預售屋定型化契約不合格率高達94% 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月27日工商時報A17版記者崔慈梯「預售屋建案契約抽查，94%不合格」、聯合報A6版記者董俞佳、林麒瑋、楊濡嘉「預售屋藏陷阱，九成四違規」、自由時報C1版記者林惠琴、廖雪茹、葛祐豪「預售屋定型化契約，94%不合格」等報導，行政院消保處於民國104年3月針對台北市、新北市、桃園市、台中市、高雄市和新竹縣等七縣市進行「預售屋買賣定型化契約」專案查核，發現不合格率高達94%。前三名分別為「房地標示及停車位規格」、「房地面積誤差及價款找補」和「驗收交屋保留款」等項目。

    行政院消保處簡任秘書陳星宏表示，契約中詳載「房地標示」才能避免地號、地段遭到隨意變更，詳載停車位規格可以避免停車位建的太小太低車子停不進去而求償無門。此外，房地面積誤差和價款找補，如果能夠在契約中詳細約定，將來才能避免實屋坪數與契約內容不同產生的紛爭。

    而這次違規的建案在抽查的32件之中，共有30件，其中高雄聯上實業的「聯上峰景」，查核的11項全部都違規，新竹縣鼎毅建設的建案「品川風」也違規高達10項，冠軍開發建設的「隱域」則高達8項，被列為前三名。至於合格的建商僅有台中富宇建設的「富宇大雅」和寶鯨建設的「富椿莊」。

    業者鼎毅建設鄭姓經理則喊冤，表示他們的預售屋買賣定型化契約都是依照政府規定訂定，可能是格式和寫法等細節沒有吻合致產生誤解，查核人員沒有給業者說明的機會。冠軍開發建設宋姓總經理則認為，建案是依建築法規設計的機械車位，總面積和分配比例計算也是依照內政部的合約範例，公設面積分開計價不足部分找補，客戶仍覺得有落差也可退屋，認為政府公布查核結果之前應該先告知業者提出說明。

    筆者認為，內政部雖然有規定「預售屋定型化契約範本」及「定型化契約應記載及不得記載事項」，但是這次抽查的結果顯示很多業者沒有遵守，民眾購買預售屋之前，最好先讓律師或專業人士審約，避免將來糾紛發生。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商在台灣已邁入21世紀，預售房屋一定要遵守《公平交易法》、《消費者保護法》、《公寓大廈管理條例》、《建築法》等相關規定，切勿心存僥倖，預售契約及銷售廣告也要合乎規定，必要時請專業律師幫助把關，這樣就不會招來不必要的法律爭議，而損及公司形象。

農地交易受政策影響銳減！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月27日中國時報AA2版記者王玉樹「首季成交額減半，農地交易急凍」、工商時報A16版記者方明「新法上路，衝擊全台，農地Q1交易額腰斬」、自由時報C1版記者徐義平「新限奏效，農地交易急凍，件數衰退四成」、聯合報AA3版記者江碩涵「農地打炒作奏效，成交金額腰斬」的報導，由於行政院農委會與宜蘭縣政府自民國104年2月起針對農舍興建、移轉的新規定，農地買盤大幅萎縮，根據內政部實價登錄資料統計全台農地成交情形，發現民國104年第一季較去年同期衰退37.2%、總成交金額滑落52.2%，而大量地主求售也造成農地供過於求，加速價格修正。

    除了農地的買氣和成交金額出現大幅度衰退之外，近期也出現了農地拋售潮，根據永慶房仲網的統計，民國104年第一季農地委售件數多達5.6萬件，較去年同期的3.3萬件大增七成，又以「台中市」新增最多，其餘則是花蓮縣、高雄市、桃園市和宜蘭縣。

    根據永慶房產集團經理黃舒衛表示，農地交易量銳減主要是受到行政院農委會預計6月底公佈的新版《農業用地興建農舍辦法》的影響，未來農舍的起造人和購買農舍的承受人，必須是農民。農舍開發趨嚴、轉售困難的雙重限制，將使農地球是無門、投資風險增高，供需失調之下價格恐怕加速修正。

    筆者認為，這樣的措施不錯，農地未來只有「農民」才能蓋農舍，可以杜絕炒作，而且不會讓農地流失，也不會讓農地價格高居不下，筆者未來想到鄉下買一塊農地蓋農舍當農夫的夢又更進一步了！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的相關法令過去常未能貫徹執行，導致人民鑽法令漏洞的情事發生；現已是21世紀了，台灣實行民主憲政已數十年，現必須落實「法治」，才能樹立法的威信！現農舍的管理可向此一方向邁出一大步！

「黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱」的讀後心得 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    現代人買賣、租賃房屋頻繁，往往依靠房屋仲介提供買賣資訊，或是委託房仲出售，然而因為與房仲發生糾紛所衍生的法律爭議也不少，一般民眾要如何在面對房仲的時候能夠自保？除了請教專業人士之外，如果能夠多一些房屋買賣相關的法律生活知識，能讓自己在透過仲介買賣房屋時更能夠提高警覺。推薦大家由房屋顧問專家陳恭奕所著的《黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱》(智言館2011年8月出版)一書，其中內容針對房屋買賣常見的盲點、問題和糾紛做了精闢的分析與解說，讓買賣房屋的民眾能夠有多一層的法律知識、多一層的法律保障。

    該書第一部分，介紹的是「買屋時，房仲不會教你的『市場潛規則』」，幾篇文章道出一般買房子容易忽略的盲點，像是公共設施、明星學區、捷運公共宅、萬坪公園，這些仲介常用來吸引顧客買屋的點，往往暗藏玄機；契約審約期、履約保證等制度更應該妥善運用，買屋之前契約千萬不能亂簽。

    第二部分，則是談到「賣屋時，如何破解房仲的『話術』和『詭計』」，像是房仲常見的騙客戶簽「專任委託銷售契約書」或是用「一家專任，多家服務」的話術呼攏屋主，更惡劣的方法用職業買主或是三角簽賺價差，提供不正確的成交資料想要殺價，都不要輕易地相信。

    第三部分，作者以自身的經驗介紹常見的房屋買賣交易陷阱，標題為「買屋前，必須搞懂的『交易陷阱』」，其實講的時買賣房屋的時候物件上面選擇時必須要小心的地方，比方說是投資客的房子、「投資型套房」和「乙工屋」，前者可能經過包裝，後兩者無論是法規或是安全上面都容易有模糊地帶起爭議。此外，應該善用「履約保證」的制度，才讓自己的交易更安全。

    第四部份，「賣屋前，一定要注意的『黑心地雷』」，則是講到民眾和仲介簽約的時候注意的事項和技巧，像是委託銷售契約不一定要一次簽三個月、找仲介特約或是值得信任的代書、簽一般約要注意房仲帶看的方式、借屋裝修要先簽契約、賣農地可能不用繳土地增值稅、非本人簽委託書必須取得授權書等等，一定要注意這些事項和技巧，事後才不容易吃虧。

    筆者認為，這本書其實不是為了要讓民眾知道仲介有多黑心，也不是要攻擊仲介這個行業，事實上，大部分的仲介並不黑心。但是一般的民眾或是屋主，往往缺乏相關的法律知識或是常識，導致常常滋生爭議，甚至對簿公堂，《黑心仲介不告訴你的買屋賣屋陷阱》其實是要提醒民眾和屋主，在透過仲介買賣房屋的時候，必須要注意的一些小細節，筆者認為這本書的內容不會太深奧，但是卻可以從中學到很多有趣的小撇步，多一層準備、多一層保障，因此將本書推薦給大家！！

《地籍清理條例》修法，不明地籍處理不需全員到齊 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月20日聯合報A7版記者陳乃綾「不明地籍處理，不再需全員到齊」的報導，立法院於民國104年5月20日三讀通過《地籍清理條例》部分條文修正案，解決不明地及標售土地的繼承人無法全體會同申請領取價金、所有權人持分登記空白的問題，內政部地政司表示此舉是希望保障土地權利人的權益，並活化土地利用，增加地方政府稅收。

    內政部於民國97年制定《地籍清理條例》全面清查台灣光復初期辦理土地總登記的漏洞，總共有15萬2531筆土地要民眾申報釐清土地歸屬，這些土地大部分都是奇怪的土地所有權或是內容不完整。而前地政司統計截至民國104年4月底為止已有7萬4854筆土地讓土地繼承人重新登記、釐清所有權，換句話說這些土地已經重新有主人，高達新台幣1.7億元公告現值的土地重新利用並活化。

    而在本次修法之前，必須全部繼承人會同申請才能登記或是領取標售之後的價金，民國104年4月底為止，總共只有76筆標售土地的價金被領走。由於許多民眾反映土地繼承人人數眾多，包含出國、行蹤不明或是不願意會同申請，導致許多可以證明有繼承權的繼承人都無法申請或是領到錢。

    本次修法增訂繼承人若無法會同申請，仍得按「應繼分」在申請期限內領取土地價金的規定，未來繼承人只要能提出繼份證明，就可以直接申請，可以增加標售土地價金被請領的比例。

    筆者認為，這樣的規定有助於辦理《地籍清理條例》土地的繼承人更有機會可以領到標售的價金或是申請登記，省去過去需要找到全部繼承人的麻煩，筆者肯定這樣的修法。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《地籍清理條例》自實施以來，已解決不少長期懸而未決的土地問題；現立法院能再針對其中有一部分遭遇障礙的關鍵問題，再進行修法，這是一敢於面對現實的正確態度，值得肯定！

建商低報售屋價格須補徵千萬台幣的稅款 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月20日工商時報A21版記者林淑慧「建商低報售屋價格，補徵千萬稅款」的報導，由於許多建商利用現行法令土地交易免稅規定，調整房地比刻意壓低房售價，同時抬高免稅土地售價避稅，財政部北區國稅局鎖定這類交易查核，揪出逃稅建商，補徵營業稅超過千萬元。

    北區國稅局李慶華局長表示，國稅局對於申報售價房地比異常或偏離市場行情者，都會嚴加查核，如果無正當理由低報不動產價格，將會依法以「時價」認定銷售額，調整營業稅，提醒營業人注意。

    李慶華表示，現行稅法規定土地交易免課營業稅和營所稅，以至於部分不肖建商故意藉由「壓低房屋售價、抬高土地售價」的方式來避稅，甚至出現房屋建造成本高於土地價格的情況。

    事實上現行營業稅法有規定，營業人以顯著偏低於時價的價格銷售貨物或勞務而無正當理由者，國稅局得依時價認定其銷售額，因此北區國稅局近期查核轄區內交易案件發現建商在桃園地區賣豪宅，申報豪宅房屋售價僅新台幣8800萬元，土地售價卻高達1億4561萬元，房地銷售價格相當不合理。

    國稅局官員調查該建案周邊價格後，認定其房屋售價明顯較市價偏低，加上建商又提不出正當理由，最後核定建商應補繳營業稅新台幣1483萬元。財政部也提醒近年來國內房價高漲，五區國稅局對不動產都積極查稅，申報銷售價格偏低或是房地比異常者，都會嚴加審核，呼籲業者不要心存僥倖。

    筆者認為，建商實在太取巧了，竟然用調整房地比的方式逃稅實在不可思議，國稅局利用此一方法對付避稅的建商，透過此一方法增加財政收入。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商所運用的避稅方法用過去實務上常用的，但近年來財稅機關已改變態度，加上這幾年來，政府用力打房，以調整一些法律見解及追查態度，相較於過去，嚴格許多，建設公司應多加注意，要「節稅」還是事先請教專業律師、會計師或地政士，才能正確處理！

萬通條款七月上路，馮侖在台踢鐵板 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年5月18日工商時報A5版記者蔡惠芳「萬通交屋卡關，馮侖在台踢到鐵板」、自由時報A1版記者徐義平「中資首宗建案，我嚴審買家，中資權卡關」、A8版「房中資炒房，七月祭萬通條款」、5月19日聯合晚報A4版記者游智文「不知台灣歡迎什麼？馮侖：暫不撤資，選後再看」等報導，均表示中資在台灣首宗推案面臨交屋不順，「萬通台北2011」為首的中資背景來台推出建案，已經在民國104年4月陸續交屋，但是有七十多戶近三成的中資買家，因為審查卡關，近半年連一戶都交不了屋，最壞情況恐面臨大批退訂潮，甚至可能會出現建商倒閉危機。

    內政部自民國103年起就對中資買房推出總量管制，每年在台僅得取得土地十三公頃，建物四百戶為上限，長期總量管制則限定土地一千三百公頃、建物兩萬戶。內政部並於民國104年7月將祭出所謂「萬通條款」，限制中資取得同棟或同一社區的比率以10%為限，消息一出引起房地產業者不滿，直指當初銷售的時候一切都依照政府法規「五四三條款」也就是每位中籍人士僅得取得一戶住宅不動產、持有三年才能買賣、每年僅能停留四個月、貸款成數不得超過五成的規定，如今又祭出「行政命令」加以限制，相當不友善。

    萬通國際開發公司執行董事、萬通大股東─南國開發公司總經理柯堯仁表示「萬通台北2011」共計三棟地上29層地下五層、共294戶，總銷約新台幣90億元，目前已經銷售九成多，陸籍人士佔4成、約70幾戶，另外台灣本國佔2成、海外美、加、澳、香港、新加坡佔2成。

    柯堯仁認為萬通國際十分尊重台灣政府政策，完全依照法規，先送件大陸海協會認證身分、再送台灣內政部審查，目前正極力安撫卡關審查的陸籍客戶，但是如果持續延宕一年沒有交屋，屬於可歸責於政策可以無償解約、退款，萬通國際也做好最壞打算。

    內政部地政司副司長施明賜則表示，四月底對於購買該案中資買家已經開過一次會議討論，初步決議相關單位再針對資金來源、購買墓地和身分背景查核之後，才會召開第二次會議討論，時程視審查結果而定。

    馮侖表示，市場雖然傳言他將撤出台灣房地產市場，但他暫時還不考慮撤資台灣，的確台灣現在不歡迎大陸人投資房地產，但表示會等到2016年台灣總統大選選完再說。

    筆者認為，政府雖然對於陸資購買台灣房地產訂有「五四三」條款，但是陸資也有可能透過其他管道比方說「港澳」或「假外資」進入台灣，若是只訂定「五四三條款」恐怕不能有效防堵陸資，應該要有更完善的配套。

    永然兩岸法律事務中心李永然律師認為台灣不要把「陸資」看成洪水猛獸，試想多少台灣人在大陸購屋置產，而大陸人要在台購屋置產卻處處防備，這不符合「互惠原則」，也不符合「比例原則」，盼台灣能以較寬廣的胸襟看待「陸資」，兩岸才能進入良性交流！

士林再生計畫，劍潭中心將改建為溼地公園 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月19日中國時報A1版記者陳芃「北市府推士林再生計畫」、A7版記者陳芃「士林再生首部曲劍潭中心改建濕地公園」的報導，北市府日前宣布將收回劍潭青年活動中心用地，根據了解市府已經著手規劃這塊地和士林紙廠、小西街、新光紡織等廠址，列為「士林再生計畫」的再生潛力區，未來會有濕地公園、中繼住宅和交通轉運站，將透過都市計畫變更、公司協力幫助老士林再發展。

    其中士林再生計畫「首部曲」是「劍潭青年活動中心」將會改做為濕地公園，再結合南邊的「再春游泳池」舊址、捷運軌道下線形公園，面積廣達7.5公頃，目前已經有大池塘和綠地，但是因為全部被圍牆圈住，北市府打算於民國104年底租約到期收回土地，並且變更為公園用地，打造溼地公園和青年藝文中心，開放民眾親近。

    該土地70%屬於北市所有，仍有包括國產署、台鐵等其他地主，北市府已經發函給使用單位救國團，表示不再續約。據了解救國團於民國104年5月13日已經拜會市長柯文哲，柯仍堅定表達不續約立場。活動中心南側、中山橋下的「再春游泳池」則是1992年停用之後人煙罕至，舊中山橋拆除之後被登錄為歷史建築，將來可能會重現舊橋，請藝術家、文化資產專家協助打造「文化地景公園」。未來該公園將連接劍潭濕地公園、捷運線形公園，整塊面積達到7.5公頃，和對岸的美術公園相呼應，而溼地公園內的青年藝文中心和未來的台北藝術中心、台北美術館、故宮等將形成文化廊道。

    士林再生計畫範圍約285公頃，大致在捷運劍潭和士林站之間，基隆河、外雙溪所包圍的三角地帶，有故宮、士林官邸、兒童新樂園和即將完工的台北藝術中心等等，台北市副市長林欽榮表示，必須利用現有資源做大結構的調節。

    北市都發局選定基河路、中正路一帶共六處再生潛力區面積將近20公頃，包括市有地「劍潭青年活動中心」、「小西街」和「士林官邸北側住宅區」，還有士林紙廠、新光紡織和萬寶紡織等沉寂多時的民間開發案。將來台北市政府將邀請業者討論希望以公有地帶動民間加速開發，市府也能透過都市計畫的回饋地興建公共住宅或其他設施。

    林欽榮副市長表示，若是新光紡織願意開發中正、基河路口4.8公頃的土地，市府就能利用約2公頃的回饋土地設置「士林轉運站」調度，舒緩當地一天100多台大巴士的運量；此外，「後港」地區位於基隆河東側、承德路西側的區域，許多四至六層樓屋齡超過30~40年的公寓，即將面臨改建議題，市府也將用小西街市有地和士林紙廠未來的回饋地興建中繼住宅，以促使民間都更。

    另外一塊位於士林官邸北側的潛力基地，是1.08公頃的市有地，台北市政府則計畫以設定地上權方式開發，用途未定。至於萬寶紡織在台北市中山北路0.83公頃的土地，多年前有意變更成為商業區，市府也希望業者重新提案。

    筆者認為，救國團劍潭青年活動中心改建濕地公園的構想不錯，可以讓高樓林立的台北市能有多一點自然生態，希望該計畫未來能夠成功，並且帶動士林當地發展。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市政府針對「士林」提出此一有前瞻性、開拓性、生態性的改造計畫是相當不錯的，但任何構想貴在執行；盼台北市政府能落實執行，使此一計畫得以成功，嘉惠台北市市民！

房地產業者鑽漏洞賣小坪數農地 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月18日中國時報A6版記者黃天如「農舍買賣限縮，地產業鑽漏洞賣小坪數農地」的報導，針對農委會擬修法限制農民才能買農舍，但是農地不受影響，因此許多地產業者推出每單位1~200坪的「集合式農園」，由於入手門檻低，湧現看地人潮。業者透漏，本來同業很擔心農地農舍買賣資格限縮，所幸最後只限農舍不限農地，「集合式農園」的情況反而升溫。

    由於許多民眾懷抱著「買一塊地、蓋一棟屋、耕一畝田」的夢想，不少業者蒐購大面積農地，比照社區規劃「集合式農園」，推案定價通常不到新台幣1000萬元，而且「買地送屋」，除了仿木屋外還附贈e化網室、儲藏室和家具組。

    根據《農業發展條例》的規定，單位面積不滿756坪的農地不能蓋農舍，只能蓋13坪的「資材室」，這些集合式農園贈送的小屋就是屬於「資材室」，而正因為「資材室」非農舍，因此即使農委會新制上路買賣也不受影響。

    業者強調，雖然13坪的空間不大，但是對假日到農園小住的都市人來說，有獨立衛浴設備還可以擺放沙發床、小餐桌、兩人坐沙發等簡單家具，已經很舒適。

    為了抬高利潤，「集合式農園」土地多半是位於廉價的山坡地，業者在整地之後再分割成小單位賣給民眾，購買的客戶表示，雖然已經砍價一半，但是自己購買的價格仍然比市價貴了三成，懊惱不已。

    不過業者也提醒，未來禁令也有可能從「農舍」擴大到「農地」，要有將來難脫手的自覺，而且「集合式農園」是把整塊農地動輒分割賣給十餘戶人家，也可能會出現買賣糾紛。

    筆者認為，「集合式農園」利用「資材室」的名義申請農舍，本質上還是屬於農地消費者在購買的時候還是要注意農地的使用分區，產權規劃，還有價格是否合理。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣人很聰明，常會鑽法律漏洞，政府所推的政策，生意人就會有對策，但民眾購買時，還是要具備法律意識，注意風險控管，因為走法令灰色地帶的行為，還是存在風險！

富邦人壽以新台幣150億買倫敦杜莎夫人蠟像館 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年5月8日蘋果日報A14版記者王立德、賴宇萍「150億，富邦壽買杜莎夫人蠟像館」的報導，根據英國《獨立報》的報導放邦人壽以相當於新台幣150億元買下倫敦知名旅遊景點「杜莎夫人蠟像館」的建物，雙方已經完成議約，目前正在等待主管機關核准，若交易完成，富邦人壽將成為倫敦杜莎夫人蠟像館的新房東。

    富邦人壽雖回應，正在評估中確定時會公開，但高層私下表示開心。該蠟像館是英國知名旅遊景點之一，鄰近倫敦貝克街地鐵站、皇家音樂學院和攝政公園，是全球各大壽險業、REIT垂涎的標的。

    根據外電報導，倫敦「杜莎夫人蠟像館」每年付給房東一千五百五十萬英鎊租金，換算租金報酬率為百分之四點八四，租約尚有27年，每12個月還能依據當地物價漲幅調漲租金，是精華地段中的精華建築物。

    「杜莎夫人蠟像館」創立於1884年，由歐洲遊樂景點服務商英國默林娛樂集團負責營運，並且在22個國家共計營運100個旅遊景點，擁有九家旅館和三座渡假村，旗下產業一年接待進6000萬人次，規模僅次於迪士尼樂園。

    根據英國《獨立報》的報導，富邦人壽買下倫敦杜莎夫人蠟像館租約尚有27年，加上延長租約70年的選擇權，富邦人壽最多可以繼續當房東近百年，而從2013年金管會開放國內壽險赴海外添置不動產開始，富邦金董事長就自2014年下半年親自出馬歐洲物色優質不動產，富邦人壽短短半年內以總價3.36億英鎊買進兩筆倫敦不動產。

    筆者認為，倫敦「杜莎夫人蠟像館」具有相當大的知名度，富邦人壽這次買下該標的，應該也是以租金投報率的角度認為相當划算。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為由於台灣政府正在打房，富邦人壽赴海外尋找適合的投資標的是可以理解，盼政府能停止打房，海外資金才會回流，才有助於台灣的經濟發展！

房租所得列為下波查稅重點 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年5月11日工商時報A2版記者林淑慧「查稅一波波，鎖定包租公婆」的報導，中區國稅局表示待五月綜合所得稅結算申報結束之後，即將對黃金店面和房屋租賃所得展開大查稅，如果民國103年申報民國102年所得稅沒有誠實申報租金收入者，將會收到國稅局的追繳令。

    立法院財委會邀請財政部部長張盛和就「遺產及贈與稅稅收情形暨國稅欠稅狀況提出改善計畫」提出報告並且質詢，國稅局官員認為，近年國內房價高漲，各區國稅局對於不動產資本利得的查核「火力全開」，尤其個人名下持有三戶以上不動產或是金店面的包租公、婆，都將成為國稅局重點鎖定查稅對象。

    包括都會區繁華路段街道店面、一人持有三戶以上非自住房屋、租金訂定偏離市價或是民眾檢舉的案件，都將成為租賃所得主要查稅重點。財政部將要開查民國102年度報稅案件，全台至少選案千件個案，交叉比對房東報稅資料，確定有無漏報或低報。

    官員表示，土地或房屋的租金收入，依照稅法應該課徵租金的所得稅，但實務上經常發生房東、房客雙方藉故壓低申報租金，規避所得稅，國稅局每年都會利用蒐集財產出租課稅資料比對申報情形，並且參照一般租金標準調整計算房東租賃收入，要求補稅。

    而對於繁榮地點黃金店面，有房東將店面租金高額低報，或者未注意租金應辦理繳及申報憑單，國稅局將按照書面審查選案，並且實地走訪抓漏，如果未如實扣取稅款和填報憑單者，也將會依法開鍘。

    財政部表示，不動產相關交易所得的查核，是國稅局查稅的重點，鎖定項目、查核對象和範圍都會逐年擴大，以遏止炒房。

    筆者認為，納稅是國民的義務，房東一定要誠實申報租金所得，這樣才合法！！

    永然聯合法律事務所李永然律師也認為房東一定要懂節稅，而且是合法節稅，不能用不正當的方法逃漏，這樣才不會遭到補稅、罰款，甚至還被追究《稅捐稽徵法》第41條的刑責！

使照嚴審、房屋稅增，北台灣掀起延後交屋潮！ 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年5月15日自由時報A11版記者徐義平「使照嚴審房屋稅增，北台掀延後交屋潮」、聯合報AA3版記者江碩涵「氛圍變保守，房市掀延後交屋潮」、中國時報AA2版記者陳宥臻「房市急凍，再掀延後交屋潮」、工商時報A4版記者蔡惠芳「三巨變，北台灣掀延後交屋潮」等報導指出，由於近年來政策和景氣變化劇烈，政府核發使用執照變嚴、銀行核貸變難、北市課徵高額房屋稅和捷運聯開案卡關等種種因素，導致有高達兩成的建案面臨交屋延後，連鎖效應也使得有業績壓力的上市櫃建商面臨入帳時間延遲的挑戰。

    根據住展雜誌於民國104年5月14日公布最新的調查，北台灣都會區桃園、台北市、新北市都出現遞延交屋潮，分析三大原因主要是「使用執造審核趨嚴」、「貸款成數銳減」和「房市不景氣」三大因素。

    以往建商申請使用執照到核發執照通常約三個月，現在不少建案拖到半年以上，其中又以「桃園市」最為明顯，有些建案甚至拖了一年才拿到使用執照。住展雜誌企研室經理何世昌表示，這是因為北台灣縣市執政團隊在九合一大選之後交替，政策變革，有的縣市請照量多且塞車，加上先前違建釀災引發建築安全疑慮，使照審核更嚴格，核發時間因此加長。

    而有些新案面臨銀行貸款成數銳減，三年前不少銀行承做房貸額度可達八成，但是今年交屋卻已降到七成或更低，許多承購戶自備款不足想換手，導致交屋困難重重，許多建商乾脆把工程時間延後，讓客戶換手交屋。

    房市不景氣也是延後交屋潮的很大因素，因為不景氣建商齊下建案銷售期增加，有些就已延後開工因應，等到銷售達到安全水位再開工，進而影響到完工的時間。除此之外，近年來大台北捷運聯開宅、林口合宜住宅的交屋爭議，也影響到未來建案的交屋時間。

    筆者認為，房市已有退燒的跡象，要買房的民眾，不妨可以再緩緩，等房價跌下來再便宜進場，千萬不要在這個時候當最後一隻老鼠。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府打房措施接二連三，把原本建築業的運作步驟都打亂了！政府應停止打房，並推動《住宅法》，讓不動產相關行業的從業人員能保有一份工作機會，不要再造成另一新的社會問題！

北市東區名人巷土地遭盜賣，台灣高等法院判國賠新台幣6.5億元！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月15日自由時報A1版記者楊國文、涂鉅旻「北市名人巷土地遭盜賣，判國賠6.5億」、聯合報A12版記者林志函「土地遭詐賣，逆轉：獲國賠6.5億」等報導，前大法官王澤鑑的伯父王諸齊24年前去世時，於台北市東區名人巷內價值新台幣4億5000萬元的三筆土地，遭到不明詐騙集團以「超完美手法」盜賣，王的六名子女訴請國賠，原本都敗訴，直到台灣高等法院更二審才大逆轉，認為「大安地政事務所」涉及《土地法》第68條「登記錯誤遺漏」等過失，將要依土地損失加計利息，賠償國賠新台幣6億5000多萬元。

    詐騙集團於民國92年10月3日趁王家長子出國，假造其身分證，向戶籍地台北市松山戶政所申請補發戶口名簿、戶籍謄本，並且至新北市新店戶政所遷戶籍，辦理印鑑證明。接著詐騙集團又委託不知名的代書，向台北國稅局申報三筆土地遺產稅，國稅局沒有發現遺產稅早已申報繳清，仍核發「遺產稅逾核課期間案件同意移轉證明書」，最後再將土地賣給施姓民眾，施等人購地後再捐地抵稅，王家被盜賣的410坪土地目前已經被列為「公共設施用地」供道路使用，而王家子女雖向調查局檢舉，但檢調調查時王嫌和共犯已經不知去向。

    台灣高院合議庭認為，詐騙集團變造王諸齊除戶戶籍謄本，有肉眼就能辨識的錯誤，不但沒有標示頁數，還有章戳遭到完全塗銷，戶長是已經在謄本被註記死亡的死者，地政事務所沒有通知王家，也沒有向文件核發機關查證，就把土地改為長子單獨繼承，都是明顯易見的重大瑕疵。

    高院合議庭並認為，王家訴請的國賠新台幣4.5億元有理，纏訟9年來的利息，共判國賠新台幣6.5億元，全案仍可上訴。

    筆者認為，不動產登記動輒都是數千萬，甚至上億，因此地政事務所的承辦人員一定要更加的細心，才不會造成人民「財產權」的損失。而法院這樣的判決，主要是認為地政事務所本來就應該要盡到「善良管理人的義務」，而犯下這樣離譜的錯誤，應該要賠償，但筆者認為地政人員也要小心，因為這是全體納稅人的錢，如果類似案件太多，等於是拿全體納稅義務人的錢在賠償，倒楣的還是老百姓。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為過去實務上地政事務所涉及《土地法》第68條的案件已有多起，本件金額較為龐大，因而更引起各界的關注。

房地合一稅率上看45% 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月13日經濟日報A4版記者林安妮「房地合一稅率，最高上看45%」、聯合晚報A4版記者蔡佩芳「房地合一稅政院版拍板，短期炒房從重課稅45%」的報導，行政院終於在民國104年5月13日拍板敲定「房地合一實價課稅」的方案，傾向全數調升房產交易所得稅率，最高上看40%或45%，對於自用住宅免稅門檻則改採新台幣100萬元所得額定額免稅，超過免稅額以上以10%計算。

    而根據行政院於民國104年5月12日晚間整理出來待選清單共有三大部分，包括房產交易所得稅率、自用住宅交易所得課稅門檻和實價課稅的實施日，分別設計不同選項進行討論。

    房產交易所得稅率上，由於行政院認為過去財政部提出的稅率太輕，因此全數上調，針對未滿一年或兩年等「短期買賣房地產」，最重稅率調高至45%或40%，以遏止不當炒房，兼顧民眾居住正義。

    日出條款的選項則是三擇一，財政部認為應該自2016年元旦施行，民間版本認為應該回溯至2011年6月(奢侈稅)或是2012年8月(實價登錄)，官員表示將是討論情況決定何種方案。

    自用住宅交易所得優惠上，本來房地總價新台幣4000萬元的門檻，則可能會改為採取立委曾巨威的建議，以出售獲利新台幣100萬元作為免稅門檻，自住者只要獲利超過新台幣100萬元一律課徵10%的所得稅。

    筆者認為，房地合一法案一再冷飯熱炒，草案內容一再改變，但是卻遲遲不能定案，讓民眾憂心政府到底有沒有推動的決心，希望能夠早日定案實施，以遏止房市炒作的歪風！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地合一稅的改革固然好，但不要太嚴格，稅率太高將造成太多的後遺症，且累及無辜。另政策儘早確定，延宕不決，將造成房市的觀察氛圍及增加不確定因素，將更不利於經濟發展。

安信建經推出全案管理一條龍服務 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月6日經濟日報A17版記者郭及天「安信全案管理，開發雙北地」、中國時報AA2版記者王玉樹「安信推土開一條龍服務」等報導，信義房屋旗下安信建經於民國103年5月5日宣布推出「全案管理」模式，搶食大型建商之外的中小型10~15億元土地開發案市場。

    新推出的設施是地主將土地交給建經團隊打造完整整合計畫，包括代辦融資、履約管理、房屋興建規劃設計、工程發包營建、銷售和交屋管理等，一般需要三至五年的時間，由地主支付全案總金額顧問費5~10%。

    安信建經總理張峰榮表示，目前安信「全案管理」的業務有超過20件正在評估中，多數位於新北市新莊副都心、頭前重劃區、五股洲子洋和二重疏洪道重劃區，總銷規模約15~20億元，目前尚未有個案取得建照。

    未來安信建經將以前三年每年承作三件為目標，待未來經濟規模出現，案件數量、毛利都會大幅度提高。目前自地自建、合作興建和委託興建是土地開發最常見的三種模式，而「全案管理」就是由建經公司擔任全案總舵手，代為執行的業者，藉由建經公司和地主、建商關係是合作夥伴，讓土地更能有效活化。

    「全案管理」模式適合有地沒錢、有地有錢以及擁有三層樓以下、地主人數六位以內的透天厝地主，背景多為中小型建商及一般地主，從代辦融資、履約管理、房屋興建設計規劃、工程發包營建，銷售及交屋一手包辦上下游業務，可以說是「全案委託興建」。

    筆者認為，這樣的服務，對於資金不充沛的中小型地主，相當有幫助，安信建經在業界也有一定知名度，較能取得地主和建商的信任。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「安信建經」能夠在服務做「創新」是很棒的作法！服務業最重要的是考量客戶的需求，進而提供創新的服務，這樣才有競爭力！

國泰人壽砸新台幣276億買下倫敦「Walbrook」大樓 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月13日經濟日報A2版記者蔡靜紋「國壽砸276億，倫敦買大樓」的報導，國泰人壽於民國104年5月12日斥資5.45億英鎊擊敗超過30位投資人標下英國倫敦「Walbrook」大樓，創下台灣壽險公司投資海外不動產金額新高紀錄。

    該大樓之前為兩家私募基金共同投資，市值為5.75億英鎊，國泰人壽則是買下兩家私募基金持有該棟大樓，扣除部分負債之後，敲定以新台幣5.45億英鎊成交。而國泰人壽於民國103年8月才斥資3.11英鎊購入倫敦精華辦公商圈的「Woolgate Exchange」辦公商圈大樓。

    「Walbrook」大樓位於倫敦精華地段，鄰近去年買進的「Woolgate Exchange」大樓，鄰近四個地鐵站、五條地鐵線交會，還有Cannon Street火車站比鄰，總共地上11層地下2層，面積共約450827平方英尺(約12653坪)，屋齡約五年。

    國泰人壽表示，該案租期達十年以上，租客多為跨國公司，長期穩定租金收益佳，投報率達到4.8%。壽險人士分析「租金報酬率」和「政策」是國內壽險業紛紛進軍海外不動產的重要因素。

    筆者認為，近年來海外商用不動產相當熱門，反觀台灣的商辦市場相對冷清，主要也是因為國內投資報酬率不佳所導致。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來台灣政府不斷地打房，而且不動產的「持有稅」及「所得稅」不斷地加重，投資人的獲利大減，台灣資金紛紛流向海外，未來這將不利於台灣的經濟發展。政府應停止「打房」，努力發展經濟，才能讓台灣經濟活絡，人民充分就業！

聯徵中心「不動產授信資訊平台」即將上線 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年5月10日聯合報A16版記者孫中英「金融大數據來了，房貸多少查得到」的報導，聯徵中心將推出「不動產授信統計資訊平台」，未來將免費提供全國一百萬筆不動產的授信資料，最快於民國104年上半年上線，未來民眾買房不但可以參考「內政部實價登錄平台」，貸款的部分也可以參考聯徵中心的「不動產授信統計資訊平台」了解相關資訊。

    金管會主委指示金融周邊單位於民國104年推出十二項大數據工程，其中聯徵中心的「不動產授信統計資訊平台」已經建置完成，未來可以查詢「房貸平均底訂約金額」、「平均房屋鑑估值」、「平均房貸利率」，目前專案內容已經送金管會核定中。

    內政部實價登錄平台主要提供民眾查詢房產「交易總價」和「每坪單價」，但是聯徵中心的一百萬筆資料庫，源自於銀行不動產授信和鑑價資料庫，可以提供「人、物、錢」的資訊，三者交叉分析，讓運用更多元。

    聯徵中心總經理張國銘表示，未來民眾買房可以上網了解該區域房價多少、大概可以向銀行貸款多少額度、同性別、同年齡層的購屋貸款利率是多少，還有「屋齡」統計，不管新屋、中古屋的房貸利率資訊都一目瞭然。

    聯徵不動產資料庫每季可以新增四萬戶購屋貸款「流量」資料，還可以提供自2009年第一季累積至2014第四季的不動產放款「存量」共一百萬筆資料，貸款資料最細到「區」，未來查詢時存量、流量都可以交叉運用。

    筆者認為，「不動產授信資訊平台」將使得房地產交易資訊更加透明，有助於讓民眾買房之前也更能夠評估自己的購屋能力、貸款成數及利率，筆者看好這個資訊平台的發展及其運用。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》中規定包括不動產交易市場的透明化，聯合徵信中心能有「不動產授信統計資訊平台」的設置，確實有助於房市交易資訊的透明化，這樣讓投資炒作的情形也可以減少。