2015年7月30日 星期四

分居夫妻各自賣屋,享有獨立免稅配額! 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104728日經濟日報A15版記者陳美珍「分居夫妻各自賣屋,可分開稅」報導,由於房地合一課稅新制規定出售名下自用住宅六年內全戶限用一次新台幣400萬元的利得免稅,有鑑於感情不睦或遭受家暴分居的夫妻,未來可以獨立享有各自免稅額,不受合計一戶的限制。

    財政部舉例,夫妻甲、乙二人婚前名下各有一戶持有逾六年之房產,婚後三年感情不睦夫妻雙方成立「分居」和解筆錄,並於法院簽訂,分居期間分別出售名下自用住宅,如售屋利得適用新制房地合一課稅,兩人獲利均在新台幣400萬元以內可以同時享有免稅。

    但對於一般夫妻而言,婚姻關係存續期間,不論名下房產數量多寡,本人、配偶和未成年子女六年內就只能用一次自用住宅獲利新台幣400萬元的免稅優惠。

    而「分居夫妻」必須要符合財政部訂的《納稅義務人與配偶分居得各自辦理綜合所稅結算申報及計算額之認定標準》,根據該標準夫妻必須要具備下列其中一項:1.納稅義務人與配偶符合《民法》1010條第2項難於共同生活,不同居以達六個月以上,向法院聲請宣告改用分別財產制。2.納稅義務人與配偶符合《民法》1089條之1不繼續共同生活達六個月以上,法院依夫妻之一方、主管機關、社會福利機構或其他利害關係人請求,或依職權酌定關於未成年子女權利義務之行使或負擔。3.納稅義務人或配偶因受家庭暴力,依據《家庭暴力防治法》規定取得通常保護令。4.納稅義務人或配偶取得前款通常保護令前,以取得暫時或緊急保護令者。

    筆者認為財政部的看法,如有夫妻符合上述要件時,可以加以運用!
   

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地合一稅雖將自民國105年元月1日起適用,但由於抽象法令訂定時,總有些不周延之處,這段時間財政部一定會有些解釋陸續頒布,民眾應加以注意並予以運用,俾保「節稅」效益!

2015年7月28日 星期二

出售繼承房產持有期間從寬認定 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104727日經濟日報A16版記者陳美珍「賣繼承房產,持有期從寬認定」的報導,房地合一新稅制將於民國105年上路,財政部將從寬認定自用住宅的持有期間,凡是出售繼承、受遺贈或是夫妻贈與取得的房產,持有期間得溯及受贈或繼承前原所有權人的持有期間,凡合併持有滿六年者即可享新台幣400萬元的免稅優惠。

    根據房地合一新稅制規定,個人出售之房產屬於民國10312日取得,且持有期間在「二年」以內、或是10511日以後取得,房屋及土地交易所得要合併課稅,而自用住宅由本人、配偶及未成年子女辦妥戶籍登記且持有滿六年者,獲利未超過新台幣400萬元的部分可以完全免稅。

    房地合一新制採取持有期間長短分級課稅作法,持有愈長稅率愈低,財政部並且明定有關房產取得日及持有期間計算的原則。房屋及土地取得日和交易日,原則上以移轉登記日期為準,而繼承、受遺贈、夫妻贈與等方式取得的房產,則採從寬認定,將贈與或繼承前的期間合併計算。

    若是符合自用住宅條件,個人、配偶及未成年子女在該處涉及連續滿六年並作為自用住宅使用未出租營業者,可以享有獲利定額免稅的待遇。

    筆者認為,房地合一課稅是新的房地交易所得稅課稅制度,明年實施之後,若出售房產,則有必要先了解相關規定以節稅,才不會吃大虧。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地合一課稅於《所得稅法》中做原則性的規定,至於具體操作仍應注意財政部的相關辦法或函令解釋,這樣才能正確精準的運用!

2015年7月27日 星期一

國稅局查稅鎖定包租公包租婆 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104724日經濟日報A17版記者吳佳蓉「包租公包租婆,稅局盯上你了」的報導,中區國稅局表示,將加強查核轄內個人出租公寓、雅房、套房案件,並且特別鎖定大學學區周遭的包租公、包租婆,查核是否有長期漏報租金現象。

    中區國稅局表示,個人租房屋包租公或包租婆的收入,依據《所得稅》法應該列為「租賃所得」,減除必要費用之後併入個人綜所稅,於每年五月申報,若無法舉證房屋必要費用,則按租金受入43%扣除必要費用。

    由於坊間許多房東都沒有主動申報,房客又基於不想被趕走或被房東漲租的心理不敢列報租金支出,造成租屋所得變成「地下經濟」。

    國稅局表示,大學周遭不少房東將一個樓層隔成五、六個房間出租,漏報所得驚人,國稅局呼籲有出租房屋情形,收取租金應該誠實繳納所得稅,切勿心存僥倖,未來也將透過各租屋平台、實際訪查,將有出租未繳稅的情形加強查核。若是在國稅局有查到或是經檢舉之前主動補繳者,不用罰鍰,但若遭國稅局查到,還要繳納滯納利息和罰鍰。

    國稅局同時呼籲,出租套房房客發現房東有短漏報租金情形,可以用租約、匯款紀錄,主動向國稅局檢舉,若確實成案者,檢舉人可以領到最高上限新台幣480萬元的檢舉獎金。

    筆者也呼籲房東若將房屋出租他人收取租金,一定要誠實報稅,以免將來被查獲之後除了要補繳稅,還要罰鍰,貪小便宜的結果是得不償失。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為房東將房子出租,有租金收入一定要依《所得稅法》申報稅;近年來政府查稅不手軟,民眾一定要謹慎因應,只能「節稅」,切勿「逃漏稅」,才不會為自己招來麻煩及困擾!

2015年7月23日 星期四

金門的觀光熱潮已引燃金門的房地產市場 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104718日聯合報A13版記者簡伶恩「觀光熱潮引燃金門房地產」的報導,金門在隨著兩岸情勢和緩戰地面紗逐漸退去,而在金門縣政府的大力招商、小三通觀光效應下,加上完善的社會福利制度,逐漸蛻變成離島中最具競爭力的縣市。

    金門從民國104年起開始對中國開放落地簽、離島中轉,小三通不斷加溫下,光是上半年就超過83萬人次旅遊潮,陸客的成長更超過52%,觀光人口的增加也帶動金門區域的發展。

    目前有昇恆昌、台開兩大集團在金門打造免稅購物中心,昇恆昌旗下第一家五星級金湖飯店也已經開幕,台開集團也與喜達屋旗下精緻商旅品牌「金門自然村雅樂軒酒店」合作,打算因應未來觀光人潮。

    此外陸資「廈門華天港澳台商品購物有限公司」也預計要投資新台幣10多億元在金城鎮建設金門「華天國際大酒店」;富驛酒店集團在莒光湖也投資興建「金門樂活假期酒店」,金門儼然成為中資、台資的重兵聚集之處。

    近年來政府頻頻針對台灣都會區打房、緊縮房貸、嚴加查稅,使得資金流向海外,有些人也開始關注投資郊區、離島房地產,使得金門更具有投資吸引力。

    根據內政部統計2014年前11個月金門建物買賣移轉棟數為317棟,比起2013年同期291棟成長近9%,比起台灣各區交易普遍下滑一至二成,金門房地產交易量特別熱絡。

    而金門縣金寧鄉、金城鎮、金沙鎮、金湖鎮和烈嶼鄉五個鄉鎮之中,目前房市最熱集中區域在金城鎮和金湖鎮,有靠近舊市區的金成重劃區和靠近太湖風景區的市場重劃區,已經有台灣建商看好金門優勢前進插旗。

    台北建商「金馬興建設公司」副總經理鄒衡孝表示,昇恆昌、台開紛紛在金門砸重金,並看準每年到廈門旅遊轉金門潛在陸客商機,未來金門在購物商場、飯店、財團資金進駐之後,市場將會不可同日而語。

    金馬興建設開發的「雙城匯」產品,位於昇恆昌和台開選擇插旗的太湖公園地段,與署立金門醫院為鄰,規劃15~28坪,建材與台北市同級,配備義大利衛浴精品、5+5交合氣密隔音窗等高級配備。

    鄒衡孝副總認為,台灣島內房地產受政策震盪,多數人已轉往海外投資,但國情、經濟情勢、政策難以預料,不妨可以觀察離島房地產,尤其是金門的陸客商機,置產金門又可享有當地福利,目前購買客群主要還是當地居民和在台金門人回鄉置產居多。

    筆者認為,台灣島內的房價已經漲不動,甚至開始回跌,但是金門因為靠近中國大陸的關係,有「小三通」的地利之便,目前房價也還不算太高,福利(金門酒廠的回饋)又好,加上重大建設進駐,考慮投資置產的朋友不妨可以考慮。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「金門」的房市與「台灣島內」的房市脫鉤,台灣房市因房屋稅、奢侈稅、房地合一稅已大受影響,金門成為投資熱點,投資人可以加以關注!

2015年7月19日 星期日

內政部鎖定六縣市稽查農舍違規情形 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104717日自由時報A15版記者吳欣恬「下月稽查農舍,首波鎖定六縣市」的報導,內政部預告《農業用地興建農舍辦法》部分條文修正案,外界雖肯定修法方向,但也認為農委會的修正案尚有不足,農團和學者希望能進一步修正《農業發展條例》甚至訂定《農業基本法》,才能真正落實保護農地。

    農委會水保局和內政部八月將聯手稽查農舍,針對宜蘭、桃園、雲林、南投、苗栗和屏東等農舍違規情況嚴重的地方稽查。

    台灣農村陣線發言人陳平軒則認為,修正案只有「資格性標準」沒有「必要性標準」,他認為農舍興建應該為「特許」,不能符合資格者愛蓋就蓋,有資格者不一定有需求,農委會應該針對需要訂定標準。

    中興大學應用經濟系教授陳吉仲則指出,修正案中對於從農事實的認定並沒有明確定義,恐造成各地方政府執行上標準不一,國內農地非農用情況嚴重,農委會應計算未來五十年國內需要多少農地才能供應,訂定《農業基本法》,以具體措施保護農地。

    水土保持局長李鎮洋表示,有沒有從農「事實只有一個」沒有各縣市標準不一的情況,只是過去地方政府未落實稽查,此次修正先將農舍興建情況趨於合理和穩定,未來是否修法或修農發條例,都要再視有無需求。

    水保局也公布各縣市回報10271日以後申請興建農舍的稽查結果,扣除尚未回報的新竹市,1027月至10312月間,全台共核發4358件農舍建照,共稽查256件,其中185件違規,違規比例超過七成。目前水保局已經和內政部組成「農舍聯合稽查小組」,於1048月開始到各縣市抽查,並將結果公布在網站,希望以民意迫使各縣市政府正視農舍濫建問題。

    筆者認為,農地興建農舍之後,農地還是要確實符合農用,不能只是政府來檢查的時候做做樣子而已,檢查完之後又再違規使用,這樣就失去稽查的意義了!!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣目前的法治缺陷,乃在於「執法」不貫徹,目前「農地農用」因執法不嚴,導致農地遭到濫用,現在是政府該拿出執法魄力,而不是又要修法、訂新法,台灣的法令已太多了!

2015年7月17日 星期五

建設多金門置產風潮逐漸興起 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104716日蘋果日報A11版記者黃竹君「金門置產風潮起,200億建設拉抬地產市場」的報導,離島金門於民國104年開始開放中國落地簽核離島中轉,小三通不斷加溫,兩岸開放利多加持之下,建設議題不斷,大型企業陸續進駐也連帶拉抬當地房地產市場。

    金門是光是104年上半年就超過83萬人次旅遊潮,較去年同期成長16%,再創歷史新高,而每年至廈門旅遊轉金門的陸客,高達2~3000萬人次,看好金門觀光能量不少企業陸續進駐卡位。

    昇恆昌在金門太湖畔所設立的亞洲最大免稅店「金湖廣場」,總計面積9000坪,規劃免稅商店、國際精品、百貨賣場和電影影城、美食街,超過1500個工作機會,此外還有超五星級觀光旅館昇恆昌酒店BOT案,投資高達新台幣50億,顯見金門集團對金門發展前景抱持高度期許。

    除了台資以外陸資也紛紛搶進,民國103年經濟部正式核准大陸企業廈門華天港澳台商購物公司在金門設立首家陸資合資企業「金門延銘開發建設有限公司」,未來將在金門設置休閒渡假村和國際購物中心,預計投資新台幣50億元。

    而金門房地產價格受到這些重大開發的激勵,也一路飛升,金門人對房地產態度保守向來都是「只進不出」,供給量有限需求量大,因此金門縣政府近年來已經開始開發重劃區,吸引一票金門在地首購族及看好金門的台灣投資族。

    金門縣不動產商業同業公會常務理事翁國團則表示,金門四面環海又沒有地震等天然災害,距離廈門有地利之便,若能吸引中國到廈門的旅遊人口到金門,對當地的商業、地產和觀光發展都會有爆炸性成長,發展不可限量。

    而台北建商「金馬興建設」則選擇在昇恆昌和台開爭相插旗卡位的太湖公園地段開發15~28坪的精品宅「雙城匯」,大樓內有自己的酒吧、健身房、商務中心,並且比照台北豪宅配備,首付38萬起的低門檻已經吸引不少和金門有地緣關係的台灣客。

    筆者認為,金門過去因為是戰地因素,所以較少人會前往,近年來觀光興起,又受到兩岸間小三通的影響,金門未來發展自不可同日而語。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府看待房地產不必擔心漲價,不動產如地點好,經濟活動多,一定漲價;反之,地點不佳,沒經濟活動、交通插,土地可能人家就不想要,價格就會一直跌!

內政部將禁止工業住宅 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104916日工商時報A4版記者蔡惠芳「擬禁工業住宅,房地產業:都市計畫應通盤檢討」、工商時報A1版記者呂雪慧「內政部修法,工業住宅成絕響」等報導,為了杜絕工業區的變相住宅使用,內政部營建署修正《都市計畫法台灣省施行細則》刪除工業區設置「一般商業設施」的規定,未來工業區申請新設事務所、超商和餐廳等一般商業設施,將全數被打回票。

    新辦法一旦發布施行之後,工業區內一般商業設施將做總量管制,不准超商、餐廳等商業設施,但已提出的申請案件則不受影響。

    內政部也要求房仲業者在不動產說明書中強制繼仔應查明建物是否位屬工業區,或不得作住宅使用的商業區或其他分區,未記載恐會受罰。

    根據了解是民國92年內政部放寬工業區內設置一般商業設施,目的是服務區內廠商,但是十多年來新北市或鄰近都會區的閒置工業區,部分建商或廠商先申請一般商業設施再變相作為住宅使用。

    有鑑於工業區變相住宅使用已遭到監察院糾正,因此營建署中部辦公室最近提出修改《都市計畫法台灣省施行細則》,刪除工業區容許設置一般商業設施的規定。

    官員認為業者鑽法規漏洞利用工業區可設置一般商業設施變相興建住宅,賣給消費者因此不得不杜絕。官員表示在未來總量管制下,不准再申請一般商業設施,要在工業區設立超商或是餐廳的業者,只能向已申請一般商業設施的業者承租或移轉,回歸市場機制。

    筆者認為,消費者在選購房屋的時候,要注意房屋所座落土地的「使用分區」和建築物的「使用用途」,如果是作為「辦公室」使用,卻拿來當「住家」,是違反《都市計畫法》的行為,依法可以處罰鍰。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商必須注意國內執行《建築法》、《土地使用分區》、《都市計畫法》的規定日趨嚴格,建商規劃建築商品一定要遵守法令,才不會有觸法的困擾!

2015年7月15日 星期三

北市民眾買到海砂屋痛失新台幣百萬元 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據104715日自由時報B3版記者王定傳「氯離子超標就是海砂屋,買屋不懂痛失百萬」的報導,台北市的邱姓男子購屋時於不動產現況說明書上看到「氯離子超標」的紀載,卻不知是「海砂屋」,購買後才知道要求解約,遭到賣方以違約為由沒收新台幣410萬元,最後台灣新北地院認為違約金過高,判決賣方須返還新台幣310萬價金,邱姓男子仍然損失新台幣100萬元。

    民國1037月邱姓男子以新台幣900萬元向白姓男子買下新北市新莊區一間房產,陸續支付新台幣410萬元的斡旋金與價金後,才發現該屋水泥剝落、陽台傾斜、鋼筋外露,氯離子含量高達0.723KG/M3超過國家安全標準的0.3,確認為海砂屋,認為賣方隱藏瑕疵要求解約並返還價金。

    但出賣人白姓男子卻認為不動產現況說明書已經勾選「氯離子含量檢測」的選項,並且附上台灣省土木技師公會的測試報告,強調並未隱瞞。

    法官依照報告認定該房屋硬固混凝土氯離子含量確實超過國家標準,但因為白男如實勾選並交付報告,邱姓男子也簽下姓名,認定邱已知房屋氯離子超標。雖然邱男認為白男並未說明「氯離子超標」的含意,但房仲出庭時解釋有向邱男說明氯離子有超標一點點,邱男聽後並未多問。

    法官認為氯離子超標就是海砂屋,只是專有名詞與一般稱呼的差異,經過政府的宣導和媒體報導,大眾應該要知悉,除非證明遭到刻意誤導,否則不能以賣方或房仲沒有說明超標就推定買方不知道是海砂屋。法官最後判決邱男無權解約,但違約金過高,減至新台幣100萬元,判白男應返還新台幣310萬元。

    筆者認為,房屋也是一種商品,當消費者選購任何商品都應該先做些功課才不會吃虧。購屋時,如果對於「不動產現況說明書」的內容有不懂的地方,應該問清楚,或是請教專業人士,千萬不要大意。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為房地產買賣涉及「專業」,能事先做好調查,並委請法律專家、地政士協助把關,必可預防糾紛的發生!

「中瑞吾居」為全國第二間銀髮養生宅 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104715日經濟日報A17版記者陳美玲「淡水銀髮住宅,一級戰區」的報導,繼潤泰旗下潤福新象推出銀髮住宅之後,民國104714日中瑞國際健康公司也在新北市淡水推出第二家銀髮住宅「中瑞吾居」,該公司執行董事劉晉誠表示,50歲以上長者為主要住戶,只要提供新台幣1500萬元保證金即可免費入住,每月只需負擔管理費,該案開幕後淡水儼然成為銀髮住宅的第一戰場。

    《長期照顧服務法》於民國104515日甫順利通過,業者即開始搶食國內長期照護商機,業者也投入相關事業,根據劉晉誠指出,2025年台灣老年人口將超過20%,邁入超高齡社會,銀髮住宅必須要設在交通方便、距離醫院10分鐘車程並擁有大片綠地之處,淡水將成為國內銀髮宅的首選之地。

    而「中瑞吾居」於三年前購入興建中建案,並依照銀髮長者的需求量身打造,投入超過新台幣20億元,其中大樓興建費用就超過新台幣15~16億,並投入新台幣45億元做健康管理。

    「中瑞吾居」以住宅出租概念打造,將成為繼潤泰集團潤福新象後國內第二家銀髮住宅,並且是首家主打六星級服務的住宅,客戶提供新台幣1500萬元保證金,並且付新台幣2.4~3萬元的裝潢設備費用加上每月新台幣1.86萬元的管理費,就能享受到遠距健康照顧和24小時健康管理等服務。

    筆者認為,新北市淡水環境還不錯,適合養老,但缺點是離市區太遠又容易塞車,而且大眾運輸也不太方便,除非未來交通問題能改善,否則若是要選擇住新北市淡水還不如去住宜蘭。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「銀髮事業」即將是一巨大的重要產業,逐漸有業者看到此一商機,能往這一方向提供優質的「銀髮養生住宅」將來必可獲利!

2015年7月14日 星期二

遠東百貨將斥資新台幣55億於竹北建大遠百 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104710日聯合報AA版記者陳景淵「遠百斥資55億,竹北建購物中心」的報導,遠東百貨於民國10479日宣布拿下新竹高鐵新竹站「停八停車場BOT案」,未來將會斥資新台幣55億元,興建大遠百City購物中心,預計於2019年營運,屆時將串聯旗下新竹遠東sogo百貨和遠東巨城購物中心,成為桃竹苗百貨霸主。

    遠百由轉投資公司「竹北新世紀購物中心股份有限公司」於民國10479日與新竹縣政府簽訂「停八停車場」開發與經營權,該土地總面積超過2萬平方公尺,使用年限為50年。未來該基地將興建地下3層地上78層的購物中心。

    遠百也指出,看好大新竹地區的消費市場,未來商場規畫將主打「客家文化特色」,並且朝「綠建築方式」興建,打造新竹縣第一座環保複合式購物商場和公共停車場。

    遠東巨城購物中心總經理羅仕清曾表示,新竹新商圈逐漸「北移」,一旦遠百在竹北BOT商場開發完畢,將與現有新竹市區遠東SOGO、巨城購物中心串聯成為零售重鎮,並且帶動周圍縣市消費人口近來購物,像是南桃園和苗栗目前欠缺大型購物中心規畫,若要一站購足並且兼具娛樂休閒,就可能往新竹走。

    以民國103年遠東百貨和巨城購物中心營收合計近百億元推算,遠百體系在新竹三大購物商場營業規模將破百億元,徐旭東將成為桃竹苗地區零售的霸主。

    筆者認為,由於高鐵的開通,竹北近十年來發展不錯,不過一直都欠缺大型的購物中心,將來大遠百在竹北開幕後,當地的生活機能將會更充足,對當地經濟發展必有助益!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「遠東百貨」近年來發展勢頭很猛,不斷地開拓新地盤,這讓我們看到產業發展只要「用心」並「創新」,必有前途!

因應打房建商重劃區改推小小宅 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104710日工商時報A16版記者方明「搶攻低總價市場,重劃區出現小小宅」、經濟日報A6版記者郭及天「建商推低總價小小宅」、中國時報B4版記者王玉樹「因應打房,竹北建商改推中小坪數建案」等報導,由於大坪數房子難賣,以往中大坪數產品較多的新興重劃區,建商改推小坪數產品,而且推案總價由新台幣1000萬元降至新台幣500~600萬,希望能迎合購屋主力首購族群,使得北台灣重劃區陸續出現15~22坪小小宅的特殊現象。

    過去小坪數產品只會出現在大台北捷運站周邊或核心辦公商圈,但是最近已經轉移到包括新北市新莊副都心、五股洲子洋重劃區、林口新市鎮、淡海新市鎮和桃園中壢高鐵青埔特區、新竹竹北重劃區等地。北台灣目前有19個低總價指標建案,而新北市占最多,新莊4個、五股、林口及淡水區各有2個,其他還包括新店安坑、鶯歌鳳鳴和泰山。

    以新莊副都心為例,以往建商大都推出60坪以上的建案,但受到民國103年房市急轉直下,像是遠雄建設也推出最小坪數僅21坪的「遠雄首品」、冠德建設也將推出最小坪數僅18坪的「冠德風尚」。而新北市五股洲子洋重劃區,高總價產品乏人問津,因此也出現「世界馥」和「SKY1」兩建案總價帶壓低至新台幣530~600萬。

    新竹竹北市5年前因為建商看好,推出40個以上建案,自4年前至民國103年足足漲了二成之多,但近2年卻遇上政府打房,建商則改推40~50坪的中小坪數產品因應,總價也不超過千萬,相較於中大坪數產品跌價一成,價格較為持穩。

    好房往不動產周報社長倪子仁表示,總價愈壓愈低、坪數就愈推愈小,這是將房地產購屋結構金字塔底端客層再往底下挖,建商為了吸引首購族,打出超低的訂金、簽約金和開工款,但是消費者除了要考量清楚低自備款後的本利攤之外,金管會針對此類套房產品緊縮貸款成數,購屋者購買前必須仔細思量。

    筆者認為,高漲的房價導致大坪數的建案,建商已經賣不動了,改賣小坪數的建案吸引口袋不夠深的客層,代表房價已經漲到高點而且無力再漲了,現在買套房就等著被套牢,建議不要買!!


    永然聯合法律事務所李永然律師則認為房地產環境一有變化,業者就有因應策略,能調整才能生存。不過還是希望政府停止「打房」,努力發展經濟,讓人民所得快速增加,台灣人民才能有美好的未來。

海外投資國際酒店公寓投資報酬率高 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10478日工商時報A23版記者王妙琴「海外投資穩賺6%,國際酒店公寓正夯」的報導,在國內不動產投資面臨高價、高稅、高風險等「三高」的同時,海外投資有高投報、高增值、高獲利的特點,引發頂端投資者轉戰海外的熱潮,成為熱門話題。

    國際酒店公寓在西方國家發展行之有年,具有「可自住、可出租、可轉售」的優點,回收狀況相當穩定,是非常盛行的投資標的。台灣也具有類似的標的像是「新光傑仕堡」,20幾坪的標的月租金可達新台幣13~15萬,深受國際企業海外派駐高階人士喜愛。台中地區則有鄉林建設於2006年推出的「夏都」,走涵碧樓風格,吸引常駐中台灣高級工程師青睞,每坪租金已升破新台幣1000元。

    鄉林建設表示,當時產品買價均價新台幣14~15萬元,如今市場成交價已來到一坪新台幣30萬元,光是投資資金就已經賺一倍價差,租金收入還剛好可以繳房貸,7~8年資金就已經倍增。

    鄉林不動產也派人前往中國大陸考察,想複製成功模式,將在民國1047月公開預售「南京涵碧樓行館」,該產品為酒店公寓分為「行政套房」及「總統套房」,行政套房36.36坪售價新台幣2880萬起、總統套房則為57.57~75.75坪,售價從新台幣4560萬至6000萬元不等。

    鄉林集團副總呂理全表示,中國大陸南京市目前只有仁恆國際公寓酒店和少數五星級飯店,缺少酒店及公寓頂級服務,在供不應求下,將成為投資人另一個投資標的,「南京涵碧樓行館」第一波將開放100戶,並設立購買人資格審查機制,以維持涵碧樓酒店品質和生活層級。

    筆者認為,酒店式公寓的優點在於「服務」,鄉林建設打著涵碧樓的名聲,在中國大陸投資酒店式公寓具有一定話題性,但是投資仍有風險,投資人一定要審慎評估投報率資金要多久才能回收,並且研究好相關的法規再下手。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為因為台灣政府努力「打房」,導致投資人興緻缺缺,資金出現外逃的現象。但投資人進行海外投資一定比在台灣更加倍小心,因為自己對海外的環境、經營者、法規,都沒有在國內熟悉,只要事先好好做功課,才不會掉入「投資陷阱」!

2015年7月13日 星期一

房客改名房東賤賣豪宅騙取訂金 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10478日聯合報A10版記者蔡昕穎「房客改名房東,賤賣豪宅騙訂金」的報導,新竹市有一名吳姓男子先向同姓的房東租豪宅,再申請改名與房東同名,並假冒是屋主賤價售屋,拿了新台幣數十萬定金後卻避不見面,接連有七人上當,包含五名房仲,共得手新台幣四百多萬元,連房東也被矇在鼓裡,日前遭到法院判刑有期徒刑四年十個月。

    根據檢調的調查,37歲的吳姓男子向吳姓房東於民國10110月間以本名租下新竹市一棟市價新台幣三千萬元的房屋,簽訂兩年租約後就到戶政事務所改名,主動和房屋仲介公司聯繫,佯稱欠債極欲賣屋,並以遠低於行情的半價出售,還冒用房屋所有權人申請土地登記謄本以取信被害人。

    吳男向被害人表示因房屋所有權狀抵押在債主手上,希望先拿訂金贖回權狀才能過戶,並找二哥假冒債權人,前後五名仲介人員和兩位欲購屋民眾各遭詐騙新台幣五、六十萬元訂金。

    吳男拿到定金後消失無蹤,被害人驚覺受騙向地政機關查閱地籍資料辦理假扣押,才知道房屋並非吳男所有。吳男被捕時還哭訴懺悔向檢察官下跪求情,並推說是死去的胞兄指使,但二哥涉及竊盜等案,大哥因感情糾葛跳樓自殺,都是同一位檢察官承辦,檢察官了解三兄弟底細,並不採信吳男的說法。

    筆者認為,房屋買賣最好要看到對方的所有權狀,就算沒有所有權狀要先付定金,可以要求出賣人提供第一類謄本,包含所有權人完整姓名、生日和身份證字號的一類謄本,確定是本人之後,再付定金比較妥當。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前坊間騙子很多,買賣房子涉及「法律專業」,如能委請專業律師協助,必可減少被騙的機會!

2015年7月7日 星期二

「松山療養所長宿舍」淪廢墟 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10476日自由時報A13版記者游蓓茹「日式宿舍登錄文資不利用,淪市區廢墟」的報導,位於台北市南港區昆陽街的「松山療養所長宿舍」自2006年被台北市文化局登錄為歷史建物之後,由於沒有利用,遭到民眾長期丟棄垃圾,形同廢墟,雖然里長和台北市文化局想要納入老房子活化運動,但是地主之一的衛生福利部台南胸腔病院卻想把土地交還國有財產署。

    台北市南港區新光里里長龔睿堉表示,該處雖然試試定文化資產,但沒有妥善利用,建物屬於台南衛福部胸腔病院,該單位不花錢整修僅打掃清潔,而且隔一陣子才處理,成為垃圾堆積處。該處燈光昏暗經過居民都憂心成為治安死角,期盼能夠活化日式建築,類似文化區媒合中正區錦町日式宿舍與民間業者的「老房子文化運動」成為特色景點。

    里長表示,修復文資要花新台幣兩三千萬元,該建物屬於胸腔病院,但是文資主管機關是台北市文化局,不知道哪一個單位要出資,建議交由文化局採行老房子文化運動或是由里長直接媒合業者來做,但都遭到拒絕。

    台北市市議員李彥秀也表示,日式住宅融合台式風格很有特色,但是胸腔病院卻僅做清潔和白蟻防治,呈現無人管理的荒廢狀態,應該儘速找到有心民間團體和資源修復、活化。

    台北市文化局則表示,日前雖然有做探勘,但是該基地五分之一是私有,產權糾紛無法解決,因此無法介入協調,也要求台南胸腔病院評估採行「老房子文化運動」的模式,文化局可給予建議協助。

    但是所有權人台南胸腔病院則表示,想要把土地建物交還國有財產署,國產署要求將建物清空,但是囿限於文資身分無法執行,會再盡力協調。

    筆者認為,文化資產要好好維護,任其荒廢實在太可惜了,像是台中「宮原眼科」本來也是廢棄的眼科,但經過冰淇淋業者整修之後變成台中火車站附近的新景點,胸腔病院或許也可以循此模式活化該宿舍!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為「日式宿舍」既然已登錄為「文資」,就應好好地加以活化運用,切勿浪費資源;而且一旦活用也可以維護景觀並增加收入,政府公務員應多用心,才是最理想的公僕!

台開公司布局觀光、休閒土地開發 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國10476日經濟日報A16版記者郭及天「台開地產老將,攻未來商機」的報導,台開公司成立至今已51年,近年來由公股轉換到公民共治的民營公司,並由媒體業轉戰房地產業的董事長邱復生取得經營權之後,積極以文化、創意等元素為土地注入新價值,繳出連續八年獲利成績單外總資產也成長九成。

    台灣土地開發公司成立於1964年,是台灣歷史最悠久、資歷最厚實的土地開發業者,1999年民營化掛牌上市,2000年開始釋股,而當時年代董事長邱復生想參與政府提出的「亞太營運中心媒體園區」開發,開始買進台開股票。而2005年邱復生以較多股權進入董事會擔任副董事長,52%公股則全數出場,成為民營主導公司。

    邱復生認為土地長期會增值,因此將公股經營主力都更轉型為開發工業區、山坡地等舊有資產,大型土地不賣之外還買進不良資產,從別的銀行手上買回南投草屯、新竹新埔、台中大坑等土地債權。將台開定位為休閒和電子商務產業的開發,並找國際一流大師進行建築規劃和空間環境設計,增加土地空間價值。

    邱復生董事長表示,認為台灣未來10年觀光商機仍會成長,台灣也將步入老人化社會,因此開發資產都以觀光、休閒、養生、綠能、物聯網、雲端為主軸,這些效益也逐漸出現。

    追隨「綠色、智能、文創」的三大趨勢,台開目前開發「花蓮洄瀾灣元氣村」、「O2O物聯網」、「金門風獅爺商店街」等等,台開繼續深耕休閒不動產和電子商務,包括商場、旅館、住宅、影城、文創、物業管理、商品銷售、售後服務、O2O線上線下營運銷售等。

    筆者認為,任何一個產業都要追隨趨勢才能找到商機,台開公司因為眼光獨道看到未來的趨勢,因此朝此方向發展,才能成功獲利。


    永然聯合法律事務所李永然律師認為台開公司在邱董事長的領導之下,是轉型創新成功的案例。時代在變、環境在變,任何一企業一定要因應環境的變化,才不會遭到淘汰的命運!

2015年7月5日 星期日

新北市政府首創捐社會住宅換容積 文◎李廷鈞地政士


永然地政士事務所 李廷鈞地政士
    根據民國104618日聯合報A10版記者祈容玉「捐社會宅換容積,新北首例」的報導,新北市政府為了鼓勵興建「社會住宅」,提供建商興建捐出社會住宅換容積率,新莊大豐造紙廠舊址變更開發案,建商興建18層樓建築物並捐給新北市政府作為「社會住宅」,預計民國107年間就能入住。

    新北市新莊區大豐造紙廠舊址本來是「工業用地」,後來轉賣給建設公司之後,申請都是計畫變更為「住宅區」,2011年建商開發時新北市正在推動社會住宅納入容積獎勵政策,建商同意興建社會住宅捐給新北市政府,成為「民間開發捐贈」社會住宅的首例。

    新北市政府城鄉局表示,一般建案開發換容積捐贈公益空間約一至二層樓,因為工業區變更開發的基地大,建商捐出整棟獨立的建築物,因此優先考慮規畫成為「社會住宅」。大豐造紙廠變更住宅區本來就會捐出一成土地,建商在該地上權興建社會住宅,18層樓中9~14層為75戶社會住宅,其餘樓層規劃派出所、托育托老中心、活動中心、辦公廳舍等。

    該社會住宅於民國1045月獲得低碳建築聯盟「銅級低碳建築標章」,新北市政府城鄉局長邱敬斌表示,建商在施工時使用在地建材、減少進口建材,降低原料運輸排碳量,較一般工程減碳百分之八,對人和環境都友善。

    而民國1035月新北市也發布《都市計畫法新北市施行細則》第48調並將「社會住宅換取容積獎勵」法制化,將來建商若興建社會住宅並捐贈新北市政府,可以獲得最高二成容積獎勵,希望能鼓勵建商投入社會住宅興建。

    筆者認為這樣的政策不錯,一方面鼓勵建商多蓋一些社會住宅,一方面新北市政府也可以節省興建社會住宅的財政負擔,可以說是一舉兩得,值得其他縣市政府仿效!!


    永然聯合法律事務所李永然律師認為《住宅法》早自民國1011231日起施行,其中「社會住宅」是政府的一項重要工作,新北市政府透過容積獎勵方式,鼓勵民間興建社會住宅,這是落實《住宅法》的具體作為,值得肯定!