內政部統計三類最常見房屋交易糾紛 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月23日蘋果日報B7版記者于靜芳「房屋交易糾紛，三類最常見」的報導，根據內政部不動產資訊平台公布近五年房地產消費糾紛件數，已經從2011年1619件、2012年1636件增加至2014年的1912件，有越來越多的趨勢，觀察近5年買賣糾紛，更以無法歸類的「其他因素」為最多，高達1389件，占全部17.6%。

    而多數糾紛大多數都是「買賣雙方反悔而不買不賣」的個案，全國不動產執行副總經理林泇廷指出，包括仲介業者為提供買賣成交行情、未告知簽訂專任委託、消費者認為購屋議價過程沒給契約審閱期和入住後發現牆壁有壁癌等等。除了「其他因素」外，前五名則分別為「房屋漏水問題」佔14.9%、「隱瞞重要資訊」佔9.8%和「終止委售或買賣契約」佔9.2%、「施工瑕疵」佔6.3%。

    林泇廷指出，高雄某歸類「其他因素」的糾紛案例，是民眾委請仲介購買成屋，該標的物附有車庫可供停車，但是夜間因巷口出入處有他車停放，導致屋主車輛無法順利進出，請求解約遭拒。

    而太平洋房屋法務室資深協理蔣美龍則表示，「隱瞞重要資訊」糾紛相當多，包括未告知屋況、凶宅、嫌惡設施、用途不明等，內政部已經修正《不動產說明書應記載及不得記載事項》，未來2015年10月1日將上路的新版不動產說明書，必須增列是否為凶宅、工業住宅等現況說明，並且擴大嫌惡設施的解釋。

    筆者認為，房屋的買賣過程資訊越透明，對消費者越有保障，也可以減少糾紛，仲介人員在仲介時，一定要誠實告知房屋是否有瑕疵的情形，以免日後衍生糾紛而被牽扯其中。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為委託仲介填寫「不動產說明書」應謹慎，這樣才能避免無謂的爭議！

台北市嚴查違建效應導致公寓頂加大降價 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月22日工商時報A5版記者方明「北市嚴查違建，公寓頂加大降價」的報導，台北市積極稽查違建之下，根據北市建管處統計的資料，民國104年7月份拆除執行率高達96.78%、8月份執行率也有85.14%，房仲業者分析，影響最大的是兩年前開賣至今的預售屋，未來中古屋舊有違建也會越來越嚴格管制，目前已經出現頂樓加蓋物件大幅降價，甚至出現買頂樓送頂加的物件。

    為了從源頭違建控管，台北市政府推出新政策，自民國104年9月1日起取得使用執照的建築物，辦理建物所有權第一次登記和往後買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記，得檢附建築師開立三個月內的有效證明。

    未來挑高夾層、陽台外推、頂樓加蓋、露台、防火巷和法定空地搭蓋建物等等，未經主管機關許可擅自搭建，就可以視為違建。有鑑於北市建管處的高執行率，根據591售屋平台上顯示，北市中山區鄰近中山國中捷運站附近一間屋齡39年的老公寓，權狀36.71坪，已經打出買四樓送頂加，每坪開價新台幣75.7萬，總價從新台幣2980萬元下殺至2780萬元。

    北市萬華區青年公園一間屋齡33年的五樓老舊公寓，權狀坪數32.17坪，連帶6樓頂加，每坪開價新台幣43.2萬元，總價也由新台幣1500萬下殺至1390萬元。

    房仲業者指出，建商預售個案主要是挑高三米六或四米的建案，由屋主自行施工，可能會面臨將來過戶無法取得無違建證明的問題，影響最大。其次是舊有中古屋頂加違建分為「緩拆」和「即拆」兩種，買方可以透過查詢得知有無報拆紀錄，並建議購屋者對違建物件盡量避免，不要把風險加在自己身上。

    筆者認為，過去頂樓加蓋的個案，由於頂樓沒有權狀，屋主往往會把單價提高，把頂樓加蓋的價值添加於合法建物的單價之上，藉以提高總價。現在北市府嚴打違建，其實主要針對的是頂樓加蓋一間隔成三個單位以上的個案及民國104年9月1日以後完工的建案，只是連帶影響到民國84年以前頂樓加蓋個案的行情，並非頂樓加蓋一律要拆除，民眾不用過度緊張。

    永然聯合法律事務所李永然律師則認為「違章建築」不合法且有礙都市景觀，未來政府的執法力量一定是逐漸增強，民眾日後應更守法，建物使用應遵守《建築法》、《公寓大廈管理條例》，這樣才能使自己「買的用心、住的安心」！

行政院將推動二萬戶地上權青年住宅 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年9月18日聯合報A4版記者李昭安「青年宅只賣地上權，全台擬建2萬戶」、同日經濟日報A21版記者江睿智「政院推青年住宅，要蓋2萬戶」、中國時報A12版記者唐筱恬「青年住宅，將設防炒房條款？」，等報導，有鑑於房價高漲，內政部營建署許文龍署長於民國104年9月18日表示將推動「青年住宅」政策鎖定桃園機場捷運、高雄市捷運或其他縣市主要道路、快速高架道路沿線國有地興建至少二萬戶「青年生活住宅」，並且以設定地上權方式開發，要讓台灣青年買得起房子。

    行政院院長毛治國再行政院會指出，內政部已經與許多縣市討論過「青年生活住宅」計畫，根據內政部的規畫，青年住宅將設定為封閉型市場，限制取得與轉賣，未來台北市、新北市有青年住宅需求，桃園市政府也已經表拔高度興趣，將來可與機場捷運貫通及航空城計畫配合，滿足年輕世代購屋需求。營建署表示，可能規劃青年住宅的地點包括台北市、新北市淡海、林口、大台北地區三環三線捷運沿線、高雄新市鎮、桃園航空城、機場捷運沿線等等。

    根據內政部營建署的規劃，「青年生活宅」未來價格將是青年可以負擔的價格，並且以設定地上權為方式，屋主未來轉賣只能賣給政府，脫離房屋自由市場機制，房價將會維持在一定水準，青年就能買得起房子。不過由於住宅牽涉地上權，要經過立法以免將來產生爭議，營建署將會在近期邀集產、官、學界代表討論《住宅法》修法，明定物件轉移、地上權、買賣等機制，並預計年底送立法院進行修正。

    筆者看到這篇新聞，終於覺得政府有在做事了，有心解決年輕人的居住問題，但是希望未來「青年生活宅」的價格也要真正符合年輕人的能力，並且一定要對建築的品質好好把關，讓「青年生活宅」成為買不起房的年輕人新的選擇，改善年輕人的居住品質！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為保障人民的「居住權」，須靠《住宅法》的落實，政府要推動「青年住宅」，涉及用地取得、解決法源的問題自有修正《住宅法》的必要。希望社會各界對《住宅政策》能聚焦於《住宅法》，並期盼政府落實執行，台灣自可實現「人人有屋住」的理想！

頂新華票都更案拚民國104年年底過關 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月12日自由時報A1版記者徐義平、鍾泓良「頂新拚復活，華票都更案，特快車闖關」、自由時報104年9月12日A3版記者徐義平「容積變戲法，華票都更案估賺15億」等報導，頂新集團旗下的頂禾開發在四年前砸下46億元買下中華票券大樓都更案，從單元劃定、事業概要到事業計畫，僅花費三年時間，預計年底將闖關台北市都更審議委員會，在進行容積獎勵和移轉的確認後，最快2016年就可以由北市府核定通過，將來興建比原大樓多出一倍的豪宅建案，可銷售容積面積超過2600坪、以一坪約新台幣250萬元推算，總銷就接近新台幣70億元，扣除土地價款和建築管銷等費用，至少獲利也有新台幣15億，被業界質疑「特快車」闖都更。

    中華票券大樓是2011年9月由頂禾開發公司以新台幣46億2888萬元擊敗其他六家業者買下，折合每坪土地價格新台幣1405萬元。根據財團法人都更研究發展基金會公告，頂禾在標下該大樓後隔年就由台灣省土木技師公會出具鑑定報告，認定大樓結構耐震力不足，建議立刻拆除重建，並且自行劃定都更單元，由北市府核定。

    該都更案基地面積約329.42坪，土地使用分區為「敦化南北路特定專用區」，平均容積率363%，推估基準容積約1195.79坪，將來「容積獎勵」共有三項，是基準容積比率的90.97%，合計容積獎勵面積1087.46坪，另外還有「容積移準」面積約597.7坪，未來光是容積獎勵和容積移轉價值就高達新台幣42.12億元。

    隨後頂禾開發在事業概要階段撤回，到2013年才申請繼續審議，一年內一口氣通過計畫公聽會、申請計畫、公告公展、公展公聽和申請幹事會議，並在2015年5月申請幹事會複審完成，預計年底就可以進行容積獎勵和容積移轉的重頭戲。

    根據頂禾開發送出的都更計畫案，推估容積獎勵加上容積移轉可達基準容積的1.4倍，未來預計興建地上28層、地下6層的豪宅，相較原本14層的華票大樓，更新後長高一倍之多，房產業界估算若順利都更，短短四年獲利至少新台幣15億元。

    但有都更業者不滿指出，自家都更案2009年申請審議，至今都無法進入權利變換階段，更別說分割為七個單元整合十餘年時間的「大陳義胞」都更案，至今才執行到第二單元，就算是九成公有土地的信義區都更案「國美商隱」時程也沒那麼快，質疑頂禾開發搭特快車。

    對此，台北市政府都市更新處表示，該案是2013年申請事業計畫報核，主要是因為「單一地主」，較無陳情意見，所以程序才會比較快速，而容積獎勵均按照規定給予，不會因為整合較辛苦而有獎勵，每個案子客觀條件不同，無法比較。

    筆者認為，雖然頂新集團目前因食安事件造成社會觀感不好，但在台灣這一法治社會任何事情，只要於法有據，公務人員就必須依法行政，若頂新華票都更案合法有據，台北市政府還是要發給建照。不過該案也凸顯了目前台北市都市更新的難處，目前通過都市更新的案例多半都是產權單純者居多，若是一般老公寓或舊大樓，產權複雜難以整合，在「文林苑」事件後，目前實務上必須取得百分之百同意才能通過審查，都更往往延宕數十年無成，反而大部分通過都市更新審議的，都是建商拿自己單一所有權人的身分申請的都市更新案。將來必須要檢討《都市更新條例》，除了頂新華票都更案之外，筆者更希望其他地方的老公寓能夠順利都更。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣許多不動產已老舊，必須更新，《都市更新條例》的修正案應盡速通過修正案，讓臺灣各個都市能趕緊拆除重建，好讓臺灣都市能更安全、更美好！

房客跳樓法院判屬自願非凶宅 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年9月14日蘋果日報A4版「房客自願跳樓，判非凶宅」的報導，徐姓屋主2013年將台北市光復南路的「逸仙雅仕」社區一戶13樓房屋出租給李姓男子，不料李母於2014年二月跳樓輕生，事後徐男賣屋買主以「凶宅」為由要求降價，徐男損失新台幣765萬餘元，僅向李男求償新台幣200萬元，但臺灣台北地院卻認為李母是「自願跳樓」判決徐男敗訴。

    該社區位於通化夜市附近，距離台北101大樓僅一分鐘車程，許多明星藝人也曾是住戶，而此案原屋主徐男指稱，李男與其簽約租屋，但實際上是父母居住，而母親罹患乳癌心情不佳，從租屋處跳樓輕生。而後來賣屋參考內政部實價登錄，23坪市價約新台幣2990萬元，但買方以「凶宅」為由要求降價，最後以新台幣2225萬元成交，徐男提告求償新台幣200萬元，李男則辯稱母親並非死於屋內而是墜落中庭。

    法官則罕見打破該屋非屬凶宅的見解，指出凶宅並非法律名詞，民間雖認為凶宅是因為非自然死亡冤魂附於屋宅所致，但李母跳樓死亡本來就是其所願，並非有冤屈所逼，並且死亡是在中庭，故該屋不算凶宅，因此免賠。徐男透過律師表示將會上訴到底。

    筆者認為，屋主如果怕房客自殺，可以在租約裡面註明白紙黑字的契約，而讓房東萬一遇上這種不幸發生事件時可以求償，並且也可以要求承租方要有「連帶保證人」簽字保證，以免索賠不著。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「凶宅」這種問題在台灣是很特殊的，民眾必須注意目前實務的見解，這樣才能有所回應，不過目前實務上見解也未見一致，希望司法機關能透過最高法院民事庭總會決議做出比較一致的見解，好樣民眾有所依循！

由於房市不景氣因素，台中建商轉投資飯店產業！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月10日工商時報A16版記者曾麗芳「台中建商，紛轉進飯店產業」的報導，由於房市近來不景氣，導致台中部分的建商放慢推案腳步，而拓展商業不動產，除了興建商辦大樓出租收取固定租金收益之外，包括大毅、總太地產，陸續標下國有財產署地上權土地，規劃為「飯店」。

    大毅建設是在2013年標下位於台中英才路、國立美術館附近的440坪地上權土地，該土地面對草悟道、綠園道、勤美誠品商場、全國飯店商圈，每年吸引數百萬遊客到訪，大毅建設已經規劃投資興建飯店，委由本土飯店或國際品牌經營管理，最快2015年9月敲定、年底動工。

    大毅建設協理魏誠誌表示，該路段地理條件優越，大毅建設正與國內連鎖品牌飯店和國際品牌飯店洽談中，初步規劃150~200間客房，總投資額約新台幣7~8億元，為該公司首次跨足商用不動產。

    總太地產則在2015年6月下旬標下台中市忠孝路「商一」土地，總面積553.58坪、地上權70年，總太地產總經理翁毓羚認為該地段離台中文創園區、忠孝路夜市不遠，週邊生活機能佳、觀光客多，已朝向文創旅店方向規劃，鎖定自由行和背包客。

    翁毓羚表示，台中市忠孝路旅店未來將會是總太進軍飯店市場的首家分店，未來將以BOT、ROT或是老舊建築重新改裝等方式，積極進軍飯店市場，朝向商用不動產發展，並透過自創品牌或是委託知名品牌來經營。

    筆者認為，房市不景氣，建商必須要多角化經營，因此紛紛選擇跨足「商用不動產」，特別是旅館飯店剛好搭上這一波的陸客自由行商機，不過投資飯店旅館雖然報酬率高，但是「地點」和「特色」也很重要，否則難以吸引客群，還是淪落到不好經營，委託知名品牌經營則是個不錯的策略！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「飯店產業」屬於觀光業中的一環，近年來業者看好商機，已有許多人投入；但不能忽視的近年來觀光人口成長是拜兩岸關係走向和諧之賜，如果維持此一榮景，除兩岸關係仍應維持外，台灣觀光應該更要朝向「國際化」、「特色化」，設施要更友善於外來觀光客，這樣才能維持不墜，台灣加油！

西區門戶計畫將拆遷民居與三井倉庫惹議 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月11日自由時報A16版記者鍾泓良「西區門戶將拆民居與三井倉庫住戶不知」的報導，台北市整府力推的「西區門戶計畫」除了預計在民國105年除夕先拆除忠孝橋引道，還要讓北門視野開闊還原歷史景觀，都發局規劃忠孝西路向北調整，但優先衝擊到忠孝西路北側的民宅和歷史建築「三井物產株式會社舊倉庫」，當地住戶對於徵收均不知情，北市府也沒有明確的拆除安置計畫，被批評恐發生居民流離失所的情形。

    北市府將在民國105年計畫動工拆除忠孝橋引道，而預計將北門北側的「甕成」開闢成綠地，忠孝西路也將配合在民國107年一併往北調整，新工處已經在今年編列了新台幣3億4000萬元的預算將使用在忠孝西路陸行調整和台灣鐵路管理局所有土地取得有償撥用上。

    如此一來忠孝西路北側地區將受到衝擊，歷史建築「三井物產株式會社舊倉庫」將受到拆除的命運，同時也有數十戶原有住戶受到影響，光復里里長王麗美表示，該區住戶與台鐵局合法承租土地，只擁有房屋所有權，住戶對於道路徵收毫不知情。未來居民僅適用《台北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例》中依照每平方公尺計算補償，加上搬遷費和獎勵金之後，仍然會低於一般道路徵收補償，恐怕面臨價錢談不攏居民拒絕搬遷的情形。

    北市都發局表示，雖然了解當地產權情況，但礙於規劃細節未公布，所以尚未事先告知居民，若未來道路徵收不順利，忠孝西路往北調整工程可以暫緩，讓用路人繼續使用從北門南側通過的臨時路道。

    北市都發局長林洲民則認為，該工程啟動時間還有兩年半，中間可以持續和住戶溝通，居民不願意搬遷是假設性問題不回答。

    北市工務局則表示，該局已經編列一億元地上物拆遷費，若溝通不順利，必要時可能會採取最後手段，提存法院聲請強制拆除。

    對此，市議員許淑華也有意見，她認為先安置後拆遷才是市府的一貫政策，柯市府若和中央一樣強制拆除，就違反了人民的人權和居住權。

    筆者認為，「西區門戶計畫」固然重要，但是如果牽涉到拆遷和歷史古蹟，一定要特別注意居民財產權和居住權的保障，對於古蹟的保存也要好好考量，若勢不得已要遷移古蹟，一定要與相關學者商討對策並有完善的計畫再執行。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已實施《住宅法》，推動台北市的「西區門戶計畫」，也要注意人民「居住權」的保障，尤其在進行民房動遷，這是不能忽略的，另民眾也要盡量配合市政府，好讓台北市都市景觀能提升！

台北市政府正在開始嚴打違建，民眾及建商均應小心因應 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月8日工商時報A15記者蔡惠芳「北市九一新令，一成建案剉咧等」、自由時報A12版記者鍾泓良「421件危險廚房，僅30件完成改善」等報導，台北市政府宣布在民國104年9月1日以後取得使用執造的新屋取得時必須檢附「無違建證明」，未來新制上路之後，挑高、夾層和複式樓板將首當其衝，根據調查民國104年9月1日以後完工交屋的新案就有58筆，共1919戶約新台幣631億元，估計已經占總房市的11%，未來想買來出租的投資置產客首當其衝。

    台北市政府規定自民國104年9月以後取得使照的建築物，首次辦理登記或是買賣、交換、贈與、信託等所有權移轉登記，都要建築師開具「3個月內有效證明無違建事實」。該措施衝擊到的主要是自民國102年4月1日迄今陸續公開銷售的「挑高夾層複層式樓板住宅」，根據住展企研室經理何世昌表示，挑高夾層複式樓板住宅案占同期全台北市推案總量比重約11%，具有一定分量，包括中山區15筆、共453戶最為集中；台北市士林區則有9筆共342戶。

    宏普建設經理林素玲表示，挑高夾層或複式樓板住宅空間彈性和使用效益頗高，市場上有一定需求，建商一定會按圖施工完工交屋給承購戶，不會作違建，交屋後則看客戶需求，再決定如何利用空間。

    有建商表示建商銷售挑高夾層屋，因為使用空間可以放大，坪效較高價格較一般住宅貴1~2成，而有一定高比例的投資或置產客，偏好挑高夾層屋將一房隔為二房出租，不但「賣相」較好，租金報酬率也比較高，因此預期將來新制上路後，最主要被影響到的是一房想當二房出租的投資客。

    此外，台北市建管處八月一日公布的421件「危險廚房」發函勒令於民國104年10月1日以前自行改善，否則強制拆除，但實施近一個月，經建管處調查目前只有30件自行改善，改善率不到10%。

    針對許多餐廳占用防火巷為營業廚房使用，並在巷弄內放置瓦斯爐或烤箱，不僅容易引起火災，還會阻礙逃生動線，建管處要求民國94年以後的違建必須全部拆除，民國93年以前的危險廚房，也必須在民國104年10月1日以前將瓦斯爐具、烤箱等設備移除。

    台北市建管處發言人洪德豪指出，強制拆除之後會向所有權人收取代拆除費用，但目前《台北市違章建築強制拆除收費辦法》修正草案仍在議會審議，若依照面積計算收取費用，市府等於「拆一件賠一件」。

    筆者認為，違建的問題越來越嚴重，除了有礙市容之外，也影響公共安全。主要還是要靠民眾要養成守法的概念，不要貪小便宜就亂加蓋擴大自己的使用面積，政府也要嚴格把關，加強執行，有發現違建就應該拆除，而不要讓民代關說就動不了，若將來發生火災後果不堪設想。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為建商、民眾一定要注意建物的合法性，「土地使用分區」、《建築法》、《公寓大廈管理條例》均應遵守，這樣才不會有困擾！

台北信義計畫區豪宅轉賣為租 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月7日工商時報A10版記者方明「台北信義區，豪宅租賃大本營」的報導，由於台北市的豪宅難脫手，許多豪宅紛紛轉向租賃，像是該區內的「冠德遠見」、「台北信義」和「寶徠花園廣場」已經有多戶出租，房仲業者表示，由於台北市豪宅價格已沒有增值空間，因此在「買不如租」的情況下，豪宅租賃市場逐漸擴大。

    在經過豪宅限貸令、調高路段率和豪宅稅的政策之下，台北市的豪宅交易市場大幅萎縮，而豪宅在出售無門的情況下，北市豪宅開始「轉賣為租」，像是台北市信義計畫區的豪宅「冠德遠見」目前已經登錄有13戶出租，光是2015就有4筆出租，月租金落在新台幣(以下同)4.3~32萬之間，平均一戶也要每月13~15萬的租金。

    同樣位於信義計畫區的「台北信義」，也有5戶租賃資料，2015年6月該社區20樓月租金高達新台幣45萬元，與2015年5月「文華苑」12樓出租並列實價登錄豪宅月租最高紀錄。另外知名豪宅「寶徠花園廣場」、「勤美璞真」、「忠泰交響曲」也都有租賃資料，月租金約20~30萬元。

    一向專營豪宅市場買賣的「大師房屋」，直營總部也在2015年7月正式成立豪宅租賃事業處，由大師房屋旗下各營業處進行豪宅租賃業務，大師信義營業處業務經理周喆表示，近年豪宅租賃業務件數增加，2014該營業處一整年僅有成交2筆，2015年至今已有6筆成交。

    據周喆指出，台北市信義計畫區內豪宅以「冠德遠見」、「台北信義」和「寶徠花園廣場」的出租率最高，而「台北信義」因為屋齡最新、公設有特殊性，包含專業錄音室、大型宴會廳，該社區月租金最高平均達新台幣26~35萬元。

    而豪宅轉賣為租最主要原因就是屋主不願意便宜出售，即使租金投報率低也願意出租，目前承租者包含外國使節、大陸來台商人和考慮置產前先承租豪宅居住的台商。

    筆者認為，即便一間豪宅出租價格高，但能找到願意花大錢承租的承租客，也是不容易，而且豪宅的價格不斐，貸款成數又低，每年地價稅、房屋稅、管理費等支出也相當可觀，若向銀行貸款還有每月數萬的利息，除非考量未來增值性，否則買豪宅只用來出租，恐怕並非理想投資的方式。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台北市柯市長就任已發現台北市在郝前市長所訂的房屋稅率徵收自治條例所訂的稅率不合理而提出修正方案，倘若此次能合理調降，台北市的房地產市場才能快速恢復；否則，台北市豪宅未來並不樂觀！

日後父母贈與子女以現金較節稅 文◎李廷鈞地政士

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    根據民國104年8月29日工商時報A18版記者林淑慧「贈屋節稅？贈現金反而更省」的報導，房地合一稅2016即將上路，安侯建業聯合會計師事務所於2015年8月26日表示，將來父母若要購屋送子女，子女未來出售受贈不動產必須客房地合一稅，如父母賣房子以現金方式贈與子女，稅負相對較輕。

    KPMG安侯建議聯合會計師事務所召開「房地合一課稅之影響與因應研討會」中，剖析不同投資身分的稅務負擔，並特別針對新舊所得稅制法令變動、不動產持有稅負、營業稅、遺產及贈與稅的影響，一一舉例解析。

    KPMG專業組織策略長、會計師張芷即表示，未來房地合一上路之後，納稅人在比較新舊制的稅賦，也要同時考慮奢侈稅和所得稅的負擔，不見得適用新制一定會比較重。

    KPMG副總劉順裕則表示，以往父母購屋贈與子女，按照公告土地現值和房屋評定現值課徵贈與稅，但日後子女出售不動產，必須面臨房地合一稅的問題，屆時出售利得稅率至少高達15%，較遺產及贈與稅的10%為高，子女要角較多的稅。

    但是如果父母以出售不動產以現金方式贈與子女，子女只需要負擔10%的贈與稅，相對於贈屋，子女的稅賦可望減輕。

    而KPMG的副總游雅絮也表示，房地合一稅對於境內居住者和境外居住者兩者規定並不同，未來境內居住者持有新制房地二年以上房地合一稅率為20%，但是非居住境內者則高達35%的高稅率，是值得注意的地方。

    筆者認為，未來在台灣出售不動產，必須考量房地合一稅的問題，比如說若是要出售不動產，最好前一年先居住台灣達183天以上，否則將被認定為居住境外者，稅率將提高，而不利節稅，這部分民眾千萬要注意！！！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣近年來稅務的法令修改甚多，民眾一定要更用心節稅，否則會在稅上吃虧。民眾不懂，一定要請教專家，不要道聽塗說！

北市東區店面租金高出租率下滑 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年8月24日自由時報A5版記者徐義平「北市東區店面金包銅，好看不好租」的報導，隨著國際品牌服飾店接連進駐北市東區商圈，帶動人潮匯聚，店租順勢喊漲每坪租金二萬起跳，但台北市東區店面空置率也越來越高，像是最貴畸零地「姜太太包子店」和國泰金副董事長蔡鎮宇的「大安路店面」都已經空租許久。

    第一太平戴維斯總經理高銘頂表示，因為付租能力高的國際品牌陸續以高租金進駐東區，使得部分房東租金喊漲，但每坪逾新台幣二萬元的租金卻不是人人付得起，迫使不少業者租期屆滿後吹熄燈號或是搬家。

    實地走一遭東區商圈，也會發現台北市復興南路和忠孝東路沿著忠孝東路往敦化南路方向前進，不時看到空店面招租，像是一坪高達新台幣2645萬元的「最貴畸零地」姜太太包子店，雖然一年前投資客黃勇義砸下新台幣2.25億元買下整間店面，但是已經待租已一段時間，仍無人可租。

    此外像是蔡家三子蔡鎮宇先生旗下的寶豐隆興業，2014年欲出售的東區大安路店面，近期以來一樓也出現空租情況，對此房仲業者信義房屋不動產企研室經理曾敬德表示，即使是東區也有強弱區段差異，人氣沒有那麼旺的路段，若是不能適時調整租金價格，可能也無法吸引商家。

    住商不動產企劃研究室主任徐佳馨表示，不少房東漲租後趕走原房客又沒有新房客無縫接軌、或是房東非大企業不租的高傲姿態，都是造成空置率高的主因，但她也提醒長期來說如果商圈空置率太高，會使商圈失去動能，屆時屋主就必須面對調降租金的命運。

    筆者認為，房東還是不要殺雞取卵，任意調漲房租，嚇跑舊房客，到時空置率太高商圈沒落，就可能步上天母的後塵，造成整個商圈沒落蕭條，前車之鑑不可不慎！

    永然聯合法律事務所李永然律師認為房東出租房子，一定要考慮到經濟情勢切勿一昧地調漲租金，否則房市承受不了，造成房子空置，對於房東也是不利！