2014年10月28日 星期二

未來房地合一稅的政策,導致63%多屋族想賣房! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031024日中國時報AA3版記者方明「房地合一效應,63%多屋族想賣房」、蘋果日報A23版記者陳千聿「63%多屋族,想拋售避稅」等報導,雖然房地合一政策還沒有上路,但是許多多屋族已經計畫賣房避稅,根據房仲業者委託市調單位調查民眾售屋意願,如果房地合一政策確定,有63%擁有兩戶以上房屋的民眾將準備售屋,而且其中有23.5%預計1~5年內就售出,專家特別提醒如果買房躊躇就算屋主急著脫手,也未必能成功售屋。
    該市調是群益房屋委託波士特市調機構針對全台擁有不動產民眾調查房地合一稅的看法,並且回收495份有效問卷,發現房地合一稅政策一旦確定,有63%擁有2戶以上不動產的民眾想規劃售屋,想在半年內脫手的雖僅有9.7%,但高達23.5%的多屋族想在1~5年內脫手。
    新政策對於一戶且持有五年以上享有免稅優惠,因此擁有一戶不動產的民眾逾半數則無動於衷,僅有43.%有售屋意願,並且在1~5年內售出的民眾佔17.3%,想在一年內售出者僅7.3%
    而調查也發現一年內想要再購置房產的民眾僅有8.9%,另外34.3%的民眾想等一年後政策大致確定再進場,群義房屋總經理潘家成表示,房地合一稅對於房子位置較差、產品類型不佳和投報率低的物件,屋主則會優先選擇脫手。
    筆者認為,先不論房價未來漲跌,在政策上面對於想售屋的民眾,未來稅賦上的增加似乎不可避免,如果近期有要出售房屋計畫的民眾,不妨在房地合一稅上路前先出售節稅,以免將來負擔更重的稅賦。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近來經濟已因「食安風暴」,打擊了「MIT」的國際形象,國內目前已急凍,加上食品風暴的擴散效應,經濟前景不佳,房地合一稅宜審慎規劃,切勿草率急速推出,導致嚴重影響台灣的經濟成長!

政府竟放任農田違法建工廠 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031023日蘋果日報A16版記者王鈞生「農田違法建廠,政府放任」的報導,許多原本應該從事農作的稻田,因為土地政策反覆不定、地方政府公權力不彰,而興建鐵皮工廠,甚至興起「農地租廠房」的風潮,相關單位卻坐視,不主動稽查拆除,導致台灣農地亂象叢生。
    由於合法工廠申請流程複雜,還得承受稽核、安檢作業,農地建工廠成本相對較低,於是許多企業者抱持投機心態在農地設立工廠,根據統計全台違章的工廠就有6萬家,且超過九成都是在「農牧用地」,而2010年政府修改《工廠輔導管理法》將面積逾五公頃以上的違章工廠聚落合法化,低污染性的工廠也可以取得「臨時工廠登記證」,而這些「特定區」的劃設,也使得原本存在的亂象得以合法化。
    政大地政系教授徐世榮即認為,全台工業區閒置逾二成,卻要另行劃訂「特定區」合法化,相當不公平合理。房仲業者黃小姐也表示,台中市郊區農地近三年翻二倍以上,部分原因就是打著農地出租蓋廠房名號,每坪租金約新台幣250~350元,臨大馬路則每坪可達新台幣400元,成本相較合法工程至少省五成。
    台中南屯楓樹里早期是純農業區域,近五年也不斷冒出「工廠」,「違章工廠」颱風天還會偷排廢水,附近居民將小姐抱怨廢水造成魚群死亡,社區營造付諸流水。對此台中市都發局長沐桂新則表示,目前做法是受檢舉後會同相關權責機關判定後,再採取「即報即拆」。
    筆者提醒民眾,土地使用必須符合「使用分區」的規定,否則依據《區域計畫法》的規定,將可除以罰鍰並恢復使用,因此建議民眾可以先調查自己的土地是位於都市計畫哪一種使用分區?或是非都市計畫的甚麼區哪一種用地類別?農牧用地或是農業區土地不能作為工業使用,民眾切勿鑽法律漏洞!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣民眾對於「土地」的使用分區向來不重視,這是不對的,不符合《區域計畫區》、《都市計畫法》的精神。政府積極管理土地的用途,如有違法應主動取締,這樣才能使土地分區的管理目的實現,民眾也才會養成利用土地時,重視「土地分區」的良好習慣!

2014年10月27日 星期一

李廷鈞地政士分享「投資買房零失誤的10堂課」閱讀心得 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    投資房地產致富是許多人的夢想,但是真正能透過投資房地產賺錢的人,始終是少數,許多人買房投資往往因為失誤選擇了不正確的地點或不正確的投資標的,造成被套牢甚至慘賠出場。「投資買房零失誤的10堂課」這本書(先覺出版公司出版,20148月初版),由CCIM美國國際認證不動產投資師有「紅色子房」之稱的蘇明俊和25歲不花一毛錢當包租婆的小資Oma兩人合著,以專業不動產投資者的角度讓大家知道如何對不動產投資做一個正確的判斷。
    首先本書先介紹各種不動產投資的類型,包括「預售屋」、「新成屋」、「中古屋」和「問題屋」,風險和獲利各自不同,難度也不一,投資必須選擇適合自己預算的不動產類型,並且勤比較才能找到合適的物件。
    再來本書並以現金流的分析和T-bar教讀者分析投資報酬率,投資要獲利必須要掌握現金流,善用不動產投資負槓桿,試算投資報酬率,才能確保自己的資本利得。採外善用蕃薯藤房價分析和內政部的實價登錄網站,可以找到不動產的合理價位和適合自己的投資的區域,透過井字分析法和了解產業的發展,預估將來不動產所在區域的房價趨勢,精準投資。
    此外,本書作者也教讀者可以投資收益型不動產,並且評估獲利和風險,設法提高不動產的價值。連近十年來很熱門的都市更新,作者也詳細的分析必須要遠離戶數多、房價低、屋齡新、店面多和巷道窄的標的進行投資。
    最後,最重要的投資不動產致勝關鍵,就是要學會和銀行、仲介談判,作者也詳細以自身經驗教讀者和仲介的談判技巧,還有如何能透過多比較獲得較好的貸款條件,還有透過集資和合夥的方式,擴大自己的投資本金,增加獲益的機會。作者也一再提醒讀者,投資不動產短線炒作暴利不是正道,應該要走正派的房地產投資,不要破壞產業生態,賺取合理利潤,這是相當重要的。

    讀完這本書,覺得獲益良多,也感謝本書作者能夠將他的經驗分享給大家。不同於一般房地產的法律書籍,本書法律內容不多,多半以投資面向去分析不動產投資,和介紹各種業界常見的生態。書裡面圖文並茂,許多圖表相當詳細,相信對於不動產投資有興趣者,這應該是一本淺顯易懂,卻又可以受益良多的好書,特將這本書的精彩內容給大家分享!!!

台北市私有古蹟修繕補助遭質疑分配不公 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031021日自由時報A4版記者游蓓茹「私有古蹟修繕,補助對象重複三年」的報導,台北市有三百多處古蹟、歷史建物,其中有近三成屬於私人擁有,台北市文化局編列修繕補助預算,過去三年每年平均新台幣3000多萬元,但民國103104年僅縮水剩下三分之一,而103年度獲補助的對象和前兩年也都是同一批人,導致台北市議員吳思瑤質疑台北市文化局對私有古蹟「擺爛」的態度。
    吳思瑤指出「私人古蹟與歷史建築」修繕補助,由所有權人提出向市政府申請,一年卻只有約十五個單位可以獲得補助,而且103年還縮水剩下1000多萬元,僅六個單位獲得補助,但台北市私有古蹟有近一百處,質疑台北市文化局逐年廢弛不重視古蹟修繕。
    而且調閱資料比對,甚至發現有五家重複過去連續兩年申請,包括郭氏古宅、慈雲寺、濟南基督長老教會等等,僅有一家「觀音禪堂」過去從未申請卻僅獲得新台幣十萬元補助,經過調查才發現向市府申請金額補助流程繁複、文資法限制多、大眾看不懂,讓所有權人只能將建物「擺著等倒了重蓋」或是「轉賣建商」
    艋舺謝宅所有權人謝東昇也批評,文化局接受陳情在謝宅上方施作鋼棚架工程保護漏水屋頂,但是兩年前召開文資提出「整體規劃設計」,卻不尊重所有權人對房屋修繕意見,導致「擺爛」至今,如今謝宅內部跳蚤孳生、木樑、牆面腐朽斑駁,變成畸形建築。
    吳思瑤議員也指出,文化局應該主動對私有古蹟座「總體檢」,不是被動「等人申請」,並且要找出修維修標的排出優先順序,並且編列預算、調整或輔導申請方式,若卡在房東產權證明只讓同一批人申請,政策失去美意資源無法全面落實。
    台北市政府文化局則表示,文資實際修繕必須分階段進行,例如祠堂前、後殿輪流修復,有連續申請需求,都依照單位提出的計畫審議書分配金額,「長老教會」因為申請硬體建築改建修復費用較高,「觀音禪寺」因為是活動規劃,費用較低。而因為許多私產所有權人眾多意見不合,無法遞交申請書,若時機配合得上才會多編預算,艋舺謝宅也是因為所有權人近十位難達成共識,但日後會再盡力溝通協助。
    筆者認為,如果台北市政府對古蹟重視,應該還是要多編列一些預算來協助古蹟的修復,而不是每次等古蹟都快倒塌或是失火之後有人要拆除,才在那邊大喊可惜,否則就只是作秀的行為罷了!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣開發的歷史很短,文化古蹟、歷史性建築物不多,應用心指定、維護,使「文化」得以保存,並與「觀光」結合,帶動觀光的內涵,並可同時進行「文創」,也有助於台灣的經濟發展,台灣加油!台灣向前行!

文史界批評台南市文化局放任拆除百年「惜字亭」! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031021日中國時報A10版記者程炳璋「百年惜字亭被拆,文史界譁然」的報導,台南市國定古蹟武廟旁邊上百年歷史的「惜字亭」,民國1031020日突然遭到地主拆除,台南市政府文化局發表聲明,指廟方無敏感度導致百年惜字亭遭拆,也未出手阻止,但是台南市文化局未事先防範的態度同樣也遭到文史界的批評。
    該惜字亭原本屬於廟的一部份,作用相當於現在的金爐,因為年代久遠外表殘破不堪,台南市文化局表示雖然金爐是武廟一部份,但至今尚未認定「古蹟」,站在保存地方文物立場,建議保留。
    據了解該惜字亭占地約0.4坪,因為祀典武廟和私地主產權糾紛,因此沒有納入古蹟本體,在第一時間廢棄成為私人用地,約6年前發現倒臥一座殘破金爐,才考證是日據時代武廟內的惜字亭,雖然台南市文化局為認定是古蹟,但是黃姓地主斡旋買地向武廟買地贖回金爐始終不肯答應,沒想到竟然遭人以山貓車拆掉金爐,台南市文化局人員到場已經晚了一步。
    筆者認為,惜字亭已經存在上百年的歷史,但是卻不見文化局有任何動作,到要拆掉之後才在那邊喊可惜,卻是慢一步,希望以後文化局可以在古蹟被拆除之前先指定為古蹟,對擅自拆除古蹟者重罰,才能遏止這種亂拆古蹟破壞文化遺跡的現象!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣各界對「古蹟保存」並不重視,看國內雖有指定「古蹟」或「歷史性建築物」,一者指定遲緩,另外雖有指定,然指定後維護及推廣也不積極;政府應改變態度,積極努力維護,並與觀光結合,這有助於國內文化的保存及發展!

大陸建設、厚生集團買台中七期土地每坪逾新台幣346萬 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031027日工商時報A19版記者曾麗芳「七期每坪346萬,創台中天價」的報導,「大陸建設」和「厚生集團」從「親家建設」手中以每坪單價新台幣346.87萬元、總價新台幣38億元買下七期惠中路上,近台中市政北五路口的1095.5坪「新六」土地,使得台中市七期重劃區土地價格再創新高,未來推案預估至少每坪單價新台幣85萬元起跳。
    據了解這是大陸建設這兩年來在七期陸續購入的第三塊土地,其中2012年大陸建設也以每坪單價新台幣327萬元自力麒建設買進台中市市政北五路814坪土地,並且推出「寶格」豪宅案,成為大陸建設於台中七期的首座豪宅案。
    欣陸投控副理葉昭慶表示該土地位於新市政中心,鄰近國家劇院、秋紅谷廣場,周遭還有大遠百與新光三越百貨,地段相當優越,加上「新六」土地可以作為商業及住宅使用,該案已經移入40%的容積,在扣除容積移入價格後,實際土地單價約為每坪新台幣285萬元,屬於合理範圍。
    葉昭慶也表示,該土地將會規畫興建地下6層、地下29層的住商大樓,地上1~3層作為商業使用,4樓以上作為住宅使用,住宅每戶不會超過百坪,預計2016年推案,將是大陸建設在七期第二個豪宅案。
    筆者認為,在台灣北部地價過高、都更困難下,北部的建商紛紛南下轉戰中南部,不過中南部的房價是否有所支撐,主要還是看當地未來的發展是否能夠創造更多就業機會,吸引更多人口入住才是關鍵!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台中七期的房價不斷攀升,投資人此時需居安思危;政府的房地合一稅,只有初步草案,尚未定案,仍有待觀察評估,投資切勿冒進,這樣才不會慘遭套牢!

大樓抵制診所租屋,仲介業者挨罰 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031022日蘋果日報A17版記者黃哲民「大樓抵制診所租屋,戴德梁行判賠124萬」的報導,台北市僑馥經貿大樓管委會由於在四年前得知文林診所將租屋入住該大樓成立「洗腎中心」,住戶擔心汙水問題,修改社區規約拒絕診所入住,「文林診所」向房東及仲介租屋的戴德梁行求償,法院判賠戴德梁行應賠償新台幣124萬元,房東也必須退還新台幣149萬元的押金定讞。
    對此僑馥大樓管理中心指出,因為住戶擔心洗腎中心的藥水味道和廢汙水影響環境,才禁止洗腎中心進駐。而診所負責人沈海明則表示,錢拿回就好,希望事件落幕,負責仲介租屋的戴德梁行總經理顏炳立則拒絕表示意見。
    法官認為,雖然全案起因是管委會阻擋,但是出租人有確保租賃物能供人使用的責任,仲介業也應該據實報告和調查的義務,法院因此判決屋主和戴德梁行各自退還已經向診所收取的費用,並且「戴德梁行」還要賠償診所是先請建築師規劃設計的費用。
    筆者贊同法院的判決,仲介業者應該要善盡調查和據實報告的責任,出租人也有確保租賃物使用的責任,既然該房屋已經不能符合承租人使用目的,出租人應該退還押金不得向承租人再主張租約繼續。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為仲介業從業人員必須記起本案判決的教訓。仲介人員於仲介時必須依照《不動產經紀業管理條例》的規定,從事仲介活動,並遵守相關規定的「告知義務」,包括不動產現況說明書,這樣才可使自己免招爭議,並使自己立於不敗之地!

2014年10月22日 星期三

新店行政園區公辦都更最快後年動工 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031021日經濟日報A6版記者吳佳蓉「新店行政園區,公辦都更」的報導,新北市都市更新處於1031020日舉行新店行政生活園區簽約典禮,並與冠德建設簽約,將斥資新台幣92億元將現行老舊的行政街區變身成為首座結合行政機關與運動中心的現代行政生活園區,最快於20166月動工。
    新北市新店行政園區公辦都更案由新北市副市長高宗正和冠德建設董事長馬玉山代表簽約,馬玉山董事長表示,有信心將行政生活園區案打造成為「地標」,完工後將提供居民專業的行政、住商空間。
    高宗正並且表示新店行政生活園區是國內首座結合辦公和生活機能的園區,鄰近新店區公所,總面積1.2公頃,公有地佔68%,其餘土地所有權屬於中華電信和私地主,市府取得同意後對外招商,由冠德建設獲選為最優申請人。園區中將結合新店區公所、戶政事務所、地政事務所和稅捐稽徵處新店分處、國稅局新店稽徵所、警察局新店分局、碧潭派出所和新店衛生局等八個行政機關,興建一棟35層樓、基地面積6000多坪的行政辦公中心。
    此外,該行政園區也將打造基地面積2700多坪的「新店運動中心」,包含室內溫水游泳池、體適能中心、韻律教室、室內綜合球場、撞球室、與球場和桌球室等設施,並將屋頂打造為「綠屋頂」,提供民眾休憩空間,預計取得黃金級綠建築候選證書及智慧建築標章。
    筆者認為,新北市新店行政街目前道路狹窄停車不易,而且不同單位分散,希望將來透過這個「都更」案,可以創造當地居民優質的洽公環境和運動休閒空間!!
    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的大都市均已老舊,一定要運用「都市更新」;中國大陸近三十年來,運用「舊城改造」,改變都市風貌,創造就業機會及內需,台灣在這方面一定要加油,才可維持優勢;否則,中國大陸已來勢洶洶!                                    

預告登記避奢侈稅破功 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031018日工商時報A9版記者林淑慧「預告登記避奢侈稅,破功」的報導,訪間許多民眾常常會利用預告登記的手法來延長房地持有期間規避奢侈稅,但近來財政部台北國稅局已經查獲賣方利用預告登記等持有期間超過2年再將房地所有權過戶的案件,反而被補稅帶罰達新台幣187萬元,得不償失。
    台北國稅局副局長王玠琛表示,預告登記列入奢侈稅專案查核的範圍,近年來已經陸續破解多筆不法逃漏稅案件,提醒民眾不要誤信代書建議除了奢侈稅之外還要處以所漏稅額三倍罰鍰。
    所謂預告登記是房屋所有權人向地政機關申請在不動產相關登記資料中增加買方為登記人,屬於限制登記一種,必須獲得預告登記人的同意才能出售。但是有不少民眾誤信代書建議,出售持有未滿兩年的房屋僅先收取部分價款,再以預告登記確保買方對房屋處分權,拖過二年閉鎖期再將房屋過戶買方規避奢侈稅。
    本案中,該民眾就是在1008月購入房地,隔年用1500萬代價出售,並且由該民眾設定預告登記給買方,買方先支付1200萬元,待奢侈稅期間過後再付清剩餘款項並塗銷預告登記及所有權移轉給買方。
    台北國稅局指出,依據實質課稅原則,由於該民眾售房的日期是10110月,因為持有期間未滿兩年,依法對出賣人補徵奢侈稅150萬元,並加處0.25被罰鍰,補稅帶罰187.5萬元。
    王玠琛也表示,利用預告登記逃漏奢侈稅風險不小,至於找人頭、用租約取代買賣契約等,都是意圖將交易日期拖過奢侈稅兩年期限,各區國稅局積極查核若有不法將補稅帶罰。此外有鑑於民眾誤觸奢侈稅個案相當多,為了落實愛心辦稅,台北國稅局即日起也推出「奢侈稅健診」的服務!

    筆者認為,民眾如果有不動產持有兩年內要出售,可以多方詢問地政士、會計師或專業的律師,如果還有疑慮也可以去國稅局「奢侈稅健診」一下,無論有沒有奢侈稅建議留下書面資料,如日後被追繳奢侈稅時,可以出示該書面資料來保障自身權益。

2014年10月21日 星期二

銀髮住宅房價便宜二成 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031019日聯合報AA2版記者江碩涵「銀髮宅熱門區域,房價便宜2成」的報導,隨著台灣於2018年將進入「高齡社會」,退休銀髮住宅需求也隨之增加,根據房仲業者統計項是台北市內湖區、新北市三峽區、台中市大里區、高雄市鳳山區和花蓮教區大型醫院公園綠地豐富生活機能,房價便宜2成以上,特別受到退休養老族歡迎。
    銀髮族選擇居住區域首重是否擁有公園綠地與醫療設施,而全國不動產文德捷運加盟店副店長林文富表示,內湖區成功路三段至五段周邊鄰近大湖公園、碧湖公園,且方圓兩公里內有三軍總醫院和中國醫藥大學附設醫院、康寧醫院,醫療資源完整,產品類型以中古別墅和中古公寓為主,知名別墅社區「國會山莊」、「立委山莊」,是企業主和財力退休的養老族居住,面湖獨棟別墅每坪約新台幣7080萬元,無景觀住宅又便宜兩成,中古公寓則為每坪新台幣5560萬元。
    此外新北市三峽區由於日漸開發完成,連鎖店進駐、商業繁榮,也成為新興退休養老區,全國不動產北大特區三峽大義加盟店店東羅亦就表示,北大特區街廓寬敞、人行道筆直,生活環境媲美歐美住宅區,開車10分鐘即可到達恩主公醫院,目前新成屋電梯大樓每坪約28~35萬元,以總價800~1500萬元的5年大樓最受青睞,吸引不少退休族賣掉台北市老公寓搬到北大特區。
    而台中房市潛力股之稱的大里區,則受惠於台74線通車的利多,前往西屯、北屯區往來更加的便捷,新電梯大樓每坪約新台幣20~23萬元,中古透天厝總價新台幣1000萬元左右,大里仁愛醫院和菩提醫院使得銀髮族就醫、拿藥方便,也有大里運動公園可提供休憩,吸引退休養老族和首購家庭。
    最後,花蓮也是台灣後花園,花蓮醫院、慈濟醫院醫療設備充足,不少城市人退休後偏好到花蓮購買農地、農舍,享受退休田園風光,使花蓮成為退休族的熱門移居地。
    筆者認為,台灣已經是「高齡化社會」,即將邁入「高齡社會」,將來郊區的別墅將成為銀髮族退休最愛的去處,但是還是要以大眾運輸交通方便且醫療資源豐富的地區比較適合退休族群居住,否則仍然會面臨交通不便和距離醫院過遠的問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「老人問題」中居住是一重要的問題,政府應加以重視,並提前規劃,未來才能使老人的老年安養獲得妥適照顧!

台北市青田街護古蹟限制開發,導致修屋受阻! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031019日蘋果日報A19版記者陳千聿「台北最美街道修屋受阻」的報導,台北市青田街是少數保有日式建築群的地帶,由於廣布遮天綠樹,被譽為台北最美街道,但該區被劃為「青田街保存區聚落風貌保存專用區」後,土地使用受到法令限制,居民意見不一。
    當年保護古建物的心意,卻因為古蹟街廓限制開發,造成居民房屋整建不易,有居民想整修舊屋,因為古蹟周圍禁止變更的街廓限制受阻,蓋房的容積率減少。里長主張應該放寬限制,而台北市都發局表示為了回應民眾需求,2011年修訂《大安區青田街保存區聚落風貌保存專用區細部計畫案》,放寬「停車獎勵」,今年市政府也會變更相關都更條件,放寬對區內一般民宅的管制,希望能夠兼顧開發和古蹟。
    青田社區發展協會成員林學淵則認為,當初成立協會士為了呼籲民眾關注老樹、老房,希望能保存這些歷史產物、為它們發聲,否則老屋沒人住越來越殘破會有流浪漢入住或發生火災。當初成立協會之初也曾經邀請當地民眾成立導覽小組,但後期民眾忙碌或是因為「都更事件」有了新的看法,目前只剩下自己和青田社區發展協會理事長為民眾導覽,未來街區樣貌如何改變真的很難說。
    筆者認為,青田街古蹟活化成功的例子,可以參考「青田七六」的經營模式,該餐廳本來是1930年代興建的日式教授宿舍「馬廷英故居」,原為台北帝國大學地質系教授馬廷英和其家人居住,2007年底馬教授家眷搬離該地,直到馬廷英的徒子徒孫捨不得老屋閒置,乃向台大承租此處2011年開始經營「青田七六」,並且透過免費導覽和茶點販賣讓民眾有機會親近古蹟,這樣的保存方式,可以讓民眾更親近古蹟,也不會造成閒置造成浪費,應該是值得效法的例子!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市的「青田社區」確實有保存的價值;但另外有些不值得保存的老舊、破舊的房子,為了居住安全及市容景觀應加速「都市更新」,這才有助於台北市的都市發展!

2014年10月20日 星期一

有法院判決社區總幹事拿住戶信箱文宣,屬竊盜行為! 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031020日記者林志函「拿住戶信箱文宣,管委會算竊盜」的報導,有兩名住戶不滿社區管委會處事模式,將文件投入103戶其他住家信箱內,卻被管委會聘任的社區總幹事王姓男子發現命人取出所有文件銷毀,法院認為文件塞入信箱後所有權就屬住戶,判決王男拘役四十天可易科罰金四萬元確定。
    王姓男子由於被公寓大廈管理維護公司擔任總幹事督導社區秘書和電機人員,兩名住戶卻於20111028日製作標題「第二屆第一次管理委員選票統計表」的文件印成A4大小塞入住戶信箱,提醒大家注意社區事務。總幹事卻找來兩名幫手抽出這些上鎖信箱內的文件,遭到兩名住戶提告「竊盜罪」。
    雖然王姓總幹事辯稱不知文件是誰投遞,也沒有指示別人從信箱取出,主張這些信件為廣告物沒有經濟價值,但第一、二審法院仍然認為兩名住戶製作文件發送他人的目的就是在喚起大家參與、了解社區事務,經濟價值雖然有限,但是各住戶已經取得這些資料的所有權,王姓總幹事命人取走後丟棄,有不法意圖並且損害其他住戶權益,因而構成竊盜罪。
    筆者認為,廣告文宣雖然經濟價值不高,但是仍舊是他人的「動產」,將他人信箱內的信件取出並銷毀,具有不法所有意圖,因此切勿以身試法!!
    不過永然聯合法律事務所李永然律師都認為此一判決有點小題大作,因為《刑法》第320條竊盜罪的構成,必須具有「不法所有意圖」,此一主觀要件在本案似未具備;不過既已有此一確定判決,日後總幹事處理事情,還是小心為要!

台北的南港瓶蓋工廠八棵樹現地保留! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031017日中國時報B1版記者江慧君「瓶蓋工廠樹保審議,八顆現地保留」的報導,台北市文化局在1031016日召開樹保大會審議南港瓶蓋工廠基地內樹木,並將264棵樹中其中8棵樹列為受保護樹木並決議現地保留,其餘樹木因將來開闢都市計畫道路,將移植到基地其他位置以及台北流行音樂中心。
    台北市土地開發總隊長易立民表示,廠區內264棵樹木經過測量樹齡、樹高與樹圍等測量,合乎「受保護的樹木」共有8棵,分別是7棵榕樹與一棵苦楝樹,其餘均未達標準。而將來依照都市計畫廠區將開闢一條道路,並且拆除不具文資身分的建築,屆時將影響16棵非受保護樹木,將其中14棵移植到基地內的公園地,另外2棵將移植到台北流行音樂中心的預定地。
    而南港瓶蓋工廠守衛隊志工則前往台北市政府前抗議,要求全區保留,志工林怡君表示,南港工廠樹群和一旁的南興公園的樹形成珍貴的連續綠帶,常在綠林觀測到藍鵲、大冠鷲等鳥類,該樹是台北的風道也是台北盆地降溫關鍵。且根據瓶蓋工廠1945年的空照圖顯示已經有樹群,經志工實際測量有60棵樹木達到受保護的標準,希望市政府不要開闢道路,將廠區土地使用分區從特商區變更為文化風貌保存區,保存全區的老樹和文化資產。
    台北市文化局科長李威蒂則表示,土地開發總隊提報的8棵「受保護樹木」,在審議會上原則上通過現地保留,至於瓶蓋工廠守衛隊志工提出的全區保存訴求,偏向文化資產的審議內容。
    筆者認為,台北市是盆地,樹木已經相當稀少,夏天總是悶熱難耐,開發的同時必須兼顧環保和生態平衡,希望以後在開發的時候,能夠多保留一些綠地面積,也贊同台北市政府將八棵樹木原地保留的作法。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為開發行為、經濟發展與環境發展必須兼顧;台灣的「環境人權」逐日提出,從上述的案例也可見一斑!

公營宅政府推只租不售,台灣近7成民眾不捧場! 文◎黃文賢顧問

永然地政士事務所 黃文賢顧問
   民國103年10月14日蘋果日報A16版記者陳千聿「公營宅只租不售,7成民眾不捧場」的報導,其稱政府力推公營社會住宅,民眾卻興趣缺缺,依據信義房屋9月下旬對網友進行的購屋意向調查結果顯示,有68%的民眾認為,就算政府提供只租不售的「公營住宅」,仍希望將來有自己的房子。
 信義房屋的調查對象是針對瀏覽信義房屋官網的民眾,共回收1248份網路問卷。對於政府規劃只租不售的公營社會住宅政策,近7成民眾仍希望買房,僅有3成餘左右的人會考慮「以租代買」。民眾李雅雯說,如果經濟還可以負荷,當然會盡量靠自己買房,畢竟「住自己的比住政府的好」。
目前台灣對未來房價變化,看跌民眾也比看漲的比例多出34個百分點,而先前政府官員曾提出的「房價兩年跌3成」言論,有54%民眾認為機率不大,但也有高達40%民眾認為很有可能。

  筆者認為,關鍵應該是在目前政府實施了多項的「打房政策」,目前台灣又逢「九合一選舉」期間,多數人觀望認為後續房價應會有下跌的可能性,另外台灣中國人較喜歡住自己的房子比住別人房來的自在觀念也是其一,這都是政府未來需要通盤的檢討後,提出一套完整讓百姓能接受的兩全其美的方案,才能真正的達到「人人有屋住,人人買得起」的理想!
  不過永然聯合法律事務所李永然律師却認為台灣已有《信託法》,依該法中央要制定「住宅政策」,地方政府則要訂出「住宅計畫」,政府一定要本於民意及台灣的現實情況,訂出合理的「住宅政策」,並與民眾溝通並宣導,這樣才能減少民怨,政府的住宅計畫也才推得動!

2014年10月19日 星期日

蔡鎮宇開價54億,賣位於台北內湖的商辦! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031014日經濟日報A4版記者郭及天「蔡鎮宇開價54億,賣內湖商辦」的報導,寶豐隆興業董事長蔡鎮宇持有的「V-Park」決定出售,負責代理的信義全球資產1031013日公布開價新台幣54.2億元,平均每坪新台幣66萬元,將被視為目前市場重要指標案件。
    根據商仲業者預估,包括「駿馬一號」底價總值新台幣81億的三件不動產、總銷200億元的「宏盛國際金融中心」、開價新台幣54.2億元的「V-Park」標售及銷售將成為今年第四季台北商用不動產的重要指標。
    蔡鎮宇才於2012年的時候以新台幣91億元向華固建設買下全新成屋「V-Park」三棟辦公室,換算每坪約新台幣41萬元,但過去二年招租不順利,過了奢侈稅二年的閉鎖期後,民國1031013日正式確定以開價每坪新台幣66萬元求售其中A棟。
    筆者認為,台北市內湖商辦由於鄰近內湖科學園區,且交通上面也方便,仍有其市場再。但是這次標售的坪數相當大、總價相當高,能否順利脫標賣出仍成為市場所關注的重點!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣屬於海島型,地狹人稠,房地產坐落「地點」影響其價格,地點佳的不動產價格較有支撐。台北市內湖因有「內湖科學園區」的加持,這些年來漲價不少,其原因也在此!但現正逢政府打房,觀望氣氛濃厚,能否順利脫售,則有待觀察!

永慶房屋打造全通路智慧服務 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031014日經濟日報A16版記者郭及天「永慶升級,邁進房仲科技3.0」的報導,房仲業者有鑑於科技躍進服務推陳出新,永慶房產集團過去10多年來投入數十億在產品與服務的升級,並率先進入「房仲科技3.0時代」,將來客戶可以減少20%、經紀人服務量增加20%
    永慶過去在「房仲科技1.0」時代就率先使用網路平台「永慶房仲網」;接著2.0時代引入PDA和智慧型手機、平板電腦等行動載具;這次更是投入上億元新台幣預算串聯虛擬和實體服務管道,進行搭配I智慧經紀人探索觀察和雲東系統智慧分析,透過在線、在店、在行動的全通路智慧服務提供精準配對!
    永慶房產集團因應科技產品日新月異,也加速提升各類服務與通路的整合,集團營業規模擴張迅速,10多年來集團店數已成長25倍,從40加快速擴展至突破千家,房屋銷售金額也快速成長從2002年的新台幣490億元,成長為2013年的新台幣5800億元。
    筆者認為,隨著網路化時代科技日新月異,傳統的仲介也不能再只靠登報紙、發傳單的方式仲介,必須運用「網際網路」的資源,擴大仲介的對象,並且整合更多資源,才能創造更佳的效益!!

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣房仲業原本「信義房屋」一馬當先,但現永慶房屋也急起直追,大有異軍突起之勢,這主要也是經營者掌握趨勢、善用工具,創造利機,這也符合「創新」的原則。由此足見,在當前十倍數的時代,企業經營一定要了解消費者的需求不斷地創新,才不會遭到淘汰的命運!

2014年10月17日 星期五

彰化鹿港的傳統街屋面臨拆除! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031015日聯合報A10版記者郭宣彣「傳統街屋不保鹿港小鎮消逝中」的報導,鹿港小鎮的中山路「不見天街」的傳統街屋由於商業進駐,老房屋六年內拆除改建了十八棟,包含抗日文人洪棄生的故居也在近日拆除,文史工作者憂心記憶中的鹿港小鎮面臨消失。
    彰化縣文化局長田飛鵬表示,若其中個別建築有文化資產價值,將循文化資產保存法辦理審議保存,但會尊重街屋所有權人的意見,此外也會透過都市計畫通盤檢討討論重現傳統立面風貌。
    鹿港文教基金會董事長陳永軒表示,中山路一公里內有四百棟兩百年以上歷史傳統街屋,其中僅九十七棟被劃入保存區,而其中又有三十七棟已經倒塌、拆除或改建。鹿港古蹟保存區包含瑤林街、埔頭街、金盛巷,中山路老街許多老屋未劃入保存區,舊有建物無法保存。三年內八棟老建築包含裝飾主義風格的新協昌商行、城隍廟旁的侯合發商行、百川醫院都已經被拆除,令人扼腕。
    位於鹿港派出所斜對面鹿港抗日文人洪棄生的故居也因為地主以千萬價格將房屋售出而拆除,文史工作者陳仕賢表示大家得知後湊錢買房但可惜湊不足導致房屋仍遭拆除。洪棄生是日治時期文人,拒絕斷髮、穿洋服,被警察抓到,憤慨寫下數首斷髮詩,是重要抗日文人,政府卻無力保存其故居等老房子倒後才要重建,相當可笑。

    筆者認為,政府應該要重視古蹟文物的保存和維護,並提供更多誘因使維護歷史建築,賦予老屋新生命,否則在缺乏誘因下,屋主沒有能力維護古蹟,古蹟的保存將會面臨相當重大的困難。

建大工業將開發位於中國大陸深圳廠的土地 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國103105日中國時報B4版記者劉朱松「建大攜手港商,開發深圳土地」的報導,建大工業宣布,旗下的「建泰橡膠」與香港上市公司佳兆業集團旗下「佳兆業置業發展」共同簽訂合作協議書將開發深圳的土地以「城市更新」的方式合作。
    建大深圳廠約15.4萬平方公尺,將作價投資用合建分屋的方式分期開發,粗估總投資額逾新台幣2000億元。雙方合建分屋的比例地主建大可分得33%~40%、佳兆業則可分得67%~60%,全案待深圳市城市更新專項規劃審批簽訂「搬遷補償協議」之後就可以確定。
    據了解該開發案總投資餘200億元,未來總銷金額至少是總投資額的一倍以上,而建泰橡膠公司不排除轉型為物業管理公司,管理此次合建分屋的資產。建大旗下深圳一、二廠,位於深圳市龍華新區,土地總面積約15.4萬平方米,約有4.66萬坪,當時購地每坪約1000人民幣,折合當時匯率換算台幣約每坪新台幣4000元,現在每坪市價逾新台幣15萬元,估計建大旗下深圳一、二廠的土地市價上看新台幣70~80億元。
    為了因應建泰橡膠的土地城市更新合作案,集團已經在廣東惠州批下近1000畝土地,第一期工程預計投資新台幣35億元最快民國103年底發包動工興建,預定民國104年第三季完工並在第四季試產,生產機車和自行車輪胎。待惠州一期工程生產運作順利之後,2016年第一季之後會分期將旗下深圳廠的機車胎、自行車胎、工業用胎和內胎的生產線加硫機和成型機遷移到惠州廠一期,並投資新台幣50億元在惠州廠二期工程生產轎車胎

    筆者認為,許多台商早年前往大陸因為投資工廠而以低廉的價格獲得土地,現在因為中國大陸經濟起飛、房地產上漲而受惠;但是和中國大陸的企業合作開發案,也必須小心謹慎,並且注意當地法律的相關規定,以免受騙上當!!

台北市囤房稅自民國104年開徵,將影響八萬戶所有權人 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031016日自由時報A12版記者蔡亞樺「北市囤房稅明年開徵,八萬戶受影響」、中國時報B2版記者張立勳「囤房稅率增,影響八萬戶」的報導,台北市政府率全國之先通過囤房稅《台北市房屋稅徵收自治條例》修正案,對於非自用住宅房屋兩戶以內每戶徵收稅率從原本1.2%提高到2.4%,持有三戶以上每戶則課徵3.6%的房屋稅,預計1045月開徵,預估會有2%的納稅人受到影響,預計將有一萬七千多名納稅人、八萬多戶房屋稅負增加。
    台北市副市長張金鶚也坦言,囤房稅影響房價成效有限,現行的房屋稅基有很大的調整空間,未來各地房地合一才能落實合理稅率,但是對於非自住的房屋稅提高為二至三倍,對於持有多戶的人影響較大,有助於釋出空屋。
    對於住家房屋自住的認定,稅捐處目前採用無出租使用,且本人、配偶或直系親屬實際居住來認定,全國合計三戶以內,已經針對四戶以上的住家房屋北市納稅人寄發自住房屋通知函,由納稅人勾選全國最多三戶自住房屋,如果在民國10310月底前未回覆,將全部按照非自住房屋稅率課稅。此外,非住家用房屋供私人醫院、診所和自由職業事務所使用者,房屋稅徵收率也將從2%提高到3%,影響約1.1萬戶。

    筆者認為,政府要解決居住和高房價的問題,不能只靠增加老百姓的稅賦,不妨從增加「社會住宅」、「貸款補貼」等方面來下手,並且推動「都市更新」,增加台北市的房屋供給量,買不起房的還是買不起,要解決居住和高房價的問題恐怕沒有那麼容易。

日本東京房價高,REITs購買手筆縮水 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國1031016日工商時報A8版記者林國賓「東京房價,漲勢將減弱」的報導,根據日本日經新聞近日報導由於東京成功申辦2020年奧運和亞洲投資客買盤拉抬效應,東京地區20148月份房價年增1.8%,但是由於東京房價已經來到相對高檔,反而使得不動產投資信託基金(REITs)的購買手筆大幅度縮水,房價漲勢面臨中斷的可能。
    日本國土交通省20149月公布資料顯示東京地區8月房價較去年同期上漲1.8%,在全國平均房價走跌之際首都房價續漲,而中央區更是上漲了6.5%,該區老街月島新建的大廈林立,53層樓高的Capital Gate Place建案,預計20157月完工,可以鳥瞰月島地鐵站。
    江東區中古屋房仲公司社長中島也表示自從東京獲得2020年奧運主辦權以來,該區海邊中古屋已經大漲了10%,且亞洲投資客對於東京房地產需求強勁,尤其中國和台灣的投資客,也越來越多外商企業員工有高檔租屋的需求,成為推漲東京房市的主因。
    而東京商業區房地產價格也同步走高,千代田區的商辦紀尾大樓正在改建,已經獲得森託總合房產信託投資公司343億元日圓的投資,帶動千代田區8月商辦不動產價格上漲5.3%。該基地原本是國有地,1980年代土地釋出,引房日本房地產泡沫,如今改建投資案啟動後,代表東京的房產多頭景氣正在成形。不過根據SMBC日興證券的資料顯示,本土買盤力道呈現下滑,在日本掛牌的REITs201419月購買日本不動產總值僅1兆日圓出頭,較去年同期銳減30%

    筆者認為,任何投資不能一窩蜂,近年來台灣許多投資客紛紛轉往日本或東南亞投資房地產,但是筆者還是提醒大家要做好風險評估,不要看大家往哪投資就跟著一頭熱,而且要憂心炒作的效應,否則房價泡沫化自己投資將會損失慘重。