2015年3月31日 星期二

央行表示房價終於穩下來 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104327日蘋果日報B2版記者王立德、林巧雁、陳瑩欣「央行:房價終於穩下來」的報導,央行總裁彭淮南表示,房價終於穩下來,但對於外資持續湧入台灣推高資產價格,彭淮南坦承社會財富不均來自房地產,支持財政部推行「房地合一課稅」。

    彭淮南總裁補充認為國內房市交易量和房價下滑,台灣特定地區房貸、新承作土地抵押貸款、豪宅貸款成數均下滑,房貸利率走升,央行打房已使房市信用風險下降,並顯示國內房價朝合理化發展,不過央行房是針對性審慎措施無法約束口袋深大戶,因此他也認為房市合理化需要不動產負稅和其他相關政策配合,樂見財政部推動房地合一實價課稅。

    根據民國104327日公布的2月國銀消費者貸款與建築貸款融資餘額統計,因為農曆年影響,購置住宅貸款餘額降至新台幣58725.63億元,月減新台幣1.76億元,年增率並由1月的3.6%反彈至3.66%,終結五個月下滑。而建築貸款融資2月餘額小幅增加34億至16213.51億元,年增率下滑6.65%,連續兩個月走低,因為建案轉分戶速度放緩導致。

    財政部在全台已經舉辦三場房地合一座談,立委曾巨威在財委會詢問未來送行政院版本是否會調整?財政部部長張盛和認為應該會「微調」但不至於「大調」,座談會的意見包括房地合一稅要做、盡快將版本送立法院審查、分離課稅和長期優惠太大等。

    對於央行的房市管制,住商不動產企研室主任徐佳馨則認為,央行過去祭出信用管制措施,對於平抑特定地區房價有一定貢獻,近期大埔、花蓮農地價格走揚,出現「鄉漲」現象引起央行緊盯,市場並不意外。

    筆者認為,房市價格雖然上漲的速度緩和下來,但是房價還是居高不下,盼望房地合一的版本能夠趕快通過實施,才能落實真正的居住正義!!


    永然聯合法律事務所李永然律師則認為房價實際上已發生向下鬆動的現象,有些財力較差的公司已願降價求售,同時有些公司發生周轉失靈,彭淮南總裁的觀察確實精準,政府的打房措施應懸崖勒馬,才不會影響房地產行業相關從業人員的生計!

萬科連續七年中國建商排名榜首 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104328日中國時報記者勵馨如「連續七年萬科奪陸建商排名榜首」的報導,中國房地產研究會、中國房地產業協會和中國房地產評測中心聯合發布的「2015中國房地產開發企業500強」名單,「萬科集團」連續七年在「相對穩定」的排名中位居第一。

    根據該排名中國房地產開發企業前十強分別為:萬科集團、恆大地產、綠地集團、保利地產、中國海外、碧桂園、世茂地產、融創中國、龍湖地產和富力地產。萬科集團已經連續七年列為榜首,融創中國則是首度位居前十名。

    萬科集團和綠地集團全年的銷售金額均超過人民幣2000億元,除了再度刷新紀錄之外,前500強的建商,2014年全年商品房銷售總額高達3.08平方公尺,年增率1.1%,銷售總額創下新高人民幣3.41兆元,年增率達4.4%

    但是2014年全年中國大陸商品房銷售則是呈現下滑趨勢,和2013年相比,總銷面積下降7.6%,共12.06億平方公尺,總銷金額比前一年下滑6.3%,共人民幣7.63兆元。

    顯示在房市衰退的情形之下,大集團的營收仍然是持續成長的,這就是市場「大者恆大」不變的道理。


    永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為大陸的房地產開發公司的經營規模比台灣的建設公司規模大,營業額也大很多;所以,這些較大型的大陸房地產開發公司對目前台灣的房地產市場尚乏興趣,這也是陸資來台購買不動產件數偏少的原因所在!

元大人壽標下台北市國有地 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104327日經濟日報A20版記者郭及天、陳美珍「每坪千萬元,元大壽標下北市地」、中國時報AA2版記者蒼宏慈「每坪1004萬,元大人壽搶下一江街口」、自由時報A1版記者徐義平「台北市一江街,一坪千萬,壽險天價搶國有地」、工商時報A4版記者方明、陳欣文「元大壽買地,每坪上千萬」等報導,公開標售的位於台北市的國有土地寫下每坪千萬的新天價紀錄,財政部國產署於民國104326日標售位於台北市南京東路二段商業區289.49坪的土地,吸引多家壽險、大型建商搶標,最後元大人壽以新台幣29.04億元得標,換算每坪土地單價高達新台幣1004.86萬元,溢價率達四成。

    此次標售脫標率僅三成,多筆未標出的土地面積都小於40坪,開發效益不大,但標出的三筆土地都有多家建商搶標,松山區土地由板信銀行董事劉賴偉以新台幣6.3億元標得;廈門街土地則由柏魯實業以新台幣3億元拿下。

    最受矚目的還是台北市南京東路二段、一江街口的土地,該土地是國產壽受國防部委託標售的土地,共有十家公司包括興富發、皇翔、宏普等一線建商參與投標,由元大人壽以新台幣29.09億元得標,遠比名列第二的新光人壽26.23億元高出約3億元。

    房地產業者分析該土地距離捷運松江南京站不到兩百公尺、三面臨路,開發效益上面有相當優勢,尤其周邊新建案每坪開價已經突破新台幣140萬元,A級商辦每坪行情也有新台幣120萬元,元大人壽不惜出高價,擺明勢在必得。根據了解,元大人壽標得該土地主要用途為興建企業總部。

    筆者認為,近年來國有土地的活化大部分都以設定地上權或是BOT的方式為主,這次土地所有權的標售,引起市場矚目,也顯示其實建商和壽險對於台北市的土地長期仍然看漲,因此選擇在此時出售以高價標得。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的不動產並不是每個地方都有不錯的行情,根本還是在於土地的「地點」、「區位」,如果地點不佳,經濟活動不理想,土地就沒有好價格。本案土地既是「所以權」,又是「好地點」,近來台灣的經濟又有回溫的感覺,所以本案國有土地才能拍出好價格!

2015年3月25日 星期三

「高房價房地產投資術」乙書閱讀分享 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    台灣地狹人稠,近年來炒房盛行,不只台灣,在中國大陸或是香港,也同樣面臨著高房價的問題。高房價的情形在台灣已經成為十大民怨之首,到底房價是否已經到了頂點,還是會繼續攀高?要怎麼在高房價的情形之下,投資房地產?若投資房地產應該如何選擇投資的標的?已經成為社會各界討論的議題!!

    「高房價房地產投資術」這本書(20149月初版一刷,漢湘文化公司出版)的作者簡倍祥、葛瑩、黃恆為研究兩岸三地的房地產專業團隊,所做趨勢分析已獲多家企業採納!內容理論與實務兼具,詳盡介紹房地產投資與管理的各個環節,包括:投資條件設定、投資項目獲得、投資評估、投資架構及流程設計、投資決策與執行、投資後管理等,可有效幫助投資人作出正確的分析與決策,按步達成投資目標,提高投資報酬率!

    並且,作者進行房地產開發研究、調查、分析等已數十年經驗,從宏觀經濟研究到投資分析判斷,簡博士的團隊均有一套嚴謹的分析方法,從全局出發,收集信息、分析資料、論證柱形圖、點狀圖、組織圖、照片及表格等方式呈現,可一窺房地產市場全貌;並且針對重要的投資技術,搭配相關案例加以驗證,是培養房地產投資眼光的寶典!

    對「房地產投資與管理實務」而言,最迫切需要解決的問題有兩方面:一方面是在「投資前」需判斷哪些房地產案件值得投資,以期提高投資報酬率並降低投資風險,這需要透過「投資條件設定」、「投資項目獲得」、「投資評估分析」、「投資架構及流程分析」、「投資決策及執行」等環節來實現;另一方面則是在「投資後」需從規劃、採購、工程、銷售、財務等各個角度來把關,力求讓所投資的案件按既定的進度完成,並實現既定的投資報酬率。
    「高房價房地產投資術」在最後一個章節,特別安排在總結前面章節内容時,也提供房地產投資與管理的完整實例,讓讀者可更清晰、全面、有效地掌握房地產投資與管理的實務經驗。


    「高房價房地產投資術」是一本貼近實務界,尤其對於房地產相關產業的企業主來說是相當容易入手淺顯易懂、而且實用的一本好書,既是利於企業主的實操,也是企業主培養實務人才的必備工具書,筆者在此強力推薦。

違建越拆越多五年增加超過8萬件 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104324日自由時報A11版記者徐義平「違建越拆越多,五年增逾八萬件」的報導,全國違建竟然越拆越多,根據營建署最新統計,最近五年來每年全國違建拆除數量都超過三萬件,但每年未拆違建總數卻逐年成長,民國103年更達到61萬餘件,創下史上最高。

    國立政治大學地政系張金鶚教授認為,全國實際違建數字比官方統計多更多,違建「拆不勝拆」。根據營建署資訊統計,從2010年至2014年間,全國已拆除違建總數約16.33萬件、平均一年拆除約3.2萬件,但未拆除違建總數卻是年年「淨成長」,已經從201052.75萬件增加至2014年的61.41萬件,五年內暴增8.65萬件。

    張金鶚教授分析,「違建拆不勝拆」的主要原因是官方統計較實際「縮水」,有不少違建早就存在,陸續由民眾、鄰居或是地方政府查報之後,才會登錄內政部營建署統計系統,導致未拆除件數增加數道超過拆除件數。

    台北市長柯文哲對於違建採取積極處理的手段,根據台灣房屋統計,民國104年頂樓加蓋房屋買氣已經明顯下滑,而且價格也下修,買氣較去年同期減少三成以上,每坪成交價更從新台幣51.2萬元跌到平均只有新台幣45.6萬元。

    台灣房屋智庫經理劉志雄則表示,目前市場上買方對於頂加拆除一律並未消除,多選擇觀望,屋主卻因為使用價值減少想要趕快脫手,造成「頂加」交易量價齊跌,這次台北市政府公布266戶頂樓違建戶,高達85以上都是公寓的產品。

    筆者認為,違建可能會有「公共安全」和「消防」的問題存在,民眾在購屋的時候也要注意房屋是否有違建的情形,切勿貪小便宜而興建違建,否則到時遭到拆除時,可能會血本無歸。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的《建築法》、《公寓大廈管理條例》均不容許有「違建」存在,過去政府執法不嚴,現在逐漸加強,民眾切勿再存有僥倖心理,因為「違章建築」是要不得的,也是法律所不容許的!

宜蘭嚴審農舍引農民反彈 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104324日聯合報A6版記者王燕華「15年長7600棟,宜蘭嚴審農舍引反彈」的報導,宜蘭縣由於農舍太過氾濫,15年來興建超過7600棟,自民國1042月起已經凍結核發農民資格、農舍建照,建立嚴審機制,引發數百名農民和相關業者到縣府抗議,表示這樣的舉動將導致農地價崩、權益受損,但也有農民支持「農地農用」,支持這樣的作法。宜蘭縣政府在抗議民眾離開後,立刻公告《宜蘭縣興建農舍申請人資格及農舍建築審查辦法》草案,預計1044月實施。

    2000年《農業發展條例》修正至2015年初,宜蘭總共興建7600多棟農舍,平均一天1.5棟,又以冬山、員山和三星鄉最多,近三年每年均破百棟,導致全縣流失1900公頃的農田。

    為了遏止農地炒作,宜蘭縣政府自2015210日宣布凍結核發農民資格、農舍建照,並且從嚴審查農民身分認定標準和農舍興建條件。民國104323日上午數百名民眾到縣議會、縣府拉布條,抗議縣府「鴨霸」,認為縣府停發農舍建照,要有農保才能蓋農舍沒有法源依據,違法違憲。

    但「守護宜蘭工作坊」成員則認為為了子孫應該留一畝田,堅持「農地農用」,是為了維護農民利益,農地被當成建地,未來下一代只能買建地來務農。

    宜蘭縣府農業處副處長康立和出面重申縣府立場,認為民眾若要興建農舍,要有農保身分,或是實際從事農業,要有產銷農產證明。至於162件在凍結錢就掛照申請案,縣府秉持「信賴保護原則」,只要已經取得「農民資格」認定,不論有無農保,都可依照新的審查辦法申請農舍建照。

    筆者認為,農舍應該還是要真的當作農業使用,否則假農舍、豪華農舍的興建太過氾濫,造成優良農田大量流失,將來恐怕會引起糧食短缺的問題。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為宜蘭縣政府為保護農地,貫徹農的農用是必要的,台灣過去執法不嚴,造成「假農舍」一大堆,這是法治的一大諷刺,盼這種現象能改善,台灣才能成為一個真正的法治國,法律才有尊嚴!

2015年3月23日 星期一

惡房東設局詐租客遭拘提 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104319日聯合報A12版記者李奕昕「租約怎會多一頁?房東設局詐房客」、蘋果日報A2版記者曾佳俊「鄰居爆:拿死人床給房客」、中國時報A12版記者林郁平「契約書耍詐,惡房東很坑房客」的報導,張姓女子兩年多來對數十名房客興訟形同變相勒索,讓檢警看不下去,刑事局拘提張女及三名同夥究辦,並查出有二十人受害,合計損失達新台幣兩百萬元。

    根據調查46歲的張女自稱大學畢業,在新北市租屋隔間當二房東,專門轉租大學生或社會新鮮人,租金約新台幣一萬元,卻多在深夜簽約並宣稱趕時間,讓房客來不及看清楚契約內容就簽字。

    根據房客指控張女簽約時拿出兩頁契約書,提告時契約說卻多出一頁,列出提前解約應賠償新台幣十萬元裝潢費、二個月租金和二個月押金,已繳的金額還要全數沒收,連房客不接電話都被扣押金,還要求學生在簽約時簽父母姓名當保證人,事後又威脅連帶控告雙親。

    張女則供稱,她都依照契約走,循合法訴訟途徑,並且否認有隱匿契約的行為。警方指出,張女在板橋、新莊、中和有四十間房間出租,53歲黃姓男子幫她出租房屋、28歲許男和20歲劉男負責催錢,全案已經依照《刑法》詐欺、恐嚇取財、偽造文書等罪嫌移送法辦。


    筆者認為,對付惡房東,被害人一定要挺身而出,不要害怕訴訟,進行訴訟不懂時一定要請教專業律師,若認為自己在法律上站得住腳,就不必息事寧人,否則反而因姑息而助長這種人的惡行,就不好了!不過,被告如已自知理虧,而願意認錯和解,還是可以和解,才不會造成「訟累」!

陸資來台購屋限制同社區僅10% 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104320日工商時報A12版記者于國欽「陸資來台購屋,同社區限一成」、聯合報A14版記者陳乃綾「陸資登台購屋設限,社區獨棟總戶數10%」、自由時報A14版記者徐義平「萬通條款,中資同棟購屋限10%」等報導,由於外界擔心陸資進入台灣炒房,內政部發布新規定,自民國10471日起大陸人士取得台灣不動產,同棟或同一社區的建物總戶數以百分之十為上限,避免陸資買房過度集中特定地區。

    內政部地政司施明賜副司長表示,近幾年來中資來台購買不動產有逐步增加的趨勢,為了預防中資炒房,除了去年初對中資實施總額限制,每年取得土地上限為13公頃、建物400戶以外,長期也有總量土地1300公頃、建物兩萬戶的限制,而現在再度設限中資購買同棟或同一社區比率10%上限的規定。

    房地產業者指出,淡水小坪頂預售案「萬通台北2011」是中資開方商萬通地產集團在新加坡投資的萬通國際開發推出,規劃294戶,其中超過四成是賣給中資或中國大陸民眾,而此案引起內政部關切。

    陸資購買台灣不動產受到「五四三條款」的限制,貸款上限五成、三年內不得轉售,並且現在新增規定同一社區或同棟串陸資比率不得超過百分之十。但是不少陸資其實為了規避,特意使用境外公司或是他國護照購屋,即使內政部訂定上限,還是會有人頭的問題。以「萬通台北」來說,購屋者多數以香港護照或是法人公司購買,避開陸資限制,真正「登記有案」的陸資反而寥寥可數。

    筆者認為,政府做這樣的限制可能是希望陸資不要集中在同一個社區買房造成該社區房價暴漲,不過筆者反而認為應該要限制他們在這些社區買房,至少把特定社區房價炒高了也不是台灣人民受害,這樣對台灣人民也比較沒影響。


    不過永然兩岸法律事務中心創辦人李永然律師認為政府在大陸居民在台灣買房的事看成毒蛇猛獸,試想連台灣人都已不太想再台灣買房,而台灣人也正向海外投資購屋,大陸人士有機會在其他地方買房時,何必選擇在台灣購房,這也是長期以來,大陸人士在台灣購房數量極少的原因所在!

誠品書店於中國大陸推出豪宅 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104320日經濟日報A13版記者林則宏「誠品跨房產,蘇州推豪宅」的報導,誠品書店進軍大陸位於蘇州金蘇湖畔,將於民國1044月中旬正式亮相百萬豪宅「誠品居所」,而該豪宅也將會搭配誠品書店和商場,並預計在同年6月底、7月初開張,書局面積超過3000坪,將改變當地實體書店市場版圖。

    誠品書店是陸客來台必遊的景點之一,而誠品書店結合閱讀、人文、藝術、文創、商品和商業的獨特經營模式,也吸引大陸許多城市有意引進,又以蘇州最為積極,因此成為誠品進入大陸市場的第一站。

    誠品書店豪宅「誠品居所」由知名建築師姚仁喜設計、日本三菱建設施工,預計4月中旬正式推出共計200戶,每平方公尺售價約人民幣4萬至6萬元,換算為每坪新台幣66萬至99萬元,書店和商場則計畫於6月底7月初開業。

    「誠品居所」的售價在當地堪稱豪宅等級,蘇州318日成交的146戶住宅,均價為每平方公尺人民幣11939元,即便售價不斐,但頂著「誠品」的光環,依然吸引不少台外商與當地民眾注意。

    誠品資深副理余至美表示,「誠品居所」目前仍屬於「潛銷期」,尚未正式公開與宣傳但是已能看屋及銷售,不少人慕名而來看屋、下訂,台商與當地民眾各一半。

    「誠品生活蘇州」的核心誠品書店面積約1萬平方公尺,加計商場約5萬平方公尺,略大於信義誠品的4.5萬平方公尺規模,這也是誠品書店在2012年香港銅鑼灣店開幕後,進軍海外市場的又一重大進展。


    筆者認為,誠品書店經營策略相當成功,一邊賣書,一邊賣房子。期待誠品書店在台灣也能推出類似的產品,一定可以吸引不少愛好藝文的人士居住。

2015年3月20日 星期五

中國大陸有57層大樓,竟然於12天蓋好 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104319日聯合報A16版記者賴錦宏「『中國速度』57層高樓12天蓋好」的報導,中國湖南省一家建築公司,最近以12天時間迅速蓋好一棟57層樓的大樓,稱為「中國速度」,不過也有網友質疑大樓的安全性而不敢住進去。

    根據鳳凰網報導,湖南遠大科技集團旗下的遠大可建公司,短短12天內建了這棟名為「小天城」的57層大樓,施工單位並介紹,該高樓於227日封頂,樓高兩百多公尺、建築面積18萬平方公尺,包括3.6公里的步行街、10公尺高的大廳,共可以容納4000人工作場所與800戶住宅。

    根據了解,該建案本來設計高度為97層,但因為接近機場,後來被減至57層,遠大集團表示該大樓採用可持續建築材料,大樓外牆採用多種特別技術,各種節能減碳效能比一般建築節省80%

    至於12天內建好的關鍵,在於「小天城」是組合式建築,建材都事先量製好再用堆底蝶積木方式慢慢組裝,遠大集團並且在網路上供小天城建築的縮時攝影短片,在網路上引起熱烈討論。

    不少大陸網友都質疑這棟高樓的安全性,不敢住進去,因為其他國家要完成這種規模的大樓至少都要花上好幾年。

    筆者同樣也質疑這棟大樓的安全性,因為大樓要蓋高,地基一定要挖得夠深,台灣一般若是超高大樓建築時間通常都要3~5年,只有12天的時間實在很難想像要怎麼把這建築物地基打穩固。


    永然兩岸法律事務中心李永然律師認為建築物穩固、安全最重要,這種「超高層建築」竟然只利用12天蓋好,大陸主管機關還是要注意其安全性,藉以保障民眾的身家、性命安全!

2015年3月19日 星期四

桃園縣長鄭文燦表示中立慈濟開發案無特權 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104318日中國時報A3版記者蔡依珍、潘杏惠「鄭文燦:中壢開發案,無特權」的報導,在慈濟宣布撤回台北市內湖園區開發案後,又有學者要求慈濟撤回位於桃園的開發案,桃園市長鄭文燦則表示,慈濟中壢園區開發案不涉及保護區,但因6.87公頃開發範圍橫跨兩個都市計畫,且事涉中壢體育園區聯外道路,已要求慈濟檢討縮減,一切必須「依規定申請辦理」,沒有「特權」。

    文化大學前環境設計學院院長楊重信透過臉書發文表示慈濟在桃園有兩個變更案,位於桃園中壢中原大學南側由環中東路、中山東路、普忠路圍成的6.87公頃「農業用地」,2009年向桃園市府申請變更成「社會福利專用區」通過,報內政部都委會審議中,憂心內政部都委會將審查通過。楊重信認為開發農地就是破壞農地,而該案已經進入最後階段,依照過去經驗來看沒有遭遇抗爭恐會順利通過。

    楊重信教授也表示,慈濟近25年來購買10筆土地有保護區、農業區用地,後來都申請變更成社福用地、文教區,並且拿來蓋醫院、志業中心,楊重信教授質疑慈濟到處變更農地和保護區土地的作為。

    鄭文燦市長則表示,慈濟申請變更的開發範圍,於民國1031021日內政部都委會小組會議認為大範圍的計畫變更,恐讓道路連通計劃受阻,已經要求範圍檢討,拒絕兩個都市計畫採一次開發。而慈濟位於桃園中壢園區計畫作為社福機構、培育志工之用,沒有和台北市內湖園區一樣涉及保護區問題,已經通知慈濟委託的顧問公司分為兩個計畫申請,一切依照規定申請辦理,沒有特權。

    桃園市政府都發局則表示,慈濟有將變更面積縮減至2.8公頃,並且將其他維持農業區的意願,仍待相關資料送達後才能報內政部。

    筆者認為,往後政府在審查這種變更案件,必須要維持「行政中立」的精神,絕對不能偏袒任何一方,並且「依法行政」,做最嚴格的把關,才能為下一代塑造更永續的環境!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為探討問題不能太針對性,而應從「法律」角度探討;如果合法,就不要質疑;反之,如果未依法審查則另當別論。另外,如果覺得法律已不合時宜,就修法;而不要質疑已合法審查通過的案件,這樣才合乎「法治國」的精神!

財政部將出售豪宅所得稅實價課稅申報的門檻下修! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104319日工商時報A5版記者方明「實價課稅申報門檻下修,受衝擊豪宅件數翻倍」的報導,財政部於民國104年下修全台豪宅強制實價課稅的申報門檻,使得民國103出售豪宅必須實價課稅的比率大增,根據豪宅必須採實價申報課稅的新標準,全國達1154件,較原有認定標準632件多出將近一倍,其中又以台北市的449件最多、衝擊最大,而新竹、高雄也擴大至2.81.7倍,其影響層面加劇。

    財政部下修全台豪宅強制實價課稅申報門檻,並且擴大豪宅實價課稅範圍,宣布比照央行標準,未來台北市新台幣7000萬元以上、新北市新台幣6000萬元以上、其他地區新台幣4000萬元以上的交易,於民國1045月申報綜所稅時,如果售屋者不提出「成本」,將無法再按偏低的房屋評定現值繳納售屋所得稅,而是由國稅局改依出售價格乘上房地比再依15%計算「售屋利得」,併入個人綜所稅課稅。

    舉例而言,若某人於民國103年在台北市出售一間總價為新台幣7000萬元的不動產,若持有成本為5000萬元、房地比20%,交易所得即為7000-500020%為新台幣400萬元,並且併入個人綜所稅課稅。若無法舉證持有成本,財政部則將依據出售價格乘上房地比再乘以15%計算售屋利得,為新台幣210萬元,併入個人綜合所得稅課稅。

    筆者提醒民眾若是有出售高價的不動產,一定要按照財政部新的規定申報售屋所得,若有不清楚的地方可以詢問專業人士!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為財政部利用「打房」,增加稅收,片面下修豪宅標準,已違反「租稅法定主義」的精神;但面對此種情形,納稅義務人還是要注意節稅,不要為自己招來麻煩,不懂得如何申報,還是要請專業律師、會計師或地政士協助!

2015年3月18日 星期三

買頂加被拆賣方賠新台幣150萬元 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104315日蘋果日報A16版記者于靜芳「買頂加被拆,賣方賠150萬」的報導,由於民國103年底台北市南港公寓頂樓發生大火,導致違建長久以來的公安問題延燒,台北市柯文哲在上任後宣示將於民國104320日前拆除台北市226處違建,但仍存有許多違建買賣時常延伸糾紛,其中又以「頂樓加蓋」、「一樓增建」的問題最多,專家建議購屋前還要看清楚「使用執照竣工圖」,比對合法建物範圍,避免買到違建。

    過去公寓常增建、變更格局改成套房出租,交易時房價會依權狀加價3~5成,房仲業者透漏,民國103年底有民眾在新店以總價新台幣1950萬元買下50坪的四樓與五樓頂加公寓,並將五樓頂樓儲藏室改為可收租的10坪套房,但完工後遭到住戶舉報拆除,氣得提告原屋主和房仲,調解多次才以頂加裝修費用新台幣150萬元和解。

    台灣房屋加盟事業總部法務游睿樺表示,近期違建糾紛以頂樓加蓋最為常見,其次是一樓增建、陽台外推和建商二次施工,中南部常見透天厝往上增建。頂樓加蓋雖然可以買賣,但是因為增建或變更格局,存在材質和結構問題,目前規定隔間三間以上的頂樓加蓋必須列管,買賣租賃糾紛最多,通常頂家公寓因為可使用坪數大而增加買方誘因卻因為事先未告知購屋民眾常衍生糾紛。

    游睿樺建議屋主要明確告知仲介「違建項目」,而仲介也要清楚轉達買方,或是在契約書載名頂樓加蓋屬於「違建」,如果未盡告知義務,民眾皆可提出求償。此外,一樓違建常出現在住宅前後及地下室增建,民眾買屋時容易輕忽導致拆除風險,最後引發糾紛。

    而住商不動產企研室主任徐佳馨也表示,依據《台北市違章建築處理規則》規定,19941231日前的「既存違建」,是屬於緩拆,199511日後的「新違建」則是即報即拆。新北市則以2009625日為界線,雖有些違建不涉及公安會列入緩拆,但是緩拆並非不拆,民眾購屋仍要注意。

    筆者認為,違建是房屋買賣常見的糾紛,若屬於違建的部分,賣方和仲介應該盡告知的義務。此外,民眾在購屋的時候,不妨調閱「使用執照竣工圖」,確認當初興建完工時的樣貌與現況的不同,才能確定判斷違建的範圍為何,再決定是否購買。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為房屋出售人委託仲介出售房子,一定要填寫「不動產現況說明書」,填寫時一定要謹慎據實填寫,不能隨便填載。如是否有違建、漏水、海砂屋、凶宅等等,這樣才可免去被買方事後追究或挑剔的糾紛問題。受託的仲介在這方面也要協助屋主據實填載,發揮「專業」,這樣收「服務費」,才不會有愧於「良心」!

財政部表示營業用房屋稅率應調高 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104316日經濟日報A2版記者陳美珍「財部:營業用房屋稅率,應調高」的新聞,由於囤房稅開徵之後,房東出租房屋出租給營利事業遠比出租給個人做為住家使用還要省稅,不利於自住型個人租戶,財政部建議可以調高營業用房屋的稅率。

    根據房屋稅法定營業用房屋稅率為3%5%,目前各縣市多採用稅率3%,低於非自住房屋上限稅率3.6%,財政部認為若是度拉高營業用房屋徵收率,重稅不利自住型個人租戶的疑慮即可解決。

    囤房稅自民國103年修法之後,全台擁有多戶房屋的房東,非用於自行居住的房屋,持有稅負全面上升,自民國1045月房屋稅開徵時即會顯現增稅的效應。而新法實施之後,部分縣市為了強化抑制囤房效應,將擁有第三棟以上的非自住房屋修改為3.6%,導致出租營業比出租自住省稅。

    台北市稅捐處長黃素津則表示,未必每個房子都可以這樣轉,必須符合相當條件才行,若調高房屋稅率商家可能會轉嫁一般消費者,導致物價上漲,因此暫不考慮調整。不管訂定甚麼法律,一定會有人找漏洞鑽,行政部門不可能100%防堵。

    筆者認為,若要鼓勵房東家房屋租給自住者,政府要考慮的或許不是調高營業用房屋稅率,而是應該要給予出租房屋給低收入戶或是弱勢者更多的誘因,或是降低房屋稅,否則一直增稅恐怕房東也只會轉嫁到房租上面,想要照顧租屋者的美意恐怕大打折扣!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為上回《房屋稅條例》修正調高房屋稅稅率已讓許多房屋所有權人大喊吃不消,其後續效應仍有待觀察,政府不宜再有調高的打算,這樣才不會損害「賦稅人權」。政府推動政策要循序漸進,整體考量,謀定而後動,才會成功及公平,切勿「冒進」,台灣加油!

2015年3月17日 星期二

豪宅「敦南樞院」實價登錄價格為開價七成 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104317日蘋果日報A12版記者陳書榕、張琬玲「開價打七折,豪宅三億成交」、工商時報A5版記者方明「敦南樞苑最新實價約預售價七折」的報導,在政府狂打豪宅下,儘管民國1041月最新揭露實價登錄資料中有一筆台北市松山區「敦南樞苑」以總價新台幣3.42億元成交,但超過億元住宅交易筆數僅十筆,專家認為率改是打擊豪宅市場的關鍵,預計豪宅需求將持續下滑,將大幅修正市場價格。

    「敦南樞苑」據優美地產企研室召集人葉立敏表示,該案於民國101年預售時每坪開價約新台幣220萬元,該筆成交價格落在新台幣169.1萬元,等於開價打約七折。而即使有三億元成交物件撐場,但本次揭露億元住宅僅十筆,如中山區「台北一號院」、「華固松疆」、內湖區「基泰御峰」、中山區「尊勝白金苑」等,顯示豪宅場仍舊低迷。

    政府打豪宅下,今年329檔期北市幾乎沒有超過百坪豪宅現身,僅中正區「新美齊藝」規劃90~110坪,每坪開價180~190萬元,每戶破億元。根據新聯陽實業總經理黃清益表示,該案是兩年前即規畫好坪數,且僅20戶不算多,不管景氣好壞就順順推。

    而元利建設位於台北市大安區的指標案「和平大苑」規劃約150坪,雖然已經取得使用執照,但預計民國1046月才銷售,該案據元利表示仍在進行內部工程,且目前豪宅市場冷清、稅制部分還不確定,因此會先觀察市場狀況不急著推出。


    筆者認為,各種跡象顯示台北市的房價已經開始有鬆動的情況,若有購屋需求的民眾不妨再觀望一陣子,等「房地合一稅」實施之後,如房價有面臨下跌時,屆時則可再考慮進場。

多屋族應善用自住的規定,獲以優惠稅率節稅! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104316日經濟日報A15版記者沈婉玉「多屋族想省稅,善用自住優惠」的報導,由於房地合一稅擬在民國105年上路,且按照財政部規畫方向,於民國105年後購買的房屋只要自住、持有超過六年,且總價低於新台幣4000萬元賣屋時即可免稅,因此官員提醒民眾應該設籍並善用「自住」之土增稅、地價稅和所得稅優惠,好好規劃戶籍設在哪裡。

    對於「自住」在稅法中的優惠,主要是在保障居住的基本需求,像是賣屋土地增值稅稅率最高為40%,但若是屬於自用住宅用地,則可分為「一生一次」和「一生一屋」適用10%的土增稅優惠稅率。

    財政部官員表示包括奢侈稅、土地增值稅、地價稅、房屋稅和房地合一稅,對於自用住宅都有優惠,且「設籍」是綜所稅房貸支出扣抵、子女學區學籍及地方政府育兒津貼等福利的重要認定依據,民眾一定要仔細盤算,不要為了省小稅亂遷戶口。

    有國稅局官員指出,原則上戶籍應放在「地價貴、新房子、房貸高、學區好」的那間,可省下較多持有稅,但若未來考慮賣屋,戶籍就要設在想賣的那間房屋,才能享有出售自用住宅房地的優惠。

    此外,土增稅、地價稅和房屋稅等,只要本人、配偶或直系親屬設籍就算「自住」,但奢侈稅和房地合一稅規定,除了本人、配偶外,還有未成年子女設籍都算自住,至於由父母設籍,則不能免奢侈稅。

    稅捐稽徵處官員指出,地價稅採累進稅率,最高課千分之55,但自用住宅用地稅率只課千分之2,稅負差距極大,因此本人配偶及未成年直系親屬自用住宅只限一處,但若有成年子女、祖父母、父母、岳父母等其中一人辦竣戶籍登記,仍可適用自用住宅用地優惠稅率。

    國稅局官員並指出,若有房貸負擔者,每年報稅最多可扣抵新台幣30萬元的購屋貸款利息,但是房子也是必須在本人、配偶或受扶養親屬名下,由本人、配偶或受扶養親屬辦竣戶籍登記,每個申報戶的自用住宅房貸利息僅限抵扣一間。

    筆者認為,土地相關稅法中,對於自用住宅優惠相當多,尤其在房地合一實施之後,屬於自住情形則差別更加明顯,若善加運用可以達成節稅的效果,若有不懂的地方可以請教專業人士。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來相關之不動產的稅法修改很多,民眾在不動產進行規畫一定要事情搞清楚;否則,差之毫釐,失之千里,影響權益極大,不得不小心!