應,依《特種貨物及勞務稅條例》,繳稅主體仍是賣方,且買方多付給賣方作為特銷稅費用的金額,也屬銷售時的「全部代價」,須納入特銷稅課稅範圍,若漏報這部分金額,國稅局將視為短漏報案件處理,並要求補稅並處最高一倍罰鍰。

    舉例來說,甲將手中持有未達一年的不動產賣給乙,買賣價格訂為新台幣(以下同)2,000萬元,並在契約中明訂,乙應負擔特銷稅,先行將特銷稅額300萬元(2,000萬元*特銷稅率15%)連同房屋價格一起付給甲方,總計2,300萬元。但依照特銷稅條例規定,賣方甲才是納稅主體,若賣方甲未繳,則視為漏繳特銷稅,同時,乙多付給甲的300萬元,也應納入計算應納稅額的金額範圍中,也就是用雙方交易總金額2,300萬元,乘以15%特銷稅費率計算,若只用2,000萬元房屋銷售金額計算應繳稅額,少繳部分也將視為短漏報。

    依照《特種貨物及勞務稅條例》第8條規定:納稅義務人銷售或產製特種貨物或特種勞務,其銷售價格指銷售時收取之全部代價,包括在價額外收取之一切費用。所以如果指定由買方負擔該稅額,就會成為「特銷稅」課稅的稅基;筆者呼籲民眾如果真有特銷稅的疑慮,一定要多方詢問專業人士,以避免事後遭追繳高額的「特銷稅」以及該稅額3倍的罰鍰。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「奢侈稅」已實施數年,民眾在出售房地時,一定要先了解相關規定並掌握主管機關的實務見解,這樣才能有效「節稅」,且不會有後遺症。永然法律基金會近來印贈的「不動產奢侈稅課徵實務法律手冊」自出版後,深受民眾喜愛,來信索取者甚多,民眾可多以加研讀,來增進自己在這方面的法律常識!

納稅義務人繳納特種貨物及勞務稅,嗣後又解除該買賣契約,已繳納稅款是否可以主張申請退稅?

永然地政士事務所黃興國地政士

案例:
大貴於民國103年2月1日出售名下的不動產,因符合繳納奢侈稅要件,故於簽約後向戶籍所在地的國稅局申報並繳納,嗣後雙方解除該買賣契約,試問大貴是否可以向國稅局主張退還已繳納的稅款?

解析:
    依據財政部102.05.22台財稅字第10200024220號解釋,所有權人銷售持有2年內之不動產並依法繳納特種貨物及勞務稅,嗣解除契約,稅捐稽徵機關受理其申請退還已納之特種貨物及勞務稅款處理原則如下:
一、於辦竣產權移轉登記前解除契約者,應予退還。
二、於辦竣產權移轉登記後,解除買賣契約並取回原銷售之不動產,如屬合意解除者,不予退還;如屬行使「法定解除權」而解除者,應予退還。
     因此案例中大貴如果是與買方合意解除契約,是不能主張退還已繳納的奢侈稅。但是如果因為物的重大瑕疵,例如海砂屋、輻射屋、傾斜屋或凶宅而解除契約,或因為買方債務不履行(價金不給付)而導致契約的解除,屬於該上開財政部函釋的「法定解除權」,應可以向該稅捐稽徵處申請退還已繳納稅款。

    其他奢侈稅的問題可以詳見《不動產奢侈稅課徵實務法律手冊》,欲索取本手冊者,請來函附10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

2014年5月19日 星期一

社會住宅政策落實,需要產官學界同心協力! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月12日聯合報A4版記者沈婉玉所撰「搶救社宅政策 土地財源雙管齊下」報導,行政院長江宜樺日前表示,10年內將催生約3.4萬戶的社會住宅,且其中近半數將興建在雙北市,協助青年、弱勢有個家。社會住宅聯盟指出,根據內政部民國100年「社會住宅需求調查」統計,保守估計社宅需求量為19萬戶;此次江揆提出10年3.4萬戶的目標,即使加計租金補貼為10萬戶、約每年1萬戶,與實際需求落差極遠。社會住宅聯盟說,相較於韓國中央政府預計每年編列約新台幣1300多億元興建社宅,其中首爾市就宣布10年要增加19萬戶公共租賃住宅。

該聯盟表示,社會住宅是具社福性質的公共投資,需要龐大的預算補貼,在土地提供與融資等,都需要投入資源,各國中央政府都扮演關鍵角色,必須具體提出政策與經費,不能只推給地方政府。聯盟指出,過去社宅推動成效不佳,就是因為中央只是將責任推給財政更困窘的地方政府;聯盟舉例,新北市政府因想「不出一毛錢」,所以採BOT方式興建社宅,在國有地免費提供下,多數是給建商出售或出租營利,真的社宅只有300多戶、占百分之21。社宅聯盟建議,社宅政策主要的需求是土地與財源,社會住宅聯盟建議,政府應明訂國有地要免費提供興建社宅,而展現政府決心最好指標,就是宣布國有地活化案都要蓋一定比例的社宅。聯盟表示,在財源方面,則應進行不動產稅制改革,將增加的稅收挹注政府住宅基金,提供社宅興建及營運的財源,「取之於房地產用之於房地產。」

筆者認為興建社會住宅已逐漸受到各界的重視,政府也正朝此目標推動,但是該如何執行?如何編列預算?產官學界都有不同的聲音或想法;建議政府可以多方舉行這方面議題的研討,集合各界的意見來歸納出可行的方案,或著可以借鏡新加坡或韓國的社會住宅案例,由中央統籌規劃或成立公法人,加快社會住宅興建的效率,真正讓住者能夠有其屋。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣各界已逐漸重視「社會住宅」的問題,台灣的《住宅法》對此已規定,政府應一方面宣導《住宅法》的規定,另一方面落實「社會住宅」的建設計畫,符合住宅法的精神,這樣才是真正保障人民的「居住權」!


300學者組房改聯盟,監督房市改革! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月9日聯合報A4版記者沈婉玉所撰「高房價忍無可忍 300學者組房改聯盟」與「財長:不動產稅制 八月啟動改革」兩篇報導,高房價引發民怨,稅改團體日前到財政部抗議,昨天又有近三百名學者組聯盟,都要求全面啟動房地產稅制改革。高房價累積的民怨不斷升高,近三百位學者成立「房市改革行動聯盟」,要改革房市、救經濟、救青年。

    房改聯盟並將陸續拜會央行等五大部會、評鑑縣市長候選人的房市政見,持續要求政治人物改革。政大地政系教授林左裕指出,台灣低利率及低稅負的雙低環境,讓囤屋者有恃無恐,房市炒家有約百分之七點五以上的淨利率,比所有產業都高,引導資金瘋狂流入不動產,造成房價高漲。他說,高房價的結果是低經濟成長率,因為薪資都卡在房貸上,排擠其他消費能力,現在台灣每產出十塊錢,就有三點九元要繳房貸,已經超過美國次貸風暴的臨界值,再不遏止,下一步就是金融危機。

    林左裕教授建議央行應規定非自住房貸成數不得超過三成、利率也要拉高;持有稅應至少要達市價的百分之一;炒房囤房應比照哄抬物價處罰,並提供社會住宅等。住宅學會理事長薛立敏則建議,政府對海外熱錢炒房應設限,並鼓勵私部門,建立不能繼承、不會炒作的地上權住宅市場。財政部長張盛和表示,房價已有下修趨勢,但居住正義的問題仍令人憂心,等財政健全方案通過後,接下來就會進行不動產稅制的改革,預計民國103年8月就會啟動。張盛和部長舉出,財政部陸續推動土地稅及房屋稅負合理化、加強查稅防堵租稅漏洞、實施奢侈稅以抑制短期房地投機。

    筆者認為政府如果採取較多面向的方式來抑制房價,或許可以急速讓房價下滑,但勢必對建築業、營造業、代銷業及仲介業者造成很大的衝擊,如果房市蕭條,一定會波即到台灣的內需市場與經濟成長率。無論是政府或房改聯盟在提出不動產政策,也亟需思考對經濟的衝擊與配套措施,避免房價真的下跌了,經濟也隨之大幅衰退!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前房市經政府這幾年運用「奢侈稅」、「實價登錄」、「豪宅稅」、「限制貸款成數」......等手段,已經急凍。不必再大張旗鼓打房,再下去確實後果難以想像;所以落實《住宅法》才是正確的途徑!

活化台北市五大國有地,收益上看新台幣2300億元! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月9日聯合報A18版記者楊湘鈞所撰「活化國有地 收益上看2300億」報導,行政院推動國產活化,財政部部長張盛和在行政院會提出五大亮點開發案,包括:華光特區、空軍總部舊址、台北國軍英雄館、基信營區、國泰營區等,合計可創造新台幣(以下同)2300億元總收益。財政部推動國有不動產活化利用,預計國有公用不動產活化部分每年新台幣200億、4年共800億元收益;至於國有非公用不動產,將透過提供公共建設、招標設定地上權、共同開發和參與都更等方式活化,推估提供開發利用期間,包括權利金、租金及稅收等,一共可以創造2300億元收益,並吸引民間資金投入700億元。

    張盛和部長表示,台北市華光社區、空軍總部、台北國軍英雄館、六張犁基信營區和松山國泰營區等五大標的,以最大開發強度來估算,可以創造新台幣1200億元收益,分別是華光案327億、空總舊址427億、基信營區236億、國軍英雄館159億、國泰營區52億。至於其他國營事業所屬土地,例如經濟部旗下油、電、糖、水四大國營事業的土地,也將透過政院土地活化小組推動活化;至於巷弄中小面積土地、房屋,也會和地方政府及文化部等合作,作為公園綠地和文化休憩使用。另外,雙北都會區五百坪以下小坪數國有土地仍不會解禁,以避免助長房。

    筆者認為台北市區有許多已荒廢的老舊營區,或低度使用的公有土地,閒置的確造成土地的浪費;目前政府正積極活化「公有非公用土地」,開發低度使用的土地以增加土地利用的效率,但在開發過程中一定要符合社會正義、居住正義,避免讓該區域的房價大幅攀升,造成民怨。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為活化國有土地是政府亡羊補牢的作法,值得肯定;但關於其收益除了補財政缺口外,並應將之用於落實在《住宅法》,以興建「社會住宅」來實現人民之居住權,這樣才能讓社會和諧發展!

2014年5月15日 星期四

李廷鈞地政士、黃興國地政士參與著作《不動產奢侈稅課徵實務法律手冊》


作者‧李永然.黃斐旻.李廷鈞.黃興國
我國自民國100年6月1日施行《特種貨物及勞務稅條例》以來,至今已將近三年,由於是新法上路,陸續有民眾或從業人員因不熟悉該條例所規範不動產為特種貨物的態樣,而認為出賣人不需繳納奢侈稅,進而簽訂不動產買賣契約,事後遭國稅局要求補稅並遭致罰鍰的例子產生;近來更從報章雜誌中得知,民眾被追繳奢侈稅的案件有逐漸增多的趨勢,甚至提出行政救濟竟遭致駁回的案例亦屢見不鮮。由於奢侈稅的稅基是以買賣成交價乘上10%或15%的稅率,無法再主張扣除相關成本,所需繳納金額往往動輒數十萬至數百萬元以上,因此對民眾的財產權影響甚巨。

  《不動產奢侈稅課徵實務法律手冊》即是針對《特種貨物及勞務稅條例》關於不動產部分的條款、財政部解釋函釋及法院判決等三部分,分別以「基礎概念篇」及「實務解說篇」為文詳加介紹,讓民眾從中了解該條例規範與實務運作方式,避免因認知錯誤而損失慘重。

  本手冊由住商不動產天母西路、仁愛復興、天母忠誠加盟店慷慨捐印,欲索取者,請來函附10元中型回郵信封(16cm×22cm以上),註明手冊名稱,寄台北市中正區羅斯福路二段9號7樓永然法律基金會收即可。

2014年5月14日 星期三

陸資來台買房,民國103年首季飆新台幣4.2億元! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月7日蘋果日報A17版記者潘姿羽、劉曉霞、王筱君所撰「陸資來台買房 首季飆4.2億」報導,陸資搶攻台灣房地產,民國103年第1季來台投資不動產的金額就達新台幣4.2億元,創下單季交易額新高!雖然政府設下「543條款」、「總量管制」,不過陸資投入台房地產的總額持續成長,學者指出,檯面下交易遠超過這數字,政府應防範地下經濟炒作,但業者則樂見適度開放,有助活絡房市。台灣開放陸資來台10餘年,截至民國103年第1季核准件數僅143件,但陸資來台買不動產金額創下單季新高,比對去年全年交易金額新台幣7億5442萬3385元來看,民國103年單季交易額就已經超越民國102年一半。

    內政部解釋,第1季不動產購買金額創新高,是因為有法人購買2件不動產而拉高金額。不過淡江大學產經系副教授莊孟翰指出,陸資透過境外公司、人頭來台投資,已經是公開的秘密,實際購買金額遠不只政府公布的數字。第一太平戴維斯研究部資深經理丁玟甄則表示,因政府對港資管控相對寬鬆,陸資會先透過港資繞道購買。內政部地政司副司長王靚琇表示,要成立公司須經由經濟部審核成立目的、營業項目,若確認是陸資公司,再由內政部審核購買需求是否合理,「經過雙重管制,應該沒有問題。」政府對陸資買房限制包括貸款上限5成、在台停留時間最多4個月、3年內不得轉售的「543條款」,另外更管制每年大陸自然人取得的不動產不得超過土地13公頃、建物400戶。

    筆者認為政府為了抑制房價上漲,無論從稅負、利率或成數加以著手管制,但仍有大宗的陸資或港資進入台灣購買不動產,即便政府在陸資的管控上雖已訂立相關措施,但是房價卻有可能在陸資及港資的推波助瀾下再創新高,因此政府仍應嚴加管控運用境外公司或轉投資購入不動產,或從價金總額作控管,否則陸港的游資一直湧入台灣房市,短期雖可以活絡房市,但是長期卻未必是全民之福!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已逐漸國際化及兩岸化,陸資來台購置不動產是不可避免的,政府除做好把關的工作外,另外就是推廣及落實《住宅法》,使台灣人民「人人有屋住」,並提升幸福感!



陸資來台投資不動產件數及金額
時間
件數
不動產金額
民國103年第1
7
42177萬元
民國102年第1
17
390847000
民國102年第2
9
33505000
民國102年第3
12
6807萬元
民國102年第4
14
262001385
民國101年第1
10
223869246
民國101年第2
11
13577萬元
民國101年第3
4
1498萬元
民國101年第4
9
11899萬元
民國91~民國100
50
530334766
總計
143
22137397
                                 資料來源蘋果日報

2014年5月9日 星期五

公告地價及現值雙漲,對高雄製造業及民眾造成衝擊! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
    依據民國103年5月6日工商時報A19版記者顏瑞田所撰「公告地價、現值雙漲,高雄製造業、民眾哀嚎」報導,民國103年底,高雄公告地價調漲,位於高雄軟體園區內的200多家廠商,包括鴻海、智崴等,因為向經濟部加工出口區承租土地的租金,跟著公告地價連動而激增,廠商近期聯袂反應,希望加工處和高雄市政府能夠體恤廠商的成本負擔,不要再漲公告地價了。

    高軟區內廠商指出,區內廠商都是向經濟部加工出口區管理處承租土地,而根據計算公式,土地租金與公告地價連動,民國102年底,公告地價從民國101年底的每平方公尺新台幣9,400元,調高到新台幣12,000元,漲幅達27.66%。廠商表示,加工處向區內廠商收取的土地租金,已經遠大於加工處要繳交的地價稅金額,因此,廠商希望加工處能夠設法凍漲土地租金、或是將廠商繳交的租金,回饋給區內廠商,例如,降低管理費,以減少廠商的成本負擔。

    除了影響廠商租金的地價稅,高雄市民國102年底調整的土地公告現值,也對建商和一般民眾,出現集體受害現象,無論是新成屋或是中古屋的買賣、或是移轉,土地增值稅繳交金額增加數倍。高雄市政府地政局主任秘書龔振霖說,高雄市民國103年土地公告現值平均調幅10.42%,是五都中相對低的,而合併之前的高雄縣,因為以前未調整,所以才會感覺調幅大增。不過,他強調,市府會衡量國民所得、以及市民薪資水準,在調整土地公告現值時,注意它的平衡性,避免造成不必要的衝擊。

    筆者認為當稅負的增加超過民眾或廠商所能夠支付的能力後,會讓民眾缺乏購屋動機、廠商也會缺乏繼續營業誘因,進而造成經濟的衰退;原本因調高稅基而增加的財稅收入也會因此減少。有鑑於此,政府如果大幅提升持有或承租不動產的稅負,來管控不動產的價格,另一方面也應進行購屋或租金的補貼,提高民眾購屋或企業經營的誘因,莫因高額稅負,最終造成無人購入或承租不動產,最終造成經濟衰退!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣政府目前已亂了分寸,經濟沒有計畫,本務不作,盡是運用租稅手段擾民,現已有很多企業不堪其擾,現又調高公告地價,增加人民稅負,相信台灣人民的痛苦感一定會再提高!

財政部查稅,盯上黃金店面租金! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士
依據民國103年5月6日聯合報A5版記者羅兩莎所撰「財部查稅 盯上黃金店面」報導,根據主計總處統計,民國103年3月分租金上漲百分之零點七一;羅明才立委質詢財政部出手「打房」,造成房市急凍,但是質疑為何房租仍持續上漲?財政部長張盛和表示,房市沒有急凍,僅新北市房價微幅下修,但「趨勢往下修,對全民是好的。」

   張盛和部長也表示,財政部下一波將鎖定黃金店面,查緝租金所得。把黃金店面列為查緝重點是「因為黃金店面租金比較高」,財政部查稅的原則是「捉大放小」。繼奢侈稅後,財政部透過租稅手段抑制房市炒風。此外,各大行庫把非自用住宅房貸利率一律自百分之二點三起跳,張盛和部長說,「非自用住宅的定義還沒有出來」,不了解銀行怎麼分辨什麼是「非自用住宅」。等財政部的「非自用住宅」定義出來後,將把資料提供給銀行,供銀行作為貸款成數的參考;在房貸利率方面,由於國內利率已自由化,不能干預利率,各行庫會依客戶條件,適用不同利率水準。

    筆者認為政府近年來以針對不動產移轉或持有的稅負大幅調高,並加強查稅機制,尤其以「奢侈稅」、「租賃所得」及「財產交易所得」最為積極,因此民眾在處分不動產或申報租金收入時,都可以事前先詢問會計師或專業律師,切勿漏報或短報,以免事後遭國稅局補稅及罰鍰!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部似乎忽略台灣的房市已急凍的事實,目前不僅新北市,其他很多地方的房市都急凍了!再下去,台灣的下半年會逐漸出現房市的斷頭戶,更會增加一些房仲、代銷從業人員的失業者!

2014年5月7日 星期三

內政部:六道措施齊下,獎勵民間建社會住宅 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

依據民國103年5月2日工商時報A4版記者呂雪彗所撰「內政部:調整容積策略 獎勵民間建社會宅」報導,內政部將研議讓民間建案透過調整容積策略,將增加分得一定比例的樓地板面積,納入公益設施,獎勵民間興建社會住宅,供青年及弱勢出租。內政部在行政院會報告「住宅政策執行現況」指出,供給面將增加社會住宅興辦,除補助雙北市興建社會住宅外,將優先補助閒置建築修建為社會住宅、推動都市更新、研議調整容積,促進民間參與及引進民間資金等六道措施齊下。另外運用都市計畫讓民間建案透過調整增加容積的「虛擬土地儲備」概念,將調整容積價值分回一定比例的樓地板面積回饋給公益,並將社會住宅納入公益設施的一環,如此多出的樓地板面積就可作出租住宅。
    此外,都市更新也擬納入社會宅公益設計,若利用公有土地參與更新後分回之房地、中繼住宅,及藉由容積獎勵引導建商設置之公益設施等,將做為社會住宅。內政部次長林慈玲表示,社會住宅並非全國都要興建,雙北市需求量最大,內政部協助雙北市興辦1萬4千多戶,而中南部地方政府有閒置空餘屋甚多,只需給予租金補貼政策。
    筆者認為政府正積極興建社會住宅,並獎勵地主或建商於都市更新時,調整容積做為公益使用,這政策對房屋的供給是一大利多,尤其針對地少人稠的雙北市更能有所助益,期待政府在好的政策下,能夠研擬出快速執行或簡便的程序,莫因行政效率而導致房屋供給緩不濟急、杯水車薪。
    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府目前為落實《住宅法》,大力推動「社會住宅」是正確的,這樣才能實現「居住權」的人權保障,但政府不僅如此,還要大力宣傳,人民對政府的作為才會有感!

2014年5月1日 星期四

內政部修法,違建戶擬罰新台幣4至50萬元! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年4月23日蘋果日報A15版記者潘姿羽所撰「全台逾59萬件 違建擬罰50萬」報導。截至民國103年2月止,全台尚未拆除違建總數達59萬1975件,該月查報的新違建總數也有3213件。為了遏止新違建數量不斷增加,營建署除了開會檢討民國102年地方政府處理違建進度,民國101年也通過修正《建築法》部分條文,擬對違建戶處以罰鍰。據悉目前送審版本的罰鍰最高達新台幣50萬元。營建署建築管理組組長謝偉松表示,營建署原擬修正草案對違建戶處以新台幣4∼20萬元罰鍰,後來中央調整成4∼50萬元,處罰條件可能由地方政府參酌。行政院已將法案報給立法院,看在這次會期有無機會審查。

    筆者認為未申請建築執照或未依使用執照增、改建的建築物,政府祭出較為嚴厲的手段,是可以較為有效遏止新違建數的增加,除此之外,政府也開始加強對違章建物的執法,因此建議建商或民眾切勿擅自變更建物,如經查獲而又未於期限內改善,很可能連續受罰。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《建築法》原本就應嚴格執法,我在兒時就聽到「違建」是都市之瘤,但到現已將屆六十歲,台灣還是有這麼多違建,足見政府執法怠惰,顯然台灣的法治仍需要大加油!

「囤房稅」及「空地稅」雙管齊下! 文◎黃興國地政士

永然地政士事務所黃興國地政士

    依據民國103年4月25日工商時報A5版記者林淑慧所撰「逼建商釋屋,財長:空屋要課囤房稅」及同版記者于國欽、曾麗芳所撰「嘉縣針對台糖開徵空地稅,建商囤房小心」共兩篇報導。財政部張盛和部長表示為了讓建商能釋出空屋,增加房市供給量,未來《房屋稅條例》修法後的房屋稅已涵蓋「空屋稅」的概念,各地政府可提高建商的非自住房屋稅率,最高到3.6%,未來建商持有的餘屋或保留戶等,都會被課囤房稅。立法院財委會於民國103年4月23日初審通過《房屋稅條例》修正案,將非自住房屋稅提高到1.5%至3.6%,未來地方政府可以把空屋納入非自住房屋課稅,因為自住房屋必須要有居住的事實,各地方可在彈性稅率內加以訂定,藉以課徵空屋稅。
     嘉義縣是全台第一個祭出「空地稅」的地方政府,嘉義縣財政稅務局長簡世明表示,「空地稅」針對嘉義縣政特區、太保市周邊的大地主台糖公司而制訂。嘉義縣政府劃定私有空地擬開徵空地稅一案,自民國102年1月開始公告,公告期間為期2年。屆期如果土地所有權人仍沒有動作,嘉縣政府即可依法開徵空地稅。內政部地政司副司長王靚琇表示,依《平均地權條例》第26條開徵空地稅所定義的空地是指已具備一定公共建設(例如道路、電力、自來水皆已完備),卻未建築的土地。依該條例26條及施行細則第40、41條,縣市政府可以將這些符合定義的空地劃定為「限期建築」的土地,報請內政部核定,並於核定後通知土地所有權人,若限期內(縣市為2年、鄉鎮為3年)土地所有權人仍未請領建造執照開工建築,則地方政府即可按該宗土地應繳納的地價稅基本稅額加徵2倍至5倍的空地稅或照價收買。
    筆者認為政府陸續從囤屋、囤地來做為課稅基礎,讓建商或投資客釋出手中的房屋或土地,然而對繼承取得不動產的民眾而言未必公平,他們並非以囤房為目的;另外高額的稅負未必真能提高房地供給,甚至影響真正有需求的民眾,建議政府從大量增加社會住宅的供給來著手,讓住者有其屋,房價的漲幅自然慢慢趨緩。
    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府的動作太多了,其實「居住權」宜透過《住宅法》的落實執行來實現,而不是用一大堆租稅手段,弄得大家人仰馬翻,萬一弄不好,把台灣的經濟給弄垮了,到時候是全民受害!