重購自用住宅土地，如何合法申請退稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月21日經濟日報A16版記者陳美珍「名下有地…先買後賣才退稅」的報導，財政部規定重購自用住宅土地申請退稅，若選擇「先買後賣」房地者，必須要於購買作為自用住宅的房地時，名下已經持有自用住宅用地，才可以享受該優惠。

    基於土地所有權人因為住所遷移的實際需要，必須出售原有自用住宅用地，在他處購買另一筆自用住宅用地，政府為避免課徵土增稅，導致人民重購土地能力降低，因此賦予納稅義務人新購自用住宅用地可申請退還已繳納的土地增值稅；且無論「先購後售」或「先售後購」均可擁有申請退稅資格。

    財政部指出，「先售後購」是指土地所有權人出售原有自用住宅用地後，另行購買土地仍作為自用住宅用地；「先購後售」則是納稅人先購進自用住宅土地，日後出售原有自用住宅用地，同樣可以申請退稅。

    但是財政部規定「先購後售」者，應於土地所有權人購買土地時，已經持有供自用住宅使用的土地；如果是土地所有權人購入自用住宅土地時名下尚未持有供自用住宅使用的土地時，而是單純買進土地之後再購買它筆土地並且出售，並不符合自用住宅重購退稅的規定。

    筆者認為，遇到相關問題，還是要多看相關書籍瞭解，或是請教會計師、地政士、律師等專業人士為宜，否則對法律發生誤解，容易吃虧，且要花錢繳學費。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為「重購退土地增值稅」的問題，財政部有一些相關解釋令，運用規劃之前一定要先查閱相關解釋令，才能正確運用，並達「節稅」目的！

房地合一新制出售合建分屋從寬課稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月19日經濟日報A15版記者陳美珍「售合建分屋，明年從寬課稅」的報導，自民國105年1月房地合一新制施行之後，自住房屋優惠將從寬適用，財政部同意新、舊屋持有期限准予併計，因此合建分回之房屋，納稅人在新制施行之後出售自住房地，合併新、舊屋持有超過六年，利得在新台幣400萬元以內免稅。

    舉例來說，納稅人甲在2018年3月1日取得A房地並設戶籍及居住，2019年3月1日拆除之後在原土地自地自建，2021年3月1日取得興建完成B屋的使用執照，甲並且在B屋設籍居住，其後在2026年3月1日出售，可以申請使用自住房地優惠稅率。

    甲持有A屋的期間為1年、持有B屋的期間為5年，按照從寬規定，可以合併計算，甲出售B自用住宅持有期限即為6年。如果同時符合辦竣戶籍登記並且無出租、供營業或執行業務使用，再加上此期間內其配偶及未成年子女未曾申請享有自住房地新台幣400萬元的免稅優惠，出售B屋利得若低於新台幣400萬元，即可免繳所得稅。

    筆者認為，這樣的解釋還算合理，因為是拿自己居住的房屋拆除合建之後分回之後繼續居住，事後再賣掉，但是如果是合建分屋分回之房屋，未居住而直接出售，即便之前拆除前持有期間超過6年且符合自住條件，依照財政部保守的個性恐怕還是不能適用。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府課稅一定要遵守「租稅法定主義」，且應符合「租稅公平」及「量能課稅」原則，這樣才能符合保障賦稅人權的精神！

財政部建立大數據查稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月19日聯合報A4版記者沈婉玉「財政部大數據查稅，賺很大跑不掉」的報導，隨著資訊科技愈來愈進步，財政部與時俱進，整合國稅及地方稅，未來將建置「建構財政雲端服務網」，將「稅務」與「國產」、「關務」和「國庫」四大資料庫彙整，將來透過大數據，不但可以找出趨勢和商機，還可以用來查稅。

    資深會計師指出，過去查稅都是每年規畫目標輪流查稅，常需要被動檢舉揪出逃稅者，未來大數據在不知道要查甚麼之下，先從資料中找出端倪，不但可以查境內，還可以跨境查稅。

    財政部財稅資訊中心主任蘇俊榮表示，房屋、土地依使用方式不同，其稅率就不同，但全台土地、房屋眾多，各地方查稅人力有限，經常鞭長莫及。過去政府會利用GOOGLE地球3D影像來查稅，先上網鎖定可疑對象，但該系統精細度低，不夠精準，只是比大海撈針好一些而已。

    當稅務、國產和地理資訊圖資都連結整合，未來交叉比對歷年狀況，資訊就精準多了，比方說方房屋究竟是「住家用」還是「營業用」？工廠是否還有繼續營運？農地還有沒有耕作？國有地有沒有被占用？未來透過大數據就可以知道。

    像是到處都有不開發票的人氣排隊小吃店，未來透過大數據運用，分析網路關鍵字等非結構化、半結構化的資訊，再把模式建構出來，就可以看出哪幾家真的「賺很大」，政府該為它輔導「開發票」了！

    會計師指出，運用大數據不可避免，就因如此美國稅局才能推出肥咖法案，對於海外美國人大追稅，預期未來大數據技術將會帶來劇烈變革，人人都可以下載記帳APP記帳時，診所、事務所、商家、直銷商還無法記帳會越來越說不過去，台灣的地下經濟的空間將會越來越少。

    筆者認為，近年來國稅局對於不動產相關的查稅已越來越嚴，民眾一定要注意這個問題，合法節稅可以，但千萬不要逃漏稅，自找苦吃。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府能運用網路科技強化查稅的能力，固然不錯；但仍應用「愛心」查稅，並避免有錯誤的情形發生；至於民眾切實要比往昔更加用心地「節稅」並誠實納稅，才不會被稅務單位找上門！

企業轉讓預售屋須開立發票 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月13日經濟日報A15版記者郭珈爾「企業轉讓預售屋，虛開發票」的報導，財政部台北國稅局表示，營業人轉讓預售屋權利義務給購屋者，屬於「權利買賣」，是「銷售勞務」，而非「銷售貨物」，營業人應該依照讓與價格開立統一發票給受讓人。

    台北國稅局表示，預售屋通常採分期付款，在簽約時有不會有房屋實質的轉讓，民眾購買預售屋必須等到建商將房屋建設完成並登記過戶才算是正式取得所有權。因此，未取得房屋所有權登記時屬於買賣契約轉讓交易，只是「權利移轉」。

    國稅局說明，該局在查核轄內甲公司轉讓預售屋案件時發現，甲公司以新台幣3000萬元向建商購入預售屋，而甲公司在支付建商新台幣1600萬元房地款後，將該預售屋又以新台幣1800萬元讓與乙公司，而甲公司並沒有依照規定開立統一發票給乙公司，導致經台北國稅局查獲予以補徵甲公司所漏稅額並且辦理裁罰。

    台北國稅局補充，該案例中建商應該留存甲、乙公司的讓售契約以供查核，並由甲公司依照讓與價格新台幣1800萬元開立統一發票給乙公司，至於甲公司未給付的後續房地款，乙公司承受夫單給付價款的義務，則應該由建商開立剩下新台幣1400萬元的發票給乙公司。

    台北國稅局提醒，如果營業人不慎漏開轉讓預售屋的統一發票，在未經檢舉和飽繳所漏稅款和利息錢，依法可以免以處罰。

    筆者認為，這樣的解釋，對於以公司購買預售屋投資者，還有建商，都必須要注意這樣的規定，否則被認定為漏稅，將有補稅罰鍰的法律問題。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為目前國內對於不動產交易的稅查核甚嚴，不動產交易人一定要依照法令規定報稅及節稅，才可免於稅務的困擾！

廬山飯店業者涉及無權佔用國有地，遭法院判拆 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月17日聯合報A14版記者林志函「占用國有地，廬山2飯店判拆」的報導，南投廬山園和蜜月館兩間飯店部分設施因為占用國有地，土地管理人原住民族委員會前年提告返還並追討租金，經最高法院認定業者占地，判業者必須拆除飯店接待中心等設施並歸還487坪土地，且須支付近五年租金215萬元定讞。

    原民會三年前提告指控楊姓兄弟未經同意佔用原住民保留地，兄弟倆在國有地上經營廬山園游泳池大飯店、蜜月館大飯店，分別占用266、221坪土地，請求拆屋還地病給付五年租金共新台幣225萬元。

    楊姓兄弟則辯稱，他們父母是向主管機關承租土地，土地與旅館是連體建築，租地後沒有複丈因此不知道部份土地是原住民保留地，基地租賃範圍包含該保留地，有承租權。南投縣仁愛鄉公所任由楊家在1987年以前就占用這些土地，楊氏兄弟投入畢生積蓄蓋飯店、耗資甚巨，只要公所人員積極清理土地，他們就能取得租用權利，行政人員卻怠惰使租約無法完成。

    兄弟倆還指控原民會十幾年來不告，卻因為莫拉克颱風來襲，有旅館遭到洪流傾倒，媒體報導之後所有廬山地區業者都變成濫墾、濫伐者，政府迫於輿論壓力下才下令遷建，原民會因為不願負擔遷村補償金而興訟。

    二審法院調查，縣府雖然准予楊姓兄弟租地，但兩人後來沒有依照規定完成複丈分割、地目變更和訂約手續，因此與縣府沒有租賃契約關係。法官還查出兩人自稱承租土地卻沒有繳租金，最後判兄弟倆必須拆除飯店接待中心、游泳池、通道雨遮、涼亭並且支付租金，全案經最高法院駁回上訴定讞。

    筆者認為，如果要申請國有土地租賃，一定要按照程序完成複丈、分割、簽約並按時繳納租金，才不會被認定為涉嫌無權占用國有土地，而最後被法辦。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為使用他人的土地一定要有「使用權」，如：租賃、借貸、設定地上權…等，如未取得使用權而占用，則涉及「侵權行為」、「不當得利」，民眾務必謹慎！

奢侈稅新增12類豁免條款 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月13日工商時報A16版記者林淑慧「奢侈稅豁免條款，新增12類」、經濟日報A15版記者陳美珍「直系親屬交換房地，免奢侈稅」等報導，俗稱奢侈稅的特種貨物及勞務稅即將停徵，但財政部再增列12種非短期投機的房產交易，可排除適用奢侈稅。

    配合房地合一、實價課稅將於2016年1月1日起實施，奢侈稅同步停徵，而12種財政部認定非屬投機的豁免條款，可回溯至2015年1月9日以後的房產交易適用。

    豁免的樣態包括：1..直系親屬間交換不動產，雙方持有不動產期間超過二年。2.依照《家庭暴力防治法》取具保護令的所有權人，為了避免施暴而銷售名下僅一戶的自住房地。3.所有權人以持有超過二年自住房屋合建分屋之後選配房產未達一戶與營業人合併出售。4.所有權人出售由二親等以內親屬贈與不動產，而該不動產是由贈與人因繼承而來。5.所有權人買進房產後發現氯離子或輻射含量過高，經法院訴訟、和解或調解解除契約，以相當於購入成本銷售該房地..等等。

    筆者認為，豁免條款給了奢侈稅比較有彈性及合理的空間，排除了一些被錯殺的情況，但筆者認為奢侈稅當初的立法本來就太過倉促而不夠完備，造成許多爭議，現在停徵奢侈稅及合理改為房地合一，也是因為當初立法不夠完備，的原因，本次房地合一經過較長的討論和較嚴謹的立法，希望未來實施後不要再有那麼多爭議。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來台灣的立法常迫於輿論，導致倉促立法或修法，這種情形不宜再有，這樣才有助於民主法治的發展。

雙北市民眾平均每人居住空間僅十坪！ 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月8日蘋果日報B7版記者于靜芳「蝸居，雙北平均每人住10坪」、工商時報A20版記者方明「每人居住坪數，雙北僅10坪」的報導，行政院主計總處最新公布國民幸福指數，全台平均每人居住坪數約14.01坪，而房價較高的雙北市平均則每人僅10坪，在台灣的六都排名墊底。

    台北市平均每人居住坪數為10.2坪、新北市為10.13坪，比面積最大的台中市16.17坪，足足少了6坪左右，而根據全台平均每人居住坪數14.01坪為基準，推算家庭適合住宅，若單身月收入新台幣5~6萬元，購屋總價新台幣600~700萬元來看，北市萬華、北投區平均單價44.1萬、45.8萬，是單身族可以考慮的區域。

    而頂客族所需的住宅坪數雖然增加到28.02坪，但如果二人皆有收入能負擔總價提高至新台幣1200~1500萬元，選擇範圍除了台北市萬華及北投外，台北市的大同區和南港區也可以考慮。

    而有生育計劃或與父母親三代同堂，家庭月收入新台幣10~15萬元左右的四口家庭來說，所需住宅坪數56.04坪，同樣新台幣1200~1500萬元的預算，就要到新北市的泰山、林口、樹林、淡水、三峽等區域去尋找。

    超過五人以上大家庭，因為所需坪數已經到70.05坪，則要再往外到桃園、中壢、龜山等地，才有適合的物件。

    筆者認為，這樣的統計其實沒甚麼太大的意義，因為這是用平均登記坪數來計算，但房屋因新舊不同、建造所依據的法規有所不同，公設比也有所差異，以目前市面上的新成屋來說，公設比約30%左右、華廈約20%，若是老公寓或是透天厝，有些根本沒有公設，所以用平均的登記坪數來計算平均居住坪數，有可能會失真。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為近年來「房地產」的議題，一直在媒體上被討論，居住面積及購屋能力也一直被提起；其實政府要努力的是讓「人人有屋住」，保障人民的「居住權」，目前台灣已訂有《住宅法》，政府就是要好好貫徹此一法律的規定，實現《住宅法》的立法精神，這才是一負責任的政府！

台北市違規夾層建案轉手難度增加 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月5日蘋果日報B7版記者鄭婷方「複層建案，轉手難度增」的報導，由於台北市政府自民國104年9月1日起的「從源頭封鎖違建新政」規定，規定自該日以後拿到使用執照的建物辦理產權登記要檢附「無違建證明」，政策上路至今，北市府已經發出15張使用執照共317戶，皆附「無違建證明」，地政局尚未回報是否實際查到違建，但此舉對於標榜「複層」的3.6母或4.2米新建案銷售已經產生衝擊。

    北市建管處使用科科長洪德豪表示，目前發出的15張使用執照中，並沒有另外統計裡面是否包含「複層建案」，或是位於那些行政區，但對於遏止「新違建」、「既存違建」不鬆懈，光是民國104年1~9月中，「既存違建」的查報案件共有3582件，已處理2893件，其中580件為「即報即拆」

    台北市民國104年9月1日以後拿到使用執照的房屋，不管是建物所有權第一次登記、往後買賣、交換、贈與、信託辦理所有權移轉登記，都要檢附建築師所開立三個月內有效的證明，證明建物無夾層等違建。而民眾如果購買樓高3.6米或4.2米的房屋規劃夾層空間，就會陷入「做了又拆」的循環，新政策雖然立意良好，但脫手變麻煩。

    對於開無違建證明，台北市建築師公會總幹事黃麗梅則認為，雖有部分民眾把來問開無違建證明，希望公會輪派建築師，但台北市建築師高達1000多位無法一一推薦，建議民眾直接找開業建築師處理。

    筆者認為，這樣的政策會影響到一些買挑高房屋作為夾層的民眾，以後做夾層要考慮更多，若未來有打算再出售，就比較不適合做夾層的規劃，以免將來移轉又要全部拆除夾層的裝潢，造成很大的麻煩，這都是必須考量的。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣已是一已開發國家，邁入二十一世紀，應更落實法治，建築業者、裝潢業者、民眾大家一起拒絕「違建」，這樣才能讓台灣更好、更安全、更幸福，台灣加油！

智慧住宅，健康養生 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月2日工商時報A23版記者王怡君「智慧住宅，健康養生」的報導，居住空間接軌智慧連網時代，建築物導入永續生態、資通產業技術、建構主動感知等功能，漸漸形成標榜「安全」、「健康」、「舒適」、「節能」及「永續」的智慧家庭、智慧建築、智慧社區和智慧城市的新趨勢。

    智慧住宅的發展由十年前的基本通訊、家庭自動化進步到追蹤使用者在家中的位置、行為模式和健康指標，現在更進一步透過使用者的分析數據由遠距合作單位作出決策、採取行動。研究顯示智慧住宅能辨識每位居住者，並追蹤居住者的位置，自動依據其喜好打造量身舒適空間。

    除此之外，智慧住宅也可以藉由居家環境中各種感測裝置，紀錄居住者在家中的活動、睡眠模式和健康狀況參數。 輝泰建設總經理黃德華指出，現代智慧住宅可以追蹤居住者日常作息模式或重要的健康指標，當察覺與日常作息異常或是健康指標超出正常範圍時，透過和醫療院所合作主動關切，提醒居住者或遠端的照顧者。

    「輝泰琴海」標榜以人性化的科技先驅成就智慧家駒，將現有的 自然地景和周圍超過五萬坪的景觀拉入居住空間，綠視野搭配親水環境形塑出生態園區住宅的特質，並且在智慧家駒當中，強調健康照顧和消防系統，是國內少數媲美國際化城市型的地標住宅。

    筆者認為，隨著未來科技越來越進步，住宅結合「高科技」將會越來越普遍，因為這是一種趨勢，建築業者應注意這種趨勢。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為台灣的建築業越來越競爭，業者必須「創新」，掌握新趨勢，才能勝出！

高雄市政府為防止炒地皮及汙染，創下九項創舉 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月2日中國時報A11版記者張啓芳「房炒地拒汙染，9創舉實現正義」的報導，高雄縣行許多開發20年以上的老舊工業區，「和發產業園區」是高雄是主力推動的園區，也是高雄縣市合併之後第一個開發的工業區，針對創新、土地正義和環保政策上有九項創舉，可以解決政府公共建設預算缺口，並且強化區域發展、創造產業群聚。

    開發創新創舉包括：全台第一個依據《產業創新條例》核准設置的政府產業園區、全台第一個於《保險業資金辦理專案運用公共及社會福利事業投資管理辦法》修正後，金管會首次核准保險業資金投資開發產業園區達90%。

    實現土地正義創舉包括土地徵收採公益性必要性審查、全台第一個由市府編列預算，買回20%土地只租不售，待80%土地完成建廠使用才能辦理所有權移轉防止炒作、標售為原則處分土地反映市場價格、容積率已210%為原則有特殊需求酌予提高、議定開發契約屆滿時，未出售土地由開發商負後續處理完全責任避免政府財政負擔等。

    環保政策創舉包括：採行空氣汙染物排放量抵減、以再生水作為中長期水源雙水源產業園區。

    高雄市經發局表示，高雄有雄厚的工業產業特質，並且具有電子零組件、石化、鋼鐵、紡織、金屬和基本金屬、化學材料、食品工業等重工業、傳統產業實力，配合南科、高雄與楠梓加工出口區、高雄軟體科技園區，已形成高科技聚落，為廠商首選地區。

    筆者認為，台灣的科技園區太多了，而且很多園區土地也都是閒置狀態，應該還是要妥善做整體規劃，未來高雄的潛力無可限量。

    永然聯合法律事務所李永然律師認為政府做任何事或推任何政策，必須想到「人民利益」，因而政府必須努力把事「做好」，而不只是「做完」。高雄市政府能夠在開發「工業區」做出創新，這是值得其他縣市政府學習，好讓台灣能更進步，且有更好的發展！

售屋若損失可抵房地合一稅 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年10月1日工商時報A17版記者劉峻谷「房地合一，售屋損失可抵三年」的報導，勤業眾信會計師事務所於104年9月30日舉辦「房地合一新制來了，如何趨利避害」的研討會，該所稅務部營運長陳光宇指出，新制規定房地出售金額扣除成本相關費用，再扣除土地漲價總數額後，如有獲利要繳納「房地交易所得稅」，他建議投資人應了解房地交易於新舊制的適用條件和稅負差異，合法節稅。

    陳建宏會計師則表示，個人出售房屋採「分離課稅」，根據取得時點和持有的時間長短決定稅負輕重，持有超過10年以上，最低按15%繳稅，而稅率最高則有45%。

    新制則規定，每筆房地移轉登記日次日起算30日內必須完成申報繳稅，自用住宅除了新台幣400萬免稅額外還有10%的優惠稅率，但夫妻和未成年子女「6年」內只適用「一戶」。

    國內公司出售房地所得，則是併入當年度所得課徵17%之所得稅，非境內居住者和外國公司採分離課稅，視持有時間長短適用35%或45%的稅率。

    陳建宏會計師並提醒民眾應該了解「成本」和「費用」認定的內容，並且備妥憑證，善用出售房地產損失可後抵三年的規定，管理房地投資的稅負。

    舊制之下，土地因為免稅，用個人名義出售房屋比用公司名義出售房地產划算，但房地合依新制土地因為必須課稅的因素，個人持有和公司持有稅負差距已縮小，尤其「短期持有出售」或「借款投資房地」，因為個人直接出售適用45%或35%的稅率，無法扣除持有期間的利息費用，反而適合採用公司持有方式。

    筆者認為，房地合一的制度對於要出售房屋或買房投資的民眾一定要充分了解，並且合法節稅，才不會花冤枉錢繳稅。

    永然聯合法律事務所李永然律師也提醒民眾由於今年修改《所得稅法》，自民國105年1月1日起正式施行的「房地合一稅」新制度，民眾務必更要注意「節稅」的運用，這樣才不會造成在稅負上過重的負擔；如有不懂之處，一定要請教專家，切勿道聽塗說，致損及自身權益！

出售使用權住宅課稅比照出售房屋 文◎李廷鈞地政士

永然地政士事務所 李廷鈞地政士

    根據民國104年9月28日經濟日報A14版記者陳美珍「賣地上權宅，課稅待遇從優」的報導，房地合一新制施行之後，2016年1月1日以後取得的地上權房屋，課稅不再被按出售「使用權」視之，而是比照出售「房屋」課稅，享有作為自用住宅連續持有達六年，獲利低於新台幣400萬免稅的優惠稅率。

    財政部指出，此方案適用於2016年1月1日以前取得的使用權房屋，若是之前取得使用權房屋者，無論何時出售，均維持按出售使用權的方式課稅。而地上權住宅因為只有房屋使用權，現制下出售地上權房屋或隸屬於買賣使用權利，出售要按實際買賣價格差額課稅，但不適用於於二年內買賣課徵特種貨物及勞務稅的規定。

    由於使用權住宅的特性，實質上與出售房屋無異，因此財政部在明年實施房地合一新制決定納入適用範圍，不再與房屋交易行為有所區隔。未來買入地上權房屋者，一律按照新制課稅，做自用住宅使用者，適用出售自用住宅輕稅優惠，包括持有滿六年新台幣400萬免稅額及10%的分離課稅。

    同樣若非自用住宅，除了沒有免稅額優惠外，稅率也依照房地合一規定的分離稅率15~45%，持有二年內使用權房屋則為35%及45%。

    筆者認為，財政部這樣改變之後，未來使用權房屋買賣將與一般房屋無異，直接採用房地合一分離課稅，因此對於短期買賣房地合一所得稅將比較重，但同樣若是長期持有及自用者，即享有較優惠的稅率。